STS 116/1980, 25 de Marzo de 1980

Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegamos infracción de ley consistente en la violación de los artículos 22, causa quinta del 117, ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, reformada el 11 de jumo de 1974 y del artículo 1.581 del Código Civil . El planteamiento por vía de casación del presente recurso ha de obedecer a la línea que marcó en su día la demanda formalizada por el actual recurrente don Octavio . Efectivamente, se ha de partir de los siguientes hechos, no discutidos, aunque la decisión de la Sala de lo Civil de la Excelentísima Audiencia Territorial de Valladolid obligue a la articulación -en segundo lugar- de un motivo de número siete y que pueda cualquier duda alrededor del alcance de la infracción legal, más que evidente cometida por la sentencia recurrida. Primero. Don Octavio , tiene la condición de arrendatario de un local de negocio sito en la ciudad de Palencia CALLE000 , número NUM000 . Segundo. Don Octavio octubre de 1973 y 1 de diciembre de 1976-que protegían la ocupación de sendos locales, posteriormente comunicados entre sí con destino análogo, cual es la venta de prendas de vestir de caballero y, con alguna limitación, las de señora. Tercero. En el segundo de los contratos de arrendamiento, el de 1 de diciembre de 1976 se prevé la posibilidad de que los locales fueran ocupados por una entidad de nombre "Comercial Moradillo, Sociedad Anónima». El texto de la autorización es muy claro en cuanto expresamente se dice: "Los dos locales referidos podrán ostentar el nombre de "Comercial Moradillo", si al arrendataria señor Octavio así le conviene, y por el tiempo que le intereses Octavio , tiene esa condición, en virtud de dos contratos -1 de Cuarto. Los locales que se cedieran en arrendamiento a don Octavio , vienen siendo ocupados por la Sociedad Anónima "Hermanos García Plaza» que en definitiva es "Comercial Moradillo». Quinto. El arrendatario por vía notarial denuncia la continuidad de aquella ocupación, y solicita de la empresa ocupante ponga a su disposición los locales cuyo uso está ostentando. Estos hechos son evidentes y diríamos que no han sido objeto de discusión en el litigio. Otros -también importantes- sí fueron puestos en duda y por ello exigirán otro tipo de razonamiento. Porque la Sociedad demandada lo que nos dice en su contestación a la demanda, amén de invocar el abuso de derecho sin obtener el menor eco en las sentencias respecto del mismo, es que ella, la propia sociedad es la única y verdadera arrendataria, con lo que no se hace posible la resolución de su contrato por vía de don Octavio . La Sala de la Civil de la Excelentísima Audiencia Territorial de Valladolid coincidiendo con el Juzgado de la Instancia de Palencia numera uno, hacen otro razonamiento que es el que se combate a través de este primer motivo de casación. Primero. Para que exista un subarriendo, es ¿ imprescindible la autorización expresa y escrita del arrendador. Segundo. Don Octavio no ha podido justificar esa autorización expresa y escrita, con lo que no puede afirmarse que exista subarriendo ni que tenga la condición de subarrendador. Tercero. Al carecer don Octavio de esa titularidad imprescindible no puede pretender la resolución de un subarriendo que no está demostrada su existencia. Cuarto. Consecuencia de todo ello es que la demanda de resolución del' contrato de subarriendo debe fracasar al no ser aplicable al supuesto la causa quinta del artículo 117 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente. El razonamiento de la Sala de lo Civil de la Excelentísima Audiencia Territorial de Valladolid, que como se ve, no contradice ningún de aquellos hechos a que hicimos mención al indicar el desarrollo de este primer motivo de casación. El artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que hemos señalado como infringido define el subarriendo de local de negocio y dice expresamente que para su validez exigirá siempre la autorización expresa y escrita del arrendador. A su vez, la causa quinta del artículo 117 de la Ley señala como motivo de resolución del contrato de subarriendo el vencimiento del plazo contractual. En el supuesto que se discute, no ofrece duda que al estar establecido el pago de la renta por mensualidades y haberse producido un requerimiento previo de denuncia del contrato, el que permite -en su caso- la ocupación de los locales por la Sociedad demandada, tiene plenamente extinguido su plazo de vigencia. El tema es en este punto tan claro que alrededor del problema no se ha producido ningún tipo de discusión. Con ambos preceptos en la mano, podría pensarse que el tema que traemos a casación es de gran claridad, y su pronóstico no ofrece duda alguna; la resolución del contrato verbal existente, en definitiva la extinción de la situación de hecho creada es la única solución justa y equitativa. Sin embargo, la decisión fue muy otra y las sentencias de Instancia han creado una original situación poco admisible en el marco de las relaciones arrendaticias. Así un arrendatario con contrato vigente se ve privado del uso y disfrute de los locales arrendados, en beneficio de un tercero que sin relación alguna con la propiedad ocupa esos locales, sin limitación de tiempo. Ese tercero, no es arrendatario, no es subarrendatario, no es cesionario, pero sí es ocupante de los locales sin título alguno conocido, si hemos de aceptar la solución de la Audiencia, que al llevarnos al absurdo se convierte ya en inaceptable. Porque absurda es la situación creada en los locales de Mayor Principal número tres, de Palencia, si diéramos por definitiva la tesis de la sentencia recurrida. Que el subarriendo exige autorización expresa y escrita del "arrendador. Evidente, pero ¿quiere ello decir que de hecho no exista sin esa autorización? El recurrente va a prescindir de que en el supuesto que se discute la Autorización existe, aunque la sentencia recurrida no la apreciara, o no la considerara. El recurrente va a limitarse a señalar que la figura del subarriendo puede existir sin la autorización del arrendador. Será un subarriendo ilícito, será un subarriendo que provoque la acción resolutoria del contrato de arrendamiento en que se base, será un subarriendo -como casi todos- a espaldas de la propiedad, pero será de hecho y de derecho un subarriendo. Ello quiere decir que para que esa figura híbrida y subsidiaria exista, no es necesario que el propietario lo autorice, para que sea lícito, cara a la propiedad desde luego, para que seaSubarriendo simplemente, la propiedad no es necesaria para nada. Basta con lo siguiente: Primero. Un arrendatario, don Octavio . Segundo. Un tercero disfrutando el local arrendado, la Sociedad "Hermanos García Plaza, S. A.». Tercero. Que ese tercero carezca de vinculación con la propiedad de la finca. Evidente, en cuanto que la Anónima paga los recibos, abona su merced a don Octavio , hecho que sería inexplicable si no se diera una relación entre la persona física -arrendatario- y la persona jurídica -digamos ocupante-. Con esos requisitos tenemos perfectamente dibujada la figura del subarriendo que puede ser lícito, si cuenta con el consentimiento escrito de la propiedad, o ilícito si se produce a espaldas del arrendador, lo que viene ocurriendo con notoria regularidad. En ambos casos, la figura jurídica se llama subarriendo. Pues bien, con ello quede aclarado que ese primer y casi único argumento de la Sala de lo Civil de la Excelentísima Audiencia Territorial de Valladolid, relativo a la expresada, autorización no es argumento válido para denegar la acción resolutoria del contrato de subarriendo. Más claro, no es necesaria esa autorización para que el arrendatario ceda a un tercero el uso y disfrute de lo que recibe en arrendamiento. Al hacerlo, incurre en motivo de sanción, pero no por ello puede de hecho e incluso de derecho llevar a cabo aquel negocio jurídico. Y cuando lo hace -tenga o no autorización de la propiedadestá plenamente legitimado para tratar de resolver la situación que hubo de crear. Para ello sólo hace falta un título; ser arrendatario. En nuestro supuesto lo que está muy claro es que don Octavio es arrendatario, y como tal cedió a un tercero que jamás hubiera ocupado los locales sin la voluntad de don Octavio . Ello quiere decir que en cualquier momento don Octavio puede pretender dejar sin efecto la situación que creó. Pero además, en el análisis del supuesto rechazado por la sentencia recurrida, conviene una circunstancia más definitiva todavía. La propiedad de la finca autorizó el subarriendo expresamente y por escrito. En efecto, cuando se concertó el primero de los contratos -1 de octubre de 1973- el único posible beneficiario era don Octavio . Nada más se decía en el convenio. Pero cuando el 1 de diciembre de 1976 se autoriza el segundo arriendo y se permite la unión de los locales de negocio arrendados, expresamente se autoriza a don Octavio para que una persona jurídica ajena al arriendo pueda ocuparlo y disfrutarlo? Evidente que la pregunta no tiene más que una contestación. Ello representa una autorización para ceder a terceros, una autorización para subarrendar con indicación de la persona del arrendatario "Comercial Moradillo, S. A.» o "Hermanos Plaza, S. A.», que son idénticas personalidades o entidades. Y esa autorización -como es lógico- queda supeditada a la voluntad del arrendatario -si así se conviniere-, lo que en definitiva quiere decir, que dentro de los pactos establecidos, la terminación de la situación creada depende de la voluntad del propio arrendatario que la provocó. Con ello parece evidente el doble error que estamos poniendo de manifiesto en la tesis mantenida por la sentencia de la Sala de lo Civil de la Excelentísima Audiencia Territorial de Valladolid, ni es imprescindible para que exista subarriendo, la autorización expresa y escrita del arrendador, ni en nuestro caso se puede desconocer que esa autorización existió y está recogida y regulada en el propio contrato de arrendamiento. Con ello, la situación legal no es otra que la siguiente: Primero. Don Octavio , Arrendatario indiscutible de dos locales unidos para el común negocio, obtiene de la propiedad la facultad de permitir que un tercero ajeno al contrato ocupe esos locales, lo use y los disfrute. Segundo. En uso de esa facultad don Octavio permite, cede o subarrienda a un tercero -Sociedad Anónima "Hermanos García Plaza»- el disfrute de los locales que en su día hubo de arrendar. Tercero. La Sociedad Anónima "Hermanos García Plaza» disfruta del local o de los locales unidos y paga merced mensual al arrendatario en compensación de la ocupación. Cuarto. El arrendatario denuncia notarialmente la situación y niega la continuidad en la situación de hecho creada. Quinto. La terminación del plazo es causa resolutoria del contrato cuando de subarriendo se trata. En esas condiciones, el tema no puede estar más claro y las razones de la sentencia recurrida no pueden enervar una acción que forzosamente tiene que prosperar, aunque sólo fuera por el precedente funesto de situar a un arrendatario en una situación tan anormal como lo que representa verse privado del local que se le cedió en arrendamiento, y ello sin un solo motivo que pueda justificarlo. En todo caso, las infracciones de los preceptos legales que sirven de base a este primer motivo de casación, son también claros e indiscutibles conforme apreciará la Sala a que tenemos el honor de dirigirnos.

Al amparo del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alegamos error de hecho en la apreciación de la prueba que resulta de documentos auténticos que ponen de manifiesto la equivocación del Juzgador. A lo largo del desarrollo del motivo de casación que precede, se han hecho buen número de alusiones a la necesidad de articular un segundo motivó de casación cuyo objetivo fuera el poner de manifiesto el error en la apreciación de la prueba, error cometido por la Sala de lo Civil de la Excelentísima Audiencia Territorial de Valladolid. El recurrente piensa que tal precaución no era necesaria porque la infracción cometida en la sentencia que se recurre es de orden sustantivo y legal. Sin embargo, ante el evento que se pudiera entender lo contrario, acogiendos para ello al rigorismo de la casación el motivo cuyas bases son las mismas que constituyen el fundamento del anterior. Ratificamos cuanto hemos puesto de manifiesto en relación con el concepto de subarriendo, con su naturaleza jurídica, con la acción que al arrendatario corresponde frente al tercero y, aún añadimos: Primero. Que documento esencial, auténtico y no analizado por la sentencia recurrida, es el propio contrato de arrendamiento de 1 de diciembre de 1976. Segundo. Que en este texto, expresamente se autoriza el subarriendo de los locales de la calle de Mayor de Palencia, autorización que se concede al arrendatario, don Octavio . Tercero. Que laafirmación de la Sala de lo Civil, de la Excelentísima Audiencia Territorial de Valladolid relativa a que no está probada la autorización para subarrendar, es una afirmación inexacta que choca con el contenido del documento a que hemos hecho referencia. Cuarto. Que" cuando se produce ese divorcio entre el criterio de la Sala de Instancia y un documento auténtico en el que consta lo contrario, surge el error de hecho que denunciamos como base del segundo motivo de casación. Quinto. Que si bien, tal apreciación no era ni puede ser decisiva, dada la infracción sustantiva cometida en la propia sentencia recurrida, la demostración de ese error de hecho completa el cuadro de infracciones de fondo y forma cometidas por la Sala de lo Civil de la Excelentísima Audiencia Territorial de Valladolid. En resumen, que aún en el hipotético supuesto de que se pensara que estamos realmente ante un tema de hecho, también el error de la sentencia queda suficientemente' demostrado.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente única comparecida, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que el origen de las actuaciones de que trae causa el presente recurso, hay que ponerlo en dos contratos de arrendamiento celebrados en la ciudad de Palencia los días 1 de octubre de 1973 y 1 de diciembre de 1976, que tuvieron por objeto dos locales de negocio cuya unión se autoriza en el segundo de aquellos, previas las obras oportunas que no afectasen a la integridad del inmueble, que efectivamente se realizaron, viniendo a constituir un local único, con una renta total conjunta superior a 300.000 pesetas anuales, pagadera por meses anticipados, figurando en ambos como arrendatario exclusivo, que era quien satisfacía la renta, el actual recurrente a quien expresamente se facultó, en la cláusula especial tercera del también segundo contrato, para "ostentar el nombre comercial "Moradillo, S.

A.", si al arrendatario le conviene y por el tiempo que le interese»; circunstancias que sin duda concurrieron, puesto que en el establecimiento comercial instalado, comenzó a figurar el nombre de referencia que pertenecía y pertenece a la entidad "Hermanos García Plaza, S. A.», que ahora actúa como recurrida, que no consta en autos que tuviese relación alguna con la propietaria, ni trajese causa de su situación, sino del arrendatario a través de la autorización a éste otorgada, creándose una relación de subarriendo que no tuvo constancia escrita y cuyo plazo consideró vencido el arrendatario en cuanto que, al no haberse pactado uno concreto y abonarse la renta por mensualidades, conforme al artículo 1.581 del Código Civil , aquel era por meses, demandando de desahucio en 1978, al amparo de la causa quinta del apartado letra a) del artículo 117 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; pretensión que fue desestimada por las dos sentencias de instancia, diciéndose en la recurrida en este trámite que "el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos determina de forma categórica e imperativa que el subarriendo de locales de negocio exigirá siempre la autorización expresa y escrita del arrendador, circunstancia que no concurre en el actor apelante, en cuanto que justificando su condición de arrendatario... no prueba que haya obtenido de la arrendadora la autorización expresa y escrita para subarrendar a un tercero, que le serviría como título, causa y además como documento para poder ejercitar la acción que pretende.»

CONSIDERANDO que contra estas declaraciones y sobre todo contra la consiguiente decisión desestimatoria, se alza el recurso interpuesto, que consta de dos motivos en los que respectivamente se impugna la apreciación probatoria y la interpretación jurídica realizadas por el Tribunal "a quo»; lo primero se hace en el motivo segundo (que habida cuenta de su naturaleza, debe ser examinado con precedencia) en el que, por la vía del número siete del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento se denuncia error de hecho en aquella apreciación, referido al punto concreto de la autorización escrita de la propietaria para subarrendar, cuya existencia, como se ha visto, niega la sentencia recurrida y con base en el contrato de 1 de diciembre de 1976, que constituye documento auténtico a estos efectos y que por sí sólo pone de relieve el error padecido, pues como se dijo, en su Cláusula especial tercera, la arrendadora-propietaria autoriza al arrendatario para ostentar en el establecimiento, la denominación "Moradillo, S. A.», lo que implica no el simple uso del nombre a modo de rótulo, sino la utilización del local por dicha entidad que, por su carácter mercantil de la que es titular la también sociedad mercantil que figura como recurrida, tiene una personalidad jurídica distinta e independiente del arrendatario, todo ello de acuerdo con la constante y uniforme doctrina jurisprudencial de este Tribunal Supremo; lo que conduce a la estimación del motivo de referencia.

CONSIDERANDO que lo segundo, o sea, la impugnación de los razonamientos jurídicos, se lleva a cabo en el motivo primero, donde con amparo procesal del número uno del artículo 1.692 de la Ley de trámites , se alega violación de los artículos 22, causa quinta del artículo 117, ambos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del 1.581 del Código Civil , que asimismo debe ser estimado partiendo de la base fáctica señalada de la concurrencia de la autorización requerida por el artículo 22 de la Ley deArrendamientos Urbanos , para la validez y licitud del subarriendamiento consentido por la propiedad; debiéndose precisar frente a lo sostenido por la Sentencia impugnada, que este requisito afecta a la resolución del contrato de arrendamiento con amparo en la causa segunda del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pero no es determinante de la relación entre arrendatario y subarrendatario que, como toda forma de subcontrato deriva ciertamente del contrato principal, pero es autónoma e independiente, en el sentido de que aunque aquélla falte y, por tanto, sea ilícito legalmente (lo que sólo podrá accionar el arrendador-propietario), las posiciones de las partes, mantienen su carácter independiente; es decir, que el arrendatario que subarrienda siempre será subarrendador, en un caso autorizado y en otro sin autorización (relación con la propiedad), pero en ambos, en la relación con el subarrendatario, será el único que está legitimado para accionar contra él; siendo de observar en el supuesto examinado, que la existencia de la autorización, como dato de hecho, está además confirmada con la realidad igualmente fáctica de la inactividad de la propietaria frente al arrendatario y de la instalación de la sociedad recurrida -a la que, como se dijo, corresponde la denominación "Moradillo, S. A.»- en el local arrendado, que ella misma reconoce en su escrito de contestación a la demanda, sosteniendo que fue la que abonó los gastos de transformación del local e incluso que es la verdadera arrendataria, contrariamente respecto de lo segundo a lo que dicen los contratos celebrados, por lo que cómo antes se dijo, sólo pudo traer causa su posición, del pacto verbal (en cuanto no consta por escrito), convenido con el arrendatario que al expirar el término, de acuerdo con' el artículo 1.581 del Código Civil , está en condiciones de utilizar la acción resolutoria amparada en la causa quinta del artículo 117 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; en otro caso y de prosperar la tesis de la Sentencia recurrida, resultaría que la referida entidad, sin título frente a la propietaria, desplazaría al arrendatario de la relación contractual arrendaticia, en cuyo puesto, de hecho y contra su voluntad, vendría o ponerse; consecuencia, a todas luces, antijurídica que no puede aceptarse.

CONSIDERANDO que la estimación de los dos motivos formulados en la forma que se acaba de exponer, supone la del recurso en su totalidad, casando y anulando la sentencia recurrida, sin que sean de apreciar méritos que permitan hacer una declaración especial en cuanto a las costas causadas y con devolución del depósito constituido.

Fallamos que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Octavio contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid con fecha 11 de junio de 1979 , resolución que casamos y anulamos. Sin hacer imposición de las costas causadas en el presente recurso y con devolución al recurrente de la cantidad depositada para formalizar la impugnación; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado», e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Julio Calvillo Martínez.-José Beltrán de Heredia y Castaño.-Manuel González Alegre Bernardo.-Carlos de la Vega Benayas.-Antonio Sánchez Jáuregui.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don José Beltrán de Heredia y Castaño, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Madrid, a 28 de marzo de 1980.-José María Fernández.- Rubricado.