SAP Burgos 200/2009, 7 de Mayo de 2009
| Ponente | JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA |
| ECLI | ES:APBU:2009:466 |
| Número de Recurso | 22/2009 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 200/2009 |
| Fecha de Resolución | 7 de Mayo de 2009 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Burgos, Sección 2ª |
SENTENCIA Nº 200
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
ILMOS/AS. SRES/AS:
PRESIDENTE:
DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA
MAGISTRADOS/AS:
DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA
DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ
SIENDO PONENTE: DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA
SOBRE: RECLAMACIÓN DE CANTIDAD
LUGAR: BURGOS
FECHA: SIETE DE MAYO DE DOS MIL NUEVE
En el Rollo de Apelación número 22 de 2.009 dimanante de Juicio Ordinario nº 315/07, sobre reclamación de cantidad, del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de
Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 16 de Octubre de
2.008, siendo parte, como demandado-apelante, DON Sixto , representado, ante este Tribunal, por la Procuradora Dª Belén Juarros González y defendido por el Letrado D. Benedicto Gutiérrez Peña; y como demandante-apelada, GESTIÓN INMOBILARIA MELÓN, S.L. representada, ante este Tribunal, por el Procurador D. Sigfredo Pérez Iglesias , y defendida por el Letrado D. Emilio Fernández Andrés.
Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando como estimo la Demanda presentada por GESTION INMOBILIARIA MELON S.L., con Procurador Sr. Pérez Iglesias y Letrado Sr. Fernández Andrés, contra Sixto , con Procuradora Sra. Juarros González y Letrado, Sr. Gutiérrez Peña, debo condenar al demandado a pagar a la actora la cantidad de SEIS MIL NOVEDIENTOS SESENTA EUROS ( 6.960 euros), más los intereses legales correspondientes, en concepto de honorarios derivados de contrato de corretaje con imposición de costas a la parte demandada".
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Sixto se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la causa por esta Sala en fecha 5 de Mayo de 2.009 .
Examinados los escritos de demanda y contestación y analizados los términos del escrito de recurso de apelación, procede, como cuestión inicial, verificar la naturaleza, contenido y alcance del contrato de intermediación inmobiliaria o de encargo de venta que es el que vinculaba a las partes litigantes.
El contrato denominado de "autorización de encargo de venta", es un contrato de intermediación o mediación inmobiliaria, donde el derecho de retribución del agente inmobiliario nace cuando se consuma su actividad mediadora. La esencia del contrato de mediación o corretaje radica en que el corredor o mediador se obliga a poner en contacto a una persona (la que contrató sus servicios) con otra para que entre ellas puedan celebrar el contrato objeto de la mediación, sin que el referido contrato de corretaje entrañe, por sí solo y a falta de estipulación expresa en tal sentido, conferimiento de mandato alguno en favor del mediador o corredor para que éste pueda actuar como representante o mandatario del que contrató sus servicios, en el perfeccionamiento o celebración del contrato objeto del corretaje (STS 17 de julio de 1995 ). La mediación no entraña por sí sola, y a falta de estipulación expresa en tal sentido, el conferimiento de un mandato en favor del mediador STS 17 de julio de 1995 y 30 de abril de 1998 . Es conocida la diferencia (Así, SSTS 1 de diciembre de 1944 y 26 de junio de 1978 ) entre el mandato (aspecto material, referido a la relación interna entre mandante y mandatario) y la representación (el apoderamiento como aspecto formal del mandato que se refleja en la relación del mandatario con el tercero). Es posible un poder sin mandato; un mandato sin poder, ó mandato puro exento de representación directa, que lleva al mandatario a actuar en su propio nombre, y un mandato con poder, que pone en relación lo interno y lo externo, en un complejo conexo en su nacimiento que produce diversas interferencias en cuanto a sus efectos (STS 17 de diciembre de 1959 ). El mediador, a diferencia del mandatario, no contrata (STS 10 de marzo de 1992 ) y no actúa con alcance de sustituibilidad, como el mandatario (STS 14 de marzo de 1986 ), sino que entra en tratos para concluir un negocio, mientras que el mandatario simplemente lo contrata (SSTS 21 de octubre de 1964 y 3 de marzo de 1967 ).
Para la jurisprudencia, la actividad del mediador es "pregestoria": pues su objeto es hacer posible contratar, y cesa una vez que pone en relación a las partes que son las que han de celebrar el futuro convenio (SSTS 3 de marzo de 1967, 21 de octubre de 1965, 1 de marzo de 1988 ). Al actuar por cuenta de la parte que le realizó el encargo, el mediador no contrata ni promete la conclusión del negocio (SSTS 6 de octubre de 1990 y 26 de marzo de 1992 ). En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio (STS de 2 de octubre de 1999 ). La inmediación o corretaje debe presumirse onerosa (SSTS 8 de febrero y 18 de octubre de 1956 ), y específicamente en el corretaje inmobiliario a cargo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (STS 17 de mayo de 1966 ); por lo que no juega el art. 1711 CC .
La mediación se perfila, así, en términos generales, como un contrato principal y autónomo, con sustantividad propia, cuya perfección no queda subordinada al nacimiento del contrato pretendido, sino que surge y se perfecciona en el mismo instante en que el corredor y el mediador se muestran conformes en la actividad mediadora comprometida por aquél, tendente a la conclusión del contrato pretendido entre el mediado y un tercero, así como en la retribución, beneficio o corretaje, a satisfacer cuando, salvo estipulación expresa en otro sentido, el contrato pretendido llegue a perfeccionarse en razón de la actividad mediadora, momento en el que ésta queda del todo agotada, o cuando la actividad mediadora es aprovechada por el mediado para ultimar la operación con un tercero.
La jurisprudencia se ha referido en numerosísimas ocasiones a dicha figura contractual, resaltando suatipicidad y destacando, en consecuencia, su afinidad con otras figuras contractuales próximas, destacadamente con el mandato y con el arrendamiento de servicios. El Alto Tribunal destaca (SSTS de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993; también SAP Sevilla de 22 de octubre de 2002 ) que "la esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, sin intervención del mediador en el contrato ni actuar como mandatario". Por su parte, la SAP de Barcelona de 9 de diciembre de 1999 resume la doctrina del Tribunal Supremo en tomo a la noción de contrato de mediación o corretaje. A este fin indica, con cita de las SSTS de 27-12-1962; 2-5-1963; 5-5-1973; 5-6-1978; 1-12-1986 , que el contrato de corretaje pude ser definido como aquel en cuya virtud "una persona (oferente y más usualmente comitente) encarga a otra (corredor o mediador) que le informe de la ocasión u oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o que le sirva de intermediario en esta conclusión, realizando las oportunas gestiones para conseguir un acuerdo de voluntades encaminado a su realización, a cambio de una retribución denominada premio, prima o comisión. Constituye una nota esencial de dicho contrato que lo característico de la actuación del mediador consiste en que se limita a poner en relación, directa o indirecta, a 1os futuros contratantes, sin participar él personalmente en el contrato que hayan de suscribir dichas partes, de tal manera que el mediador queda fuera del contrato resultante de su actividad. En parecidos términos se pronuncian otras resoluciones como las (STS de 22-12-1992; 4-7-1994; 1-11-1994 y la más recientes de 10-10-2002 y 30-3-2007 ).
Dicho lo que antecede, y analizando el primero de los motivos de impugnación, que se fundamenta en error en la apreciación de las pruebas y en indefensión y la prueba obrante en la causa, y en orden a su desestimación, procede realizar las siguientes consideraciones:
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- Admite el demandado en la prueba de audiencia de partes que además del documento número 2 de la demanda se firma el documento numero 3 de la demanda que es un contrato privado...
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