STS 69/1979, 3 de Marzo de 1979

Núm. 69.-Sentencia de 3 de marzo de 1979

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: "Construcciones Amatriain, S. A.».

FALLO

Declarando no haber lugar al recurso interpuesto contra sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid de 3 de noviembre de 1977 .

DOCTRINA: Compraventa de cosa específica. Piso con anejo plaza de garaje.

Se está en presencia de una venta de cosa no genérica, sino específica, cual es el piso concreto

que se determina en el contrato, especificidad que no se altera por el hecho de que, como anejo

figure una plaza de garaje, de la que sólo se precisa que estará ubicada en el semisótano de la

casa, justo por ser eso, un anejo parcial y complementario del objeto vendido, cuyo precio va

incluido dentro del total de la operación, con el único condicionante de su finalidad, en cuanto no es

un simple trastero, perrera o depósito de juguetes, sino un garaje en el que tiene qué tener cabida

un automóvil, que a veces se especifica con la clase, pero en otras, las más, como sucede en el

caso examinado, nada se puntualiza debiendo entenderse entonces que habrá de ser para albergar

automóviles de tipo medio, por lo que cuando esta finalidad no se cumple con la entrega -como

resultó plenamente probado en el caso de autos- no se puede pensar en la pérdida de la cosa

vendida como causa para quedar sin efecto el contrato, y a la que se refiere el artículo 1.460 del Código Civil , sencillamente porque aquí nada se ha perdido, sino que, tal y como se pactó, aquella

parte no llegó a tener existencia y a la misma conclusión negativa se llega igualmente, si se tienen

en (cuenta los distintos remedios especiales del contrato de compraventa, contenidos en el Código

Civil, pero está falta de regulación especial para casos como el contemplado, dentro de las normas

del contrato de compraventa, explicable por otra parte habida cuenta la fecha de nuestro Código

Civil, no puede significar el desamparo e indefensión del comprador que resulta perjudicado, sino

que lleva consigo la necesidad de buscar su tutela en la normativa general que, para lasobligaciones, se contiene en el título primero del libro cuarto del propio Código; y en este sentido

tratándose de obligaciones contractuales, el que esté o no completamente cumplida dependerá de

lo que se establezca en el contrato, pues según el artículo 1.091, "las obligaciones que nacen de

los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los

mismos» que es justo lo que no se observa en el caso presente en que sin incurrir en alguno de los

supuestos específicamente tipificados para la compraventa, más que incumplir total o parcialmente

(hecho negativo) se viola positivamente el crédito del comprador, por mal cumplimiento o

cumplimiento inexacto que no se atiende al tenor fijado por el contrato.

En la villa de Madrid, a 3 de marzo de 1979; en los autos de mayor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número 10 de los de Madrid, y en grado de apelación ante la Sala Segunda de

lo Civil de la Audiencia Territorial de la misma, por don Gaspar y su esposa, doña Inés , ambos mayores de edad, de profesión funcionario y empleada, respectivamente, vecinos de Madrid, contra la Entidad "Construcciones Amatriain, S. A.», con domicilio social en Madrid, sobre reclamación de cantidad; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por la entidad demandada, representada por el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona y dirigida por el Letrado don Enrique Luengo Martínez; habiendo comparecido en el presente recurso la parte demandante y recurrida, representada por el Procurador don Agustín Gómez Águeda y dirigida por el Letrado don Marcos García Montes.

RESULTANDO

RESULTANDO que por el Procurador don Félix Gómez de Merodio y Engelmo, en nombre de don Gaspar , se presentó demanda ante el Juzgado de Primera Instancia número 10 de los de esta capital, contra "Construcciones Amatriain, S. A.», sobre reclamación de cantidad, fundándola en los siguientes hechos: Primero. Don Gaspar , en estado de casado con doña Inés , compro el día 2 de abril de 1974 el piso interior señalado con la letra B de la planta NUM000 de la finca número NUM001 de la calle DIRECCION000 , de Madrid, sito en el barrio de la Prosperidad, mediante escritura pública a su favor, otorgada por la "Compañía Mercantil Construcciones Amatriain, S. A.», siendo inherente y formando parte del inmueble los otros anejos que a continuación se reseñan: A) Plaza de garaje situada en la planta de semisótano y señalada con la misma denominación del piso. B) Cuarto trastero de 2,30 metros cuadrados de superficie aproximada, señalado con el número 9, sito en la terraza general de la casa.-Segundo. En la fecha de otorgamiento de la prenombrada escritura pública se hizo entrega a los actores de la plaza de garaje indicada en el apartado A del precedente hecho, quienes desconocían sus condiciones y características, como consecuencia de no ser descritos en la escritura de venta: -Tercero. La planta o mejordicho plaza de garaje, inherente al piso, no cumple los requisitos, condiciones y caracteres que las vigentes normas administrativas, urbanísticas y arquitectónicas, establecen como consecuencia de lo que a continuación se detalla: A. Imposibilidad física de penetración o entrada de cualquier vehículo de actor de tamaño mínimo o medio, tipo turístico B. Imposibilidad jurídica al ser negada su consideración de plaza de garaje por no cumplir los requisitos a que hace mérito el encabezamiento del presente hecho. Todo lo expresado es reconocida por la Sociedad demandada, quien lo ocultó al momento de la firma de la escritura de venta y los compradores. Como consecuencia de ello se produjeron a los actores unos gastos que ascendieron a 2.000 pesetas, según se acredita con el recibo del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid.-Cuarto. Con la finalidad de probar la imposibilidad física y jurídica, se solicitó del Arquitecto precitado certificación comprensiva del plazo de la plaza de garaje pleiteado llevada a cabo en impreso del Colegio debidamente visada. Con su ciencia pericial el Arquitecto expresó que el inmueble posee 1,975 metros de altura, siendo la exigida por las ordenanzas municipales de 12,20 metros, toda vez que se denuncia la existencia de un pilar y retablo que obstaculizan la entrada y reducen la longitud de la misma, cuyo importe es de 3.500 pesetas supuso de nuevo gasto a la actora.-Quinto. Abundando más sobre el tema litigioso se acompaña certificación del Ayuntamiento de Madrid de fecha 26 de enero de 1975, informé de la Gerencia Municipal de Urbanismo según el cual se concedió la licencia de construcción a don Juan Antonio el día 14 de agosto de 1971. - Alega los fundamentos de derecho aplicables y suplica se dicte sentencia por la que se condene a la demandada a efectuar una reducción o rebaje proporcional en el precio de la venta efectuada en la cual habrá de estimarse la correspondiente indemnización de perjuicioscausados, o, en otro caso, a que entregue a los actores una plaza de garaje, con total aptitud física y jurídica en las inmediaciones de la finca y se la condene al pago de las costas.

RESULTANDO que por el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en nombre de la demandada, se contestó la anterior demanda alegando: - Primero. Conforme con el correlativo de contrario en lo que respecta a la compra formalizada por escritura pública otorgada el día 2 de abril de 1974,-Segundo. Niega la tesis mantenida de contrario en él correlativo de la demanda por cuanto que, tanto el piso objeto de transmisión como sus anejos (plaza de garaje y cuarto trastero) fueron entregados a los hoy demandantes con anterioridad a la fecha del otorgamiento de la escritura y concretamente con fecha 27 de junio de 1973, conforme se desprende del documento que se acompaña en él que se hace constar la entrega de llave del piso NUM000 , letra B, del que es anejo inseparable la plaza de garaje, objeto de litigio.-Tercero. Se opone igualmente a la tesis mantenida de contrario en el correlativo tercero de la demanda, por cuanto que, la plaza de garaje inherente del piso NUM000 B de la calle DIRECCION000 , número NUM001 , cumple todos los requisitos, condiciones y características establecida por las vigentes normas urbanísticas y arquitectónicas, por lo que, no cabe hablar de imposibilidad física y jurídica.-Cuarto. Se opone igualmente a la tesis de correlativo de contrario por cuanto que, como claramente se desprende de uña simple lectura de la certificación aportada a la demanda, en ella no se habla de altura sino de anchura, siendo ésta según la certificación antes señalada de 1,975 metros. A. mayor abundamiento resulta curiosa la contradicción existente entre las dos certificaciones aportadas de contrario, tanto en lo que respecta a, las dimensiones como las mínimas exigidas por las ordenanzas: Así se observa que en la certificación aportada a la demanda se señala qué la plaza de garaje tiene unas dimensiones de 1,97 metros de anchura por 5 metros de longitud, mientras que en la certificación aportada de contrario se señala que las dimensiones son de 1,975 metros de anchura por 4,87 metros de longitud. También se observa contradicción en cuanto a las mínimas exigidas por las Ordenanzas según las ya referidas certificaciones, por cuanto que, según la certificación aportada, las mínimas exigidas por ordenanzas municipales son de 2,20 metros por 5 metros, mientras que en otra certificación estas mínimas, son de 2,20 metros por 4,50 metros.-Quinto. En cuanto al correlativo de contrario, considera conveniente efectuar las siguientes puntualizaciones: a) Es exacta la fecha de concesión para la construcción del edificio de nueva planta (14 de agosto de 3971) concedida por la Gerencia de Urbanismo; b), no obstante cabe señalar que dicha concesión que en principio era para tres plazas de garaje, fue ampliada a cinco conforme sé desprende con el documento que se acompaña; c), la demandada ha ejecutado con todo rigor el proyecto aprobado por la Gerencia de Urbanismo, coincidiendo exactamente las dimensiones de la obra efectuada en el garaje con las dimensiones del proyecto; d), la existencia del pilar a que se hace mención en el correlativo de contrario figuraba en el proyecto aprobado por la Gerencia de Urbanismo, por lo que entiende no cabe exigir responsabilidad alguna a la demandada; e), conformé puede probarse prácticamente el vehículo puede entrar y salir en la plaza asignada al piso NUM000 , B, si bien admite que la maniobrabilidad ofrece pequeñas dificultades sin que estas imposibiliten la utilización de la ya meritada plaza de garaje. Alega los fundamentos de derecho aplicables y suplica, se dicte sentencia desestimando la demanda, con costas a los actores.

RESULTANDO que evacuados por las partes los trámites de réplica y duplica, insistiendo en sus alegaciones, y practicada la prueba pertinente, que se unió a los autos, el Juez de Primera Instancia número 10 de los de Madrid, dictó sentencia el 25 de septiembre de 1976 , condenando a la demandada a que efectúe una rebaja proporcionada en el precio de la venta concertada con los actores el 2. de abril de 1974, rebaja que se fija en la suma de 225.000 pesetas, que deberá devolver la primera a los actores, la cual cubre todos los perjuicios causados a éstos, sin costas.

RESULTANDO que apelada la anterior sentencia por la demandada y tramitada la alzada con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia el 3 de noviembre de 1977 , confirmando la apelada, sin costas.

RESULTANDO que contra la anterior sentencia, se ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley, por la demandada-apelante, "Construcciones Amatriain, S. A.» basándola en los siguientes motivos.-Primero. Autoriza este motivo el número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción por aplicación indebida del artículo 1.469 del Código Civil , en relación con los artículos 1.291, 5.°, y 1.2 9 del mismo. Cuerpo legal , infringidos por la misma, en igual concepto. La sentencia recurrida, al desestimar el recurso de apelación interpuesto por esta parte contra la sentencia del Juzgado, confirmando íntegramente esta última resolución, ha infringido en el concepto indicado al principio de este motivo, los preceptos que en el mismo se indican, toda vez que el referido artículo ,1.479 del Código Civil , al referirse a la compra y venta de inmuebles, como es el presente caso, para que tenga aplicación es condición indispensable; no solamente que la venta se haya verificado a razón de un precio por unidad de medida o número, lo que no ocurrió en este caso, sino que en el contrato se haya hecho expresión de la cabida, por lo que si esta expresión falta no existe uno de los supuestos esenciales de la norma, indispensable para suaplicación, y ciertamente, en el presente caso no concurre el precitado requisito, toda vez que los compradores, señor Gaspar y su esposa, adquirieron la plaza de garaje, como anejo del piso que compraban a esta parte, sin que en el contrato de compran venta y en la escritura de fecha 2 de abril de 1974, que obra en autos, se hiciera expresión de su cabida, pues fue vendida, como dice la propia sentencia recurrida, de forma genérica, y asimismo aceptada por los compradores en la escritura pública referida, toda vez que ya conocía dicha, plaza y estaba conforme por otra parte, con el correspondiente proyecto de construcción. Por tanto si se entregó a los compradores lo pactado en el contrato, y conforme a los términos del mismo, no cabe aplicar como indebidamente hace la sentencia recurrida el artículo 1.479 del Código Civil , en relación con los artículos 1.291, 5.°, y 1.299 del mismo Código , infringidos de igual modo, supuesto que estos últimos preceptos se refieren a la rescisión de los contratos y plazo para efectuarla, y el artículo 1.479 precitado se refiere a las reglas aplicables en la compraventa da inmuebles en el supuesto de la entrega como obligación del vendedor, por lo que las acciones derivadas de tal precepto tienen un plazo de prescripción concreto y determinado en distinta norma, como examina en el siguiente motivo de casación, y no en los citados artículos 1.291, 5.° y 1.299 del citado Código.-Segundo . Autorizado por el número primero, del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia la infracción por violación del artículo 1.472, en relación con el párrafo segundo del artículo 1.462, ambos del Código Civil , cometida por la sentencia recurrida. En efecto, la sentencia recurrida al estimar aplicables al caso objeto de la litis los artículos 1.291, 5.° y 1.299, en relación con el artículo 1.479, todos del Código Civil , por considerar según se expresa en dicha resolución que se trata de una acción rescisoria parcial amparada en el último de los preceptos citados, cuya duración está señalada en el artículo 1.299 del mismo Cuerpo legal , está olvidando que las acciones que nacen de los artículos 1.479, 1.470 y 1.471, del repetido Código , prescriben a los seis meses, conforme establece el artículo 1.472 del mismo, contados desde el día de la, entrega de la cosa vendida, esto es la plaza de garaje cuya entrega a tenor de lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.462 de dicho Código , será, cuando se haga la venta mediante escritura pública como es en este casó, el otorgamiento de dicha escritura, que lo fue el día 2 de abril de 1974, mientras que la acción se ejercita por don Gaspar y su esposa, con posterioridad a este plazo.- Tercero. Autorizado por el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia la infracción por violación del párrafo primero del artículo 1.471, del Código Civil , cometida por "la sentencia recurrida. El citado artículo 1471, párrafo 1.°, del citado Código se refiere a Ja venta de un inmueble hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, esto es como cuerpo cierto, en cuyo supuesto legal no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida., o número de los expresados en el contrato Y éste es precisamente el supuesto de la litis, al estar proclamado y recogido por la propia sentencia recurrida que la plaza de garaje de referencia fue vendida genéricamente por el recurrente a don Gaspar y esposa, como anejo al piso que éstos, compraban a la primera, sin determinar por tanto cabida, toda vez que dicha plaza se hallaba conforme con las normas de )& Gerencia de Urbanismo, que por ello aprobó > el proyecto, y con los propios compradores que ya la tenían recibida con anterioridad al otorgamiento de la escritura y por ello no pusieron objeciones en la misma. Por tanto y en base a lo expuesto, conforme determina el citado artículo 1.471, no ha lugar al aumento o disminución, del precio pactado globalmente por la compraventa, e» la que se incluía en este supuesto la mencionada plaza de garaje aunque pudiera resultar hipotéticamente menos cabida de ésta.

Visto siendo Ponente el Magistrado don José Beltrán de Heredia y Castaño.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que las actuaciones de que trae causa el presente recurso, tienen su origen en el contrato celebrado el día 2 de abril de 1974 por el que los hoy recurridos compraron a la Sociedad constructora que figura como recurrente, un piso en la finca número NUM001 de la calle de DIRECCION000

, de Madrid (Prosperidad), incluyéndose como anejos dentro del precio concertado, un cuarto trastero de 2,30 metros cuadrados de superficie y una plaza de garaje, cuyas circunstancias, capacidad y medida no se especificaban; en el momento de la entrega, se comprobó por los compradores con apoyo en los pertinentes informes técnicos que dicha plaza no reunía las condiciones pactadas por imposibilidad de albergar un vehículo medio o normal, apareciendo incumplidas las exigencias contenidas en las vigentes ordenanzas municipales, lo que dio lugar a intentos de solución por la vía amistosa -en la que la constructora llegó a ofrecer la suma de 150.000 pesetas como indemnización-, cuyo fracaso motivó el inicio de la reclamación judicial encaminada a obtener bien una reducción o rebaja en el precio total de la venta en la que habría de estimarse la correspondiente indemnización de perjuicios, o bien la entrega de una plaza de garaje, con total aptitud física y jurídica, en las inmediaciones de la finca, con apoyo legal en el artículo 1.484 del Código Civil , optando por la acción de estimatoria de entre las dos posibilidades que permite el artículo 1.486, que no podía verse afectada por la prescripción de seis meses que habían transcurrido con exceso del 1.490, que según la doctrina jurisprudencial de este Tribunal Supremo no era de aplicar cuando, como en este caso sucedía, el comprador disponía de alguna acción distinta; pretensión que fue estimada en ambas instancias, condenando a la Sociedad vendedora a rebajar la cantidad de 225.000pesetas en dicho concepto indemnizatorio, si bien con un fundamento jurídico distinto, por entender que el supuesto, más que en la disciplina del saneamiento por vicios o defectos ocultos, encajaba en la falta de calidad de una parte de la cosa vendida, siendo por ello, de tener en cuenta la normativa del artículo 1.469 del Código, en relación con el número 5 del 1.291 , teniéndose que aplicar a dicha acción rescisoria, el plazo prescriptivo de cuatro años que establece el 1.299 del mismo Cuerpo legal; contra lo que se alzan los tres motivos del recurso, sosteniendo, siempre por la vía procesal del número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento , que estos preceptos fueron aplicados indebidamente (motivo primero), habiéndose violado por inaplicación el párrafo primero del 1.471, pues la venta discutida lo fue a precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número (motivo tercero) y el 1.472 en relación con el párrafo 2.° del 1.462, en el sentido de que la acción prescribió a los seis meses de la entrega de la cosa efectuada con el otorgamiento de la escritura pública de la misma, lo que tuvo lugar el 3 de noviembre de 1974 (motivo segundo).

CONSIDERANDO que para dilucidar el problema que plantea el recurso, es necesario precisar el tipo concreto de relación jurídica que surge en estos casos de venta de un piso en régimen de propiedad horizontal con derecho a una, plaza de garaje, así como los remedios a aplicar cuando, como sucede en este casó, en el momento de la entrega resulta que dicha plaza carece de las condiciones adecuadas para ello, con la inevitable repercusión en los plazos prescriptivos de la acción a ejercitar por el comprador perjudicado; siendo de observar, ante todo, que se está en presencia de una venta de cosa no genérica, sino específica, cual es el piso concreto que se determina en el contrató, especificidad que no se altera por el hecho de que como anejo figure una plaza de garaje, de la que sólo se precisa que estará ubicada en el semisótano de la casa, justo por ser eso, un anejo parcial y complementario del objeto vendido, cuyo precio va incluido dentro del total de la operación, con el único condicionante de su finalidad, en cuanto que no es un simple trastero, perrera, o depósito de juguetes, sino un garaje en el que tiene que tener cabida un automóvil, que a veces, se especifica, con la clase, cual sucedió en el caso contemplado en la sentencia de esta Sala de 26 de octubre de 1977 -donde se decía que tenía que ser un "Seat 1.500»- pero en otra, las más, como sucede en el caso examinado, nada se puntualiza, debiendo entenderse entonces que habrá de ser para albergar automóviles de tipo medio, por lo que cuando esta finalidad no se cumple con lo que se entrega -como resultó plenamente probado en el caso de autos- no se puede pensar en la pérdida de la cosa vendida a que se refiere el artículo 1.460 del Código Civil -que sería en su segunda parte, al ser sólo "en parte»- sencillamente porque aquí nada se ha perdido, sino que, tal y como se pactó, aquella parte no llegó a tener existencia.

CONSIDERANDO que a esta conclusión negativa que se acaba de señalar se llega igualmente, si se tienen en cuenta- los distintos remedios especiales del contrato de compraventa, contenidos en el Código Civil; en efecto: a) No cabe pensar en, el supuesto de la falta de cabida o defectos de cantidad del párrafo segundo del artículo 1.469, porque no concurre el requisito exigido por el precepto de que la venta se (haya hecho "con expresión de su cabida, a razón de un preció por unidad de medida o número», no ya en cuanto a la plaza de garaje propiamente dicha, sino ni siquiera por lo que se refiere al piso que es objeto principal del contrato; b) Tampoco puede estimarse comprendido en el caso del párrafo 3.° del mismo artículo 1.469, o sea el de la falta de calidad expresa en el contrato, aunque haya sido el remedio utilizado por los Juzgadores de instancia pues aparte de que la Ley exige que "resulte igual cabida» que aquí no fue pactada, pero no existe ya que no la tiene para albergar un automóvil de tipo medio, no se trata de una cuestión de calidad, que para nada se tuvo presente, sino como se ha dicho, de finalidad, en la que quedan englobadas ambas, cantidad y calidad, como integrantes, pero no como determinantes ni conjunta, ni aisladamente; c) Asimismo, es impensable la hipótesis de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida que la hagan impropia para el uso a que se la destina, del artículo 1.484 del Código - que fue el argumento empleado en la demanda inicial del procedimiento- porque no puede hablarse de nada oculto, estando como estaba a la vista la irregularidad denunciada, que, por otra parte, no afectaba a la cosa en el (objeto principal del contrato), sino a uno de los anejos de la misma; d) Igualmente debe rechazarse la posibilidad exoneratoria de responsabilidad que esgrime el recurrente, con amparo en el artículo 1.471 del Código , ya que éste se refiere a la venta de un inmueble "por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número», circunstancia ajena por completo al caso que se examina, pues forzoso es repetir que el piso se vendió como cosa específica, de la que uno de sus anejos, el trastero, tenía fijada su extensión superficial (2.30 metros cuadrados) y el otro, es decir la plaza de garaje, la tenía también por su finalidad por lo que su disminución de la cabida normal, no puede ser inoperante, sino que imposibilita su cumplimiento total y exacto.

CONSIDERANDO que esta falta de regulación especial, para casos como el contemplado u otros semejantes, dentro de las normas del contrato de compraventa, explicable por otra parte habida cuenta la fecha de nuestro Código Civil, no puede significar el desamparo e indefensión del comprador que resulta perjudicado, sino que lleva consigo la necesidad de buscar su tutela en la normativa general que, para las obligaciones, se contiene en el título 1.° del libro 4.° del propio Código, a la manera como, en cierto modo,hizo la doctrina jurisprudencial de este Tribunal Supremo, tratando de evitar las consecuencias, en otro caso injustas, que se producirían, sobre todo a los efectos de la prescripción de la acción, entendiendo que los plazos de seis meses establecidos específicamente para la compraventa, no eran de aplicar cuando juntamente, con dicha acción, se ejercita alguna otra sin plazo especial prescriptivo, según se dijo, para supuestos similares en las sentencias de 11 de junio de 1926, 19 de abril de 1928, 13 de marzo de 1929, 1 de julio de 1947, 19 de abril y 27 de mayo de 1957, 25 de abril de 1973 y 3 de febrero de 1975, entre otras; lo cual, con independencia de que a veces puede implicar la concurrencia de acciones contradictorias, no es suficiente y además no justifica totalmente el procedimiento que según hicieron en Derecho comparado tanto la Jurisprudencia como la doctrina científica, especialmente la alemana y la italiana, tiene que partir del concepto de cumplimiento de las obligaciones en general; y en este sentido, es preciso recordar que cumplir una obligación es satisfacer el interés del acreedor, de una manera exacta, íntegra y puntual, lo que se expresa en el artículo 1.157 del Código Civil diciendo que "no se entenderá pagada (cumplida) una deuda, sino cuando completamente se hubiese entregado la cosa o hecho la prestación en que la obligación consista»; y tratándose de obligaciones contractuales, el que esté o no completamente cumplida dependerá de lo que se establezca en el contrato, pues según el artículo 1.091, "las obligaciones que hacen de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos» que es justo lo que no se observa en casos como el presente en los qué, sin incurrir en alguno de los supuestos específicamente tipificados para la compraventa, más que incumplir total o parcialmente (hecho negativo) se viola positivamente el erudito del comprador, por mal cumplimiento ó cumplimiento inexacto, qué no se atiene al tenor fijado en el contrato; doctrina que ya recogió la Jurisprudencia de este Tribunal Supremo, en las sentencias de 24 de noviembre de 1976 y 25 de noviembre de 1977 que se apoyan en el citado artículo

1.157 reputando inaplicable el 1.490, 17 de mayo de 1971 que se refiere al deficiente cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa, 27 de octubre de 1977 que también en un supuesto de plaza de garaje, habla de parcial cumplimiento y 4 de abril de 1978 relativa a un caso similar en que no se entregó la plaza de garaje convenida.

CONSIDERANDO qué, como consecuencia de dicho mal cumplimiento, el vendedor viene obligado a reparar, indemnizando al comprador por los daños y perjuicios causados, no con amparo en la acción resolutoria, ni rescisoria, ni de sanear sino en la de petición de cumplimiento exacto de la obligación, cómo una de sus modalidades que permite expresamente el artículo 1.101 del Código Civil según el que quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados en el cumplimiento de sus obligaciones, no sólo los que incurran en dolo, negligencia o morosidad, sino también "los que de cualquier modo contraviniesen al tenor de aquéllas»; acción que fue realmente la ejercitada por el en su día actor (ahora recurrido) al limitarse a reclamar la reducción del precio total, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, que carece de una plaza especial de prescripción, por lo que habrá de serle aplicable el de quince años del artículo 1.964; y cuya consecuencia, es decir la referida indemnización, fue también lo efectivamente concedido por los Juzgadores de instancia en la parte dispositiva de sus resoluciones, aunque, como se dijo, variasen la fundamentación jurídica, con base no sólo en el principio general "iura novit curia», sino asimismo en el hecho, de que en el "petitum» de la demanda inicial, se solicitaba su estimación por aplicación de los fundamentos alegados "o de aquellos otros que el Juzgado estime más justos»; que igualmente autorizan a este Tribunal a su variación, en la forma que acaba de exponerse, manteniendo el fallo en su integridad que es contra el que se formula el recurso que debe ser desestimado totalmente pues aunque en su motivo primero se alegue aplicación indebida del artículo 1.469 del Código Civil en relación con los 1.295, 5.°, y 1.299 , que en sí mismo es acertado, el alegato se hace como condicionante de los otros dos motivos en los que, según se dijo, se afirma que debieron ser aplicados en su lugar, el párrafo 1.° del 1.471 y el 1.472 del propio Código, lo que, al modo también referido, carece de fundamento jurídico.

CONSIDERANDO que la desestimación señalada, lleva consigo la preceptiva imposición de las costas causadas y la pérdida del depósito constituido, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

FALLAMOS

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de, ley, interpuesto a nombre de "Construcciones Amatriain, S. Á.», contra la sentencia que con fecha 3 de noviembre de 1977, dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas y a la pérdida de la, cantidad, que por razón de depósito, ha constituido, a la que se dará el destino que previene la Ley; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en laCOLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Julio Calvillo.-José Beltrán de Heredia y Castaño.-Andrés Gallardo.-José Antonio Seijas.-Antonio Fernández.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don José Beltrán de Heredia y Castaño, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública en la misma, en el día de su fecha, de que como Secretario, certifico.

Madrid, 3 de marzo de 1979.-Víctor Dorao.-Rubricado.