STS 398/2009, 28 de Mayo de 2009

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de la actora inicial Gamay, S.L., en cuya posición se subrogó la ahora actora Promociones y Arrendamientos Rubí, S.L., contra doña Remedios, don Cosme, doña Sonia, don Eleuterio, doña Marí Juana, don Feliciano, doña Adoracion, don Geronimo, doña Aurelia, don Jesús Manuel, doña Carlota, don Isidro, don Julián y doña Debora.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte Sentencia por la que se acuerde el cese de la situación de indivisión que afecta a las fincas descritas en el hecho Primero de esta demanda, mediante su adjudicación a esta parte a calidad de abonar a los demás copropietarios el exceso en dinero, o bien, mediante su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, si alguno de los copropietarios así lo pidiera, repartiendo el producto obtenido en la venta entre los condueños, conforme a sus respectivas cuotas. Todo ello, con expresa imposición de las costas del procedimiento a los demandados."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de doña Carlota, don Julián, doña Debora, don Cosme, doña Sonia, doña Remedios, doña Marí Juana, don Eleuterio, doña Adoracion, don Feliciano, don Geronimo, doña Aurelia y don Isidro contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte sentencia en su día por la que se absuelva a los demandados de todos los pedimentos deducidos en la demanda, con expresa imposición de costas a la actora." Al tiempo que formulaba reconvención también contra los terceros no demandados don Iván, don Leonardo, don Nicanor, don Primitivo, don Cipriano, don Manuel, don Prudencio, don Torcuato y doña María Rosa, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado: "... se dicte Sentencia por la que DECLARE: 1º) Que las fincas registrales nº NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de El Vendrell, constituyen en realidad un Complejo Inmobiliario Privado, regulado por el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.- 2º ) Que para armonizar la situación registral de dichas fincas y la realidad jurídica de las mismas, procede la agrupación registral de la misma, mediante el otorgamiento de escritura pública de agrupación.- 3º) Que los demandados reconvenidos vienen obligados a otorgar la correspondiente escritura pública de agrupación de las tres fincas referenciadas, juntamente con los actores reconvencionales.- Y en consecuencia que se CONDENE a los demandados reconvencionales a estar y pasar por tales declaraciones y a que otorguen juntamente con los actores reconvencionales la oportuna escritura de agrupación, bajo apercibimiento de ser otorgada por el Juzgado a su costa, y al pago de las costas que se devenguen."

3. - Dado traslado de la reconvención a la parte actora, por la representación de la misma se contestó, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables, y terminó suplicando al Juzgado que "... dicte Sentencia de conformidad con el contenido del Suplico de la demanda origen de este procedimiento, desestimando además la Reconvención formulada por la representación de los demandados; todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada..."

   La representación procesal de los terceros demandados reconvencionales: don Iván, don Leonardo, don Nicanor, don Primitivo, don Cipriano, don Manuel, don Prudencio y Doña Coro, se allanó a las pretensiones de la demanda reconvencional. Asimismo se allanó a la demanda reconvencional doña María Rosa.

4. - Celebrada audiencia previa y vista, tras la práctica de la prueba admitida entre la propuesta, quedaron los autos conclusos para sentencia.

   5- El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 3 de diciembre de 2002, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por el Procurador D. José Román Gómez en nombre y representación de Promociones y Arrendamientos Rubí, S.L. en ejercicio de una acción de división de la cosa común en juicio ordinario 71/01, contra Dña. Remedios, D. Cosme, Dña, Sonia, D. Eleuterio, Dña. Marí Juana, D. Feliciano, Dña. Adoracion, D. Geronimo, Dña. Aurelia, D. Jesús Manuel, Dña, Carlota, D. Isidro, D. Julián y Dña. Debora, debo declarar y declaro la disolución de la copropiedad existente entre ambas partes de las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad de El Vendrell al tomo NUM003, libro NUM004, folio NUM005, finca NUM001 y la inscita al tomo NUM006, libro NUM007, folio NUM008 finca NUM002 y debo ordenar y ordeno su adjudicación a Promociones y Arrendamientos Rubí, S.L., a calidad de abonar a los demás copropietarios el exceso en dinero, conforme a lo que se determine en ejecución de sentencia, y desestimando la demanda reconvencional formulada por el Procurador D. Manuel Dionisio Borrell en nombre de los arriba demandados contra Promociones y Arrendamientos Rubí, S.L. debo absolver y absuelvo a ésta de las pretensiones contra ella ejercitadas y estimando la citada demanda reconvencional formulada contra Dña. María Rosa, D. Torcuato, D. Iván, D. Leonardo, D. Nicanor, D. Manuel, D. Primitivo, D. Cipriano y D. Prudencio debo declarar y declaro que los citados demandados vienen obligados a otorgar la correspondiente escritura pública de agrupación de las tres fincas números NUM000, NUM001 y NUM002 y debo condenarlos y condeno a que otorguen escritura de agrupación bajo apercibimiento de ser otorgada por el Juzgado a su costa, con imposición de todas las costas a los demandados principales y actores reconvencionales."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la representación procesal de los demandados, y sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona, dictó sentencia con fecha 25 de junio de 2004, cuyo Fallo es como sigue: "Que, ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª. Carlota, Dª. Remedios, D. Cosme, Dª. Sonia, D. Eleuterio, Dª. Marí Juana, D. Feliciano, Dª. Adoracion, D. Geronimo, Dª. Aurelia, D. Jesús Manuel, D. Isidro, D. Julián y Dª Debora, contra la sentencia dictada el 3 de diciembre de 2002 por el Juzgado número 3 de El Vendrell , en autos de juicio ordinario número 71/01, REVOCAMOS dicha sentencia, efectuando los siguientes pronunciamientos:- 1º) Desestimamos la demanda interpuesta por Promociones y Arrendamientos Rubí, S.L. (sucesora procesal de Gamay, S.L.) contra los apelantes.- 2º) Estimando la demanda reconvencional formulada por los apelantes contra Promociones y Arrendamientos Rubí, S.L. (sucesora procesal de Gamay, S.L.) y contra Dª. María Rosa, D. Torcuato, D. Iván, D. Leonardo, D. Nicanor, D. Manuel, D. Primitivo, D. Cipriano, D. Prudencio : - a) Declaramos que las fincas número NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de El Vendrell constituyen un complejo inmobiliario privado regulado por el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal .- b) Condenamos a los demandados reconvenidos a otorgar escritura pública de agrupación de las tres fincas referenciadas, juntamente con los actores reconvencionales.- 3º) Se impone a Promociones y Arrendamientos Rubí, S.L. (Sucesora procesal de Gamay, S.L.) el pago de las costas de primera instancia, a excepción de las devengadas por los restantes demandados reconvenidos, respecto de las cuales no se hace imposición.- 4º) No se realiza imposición de las costas causadas en segunda instancia."

La Procuradora doña Inmaculada Amela Rafales, en nombre y representación de Promociones y Arrendamientos Rubí S.L., formalizó recurso de casación ante la Audiencia Provincial de Tarragona, al amparo de lo dispuesto en el artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fundado en los siguientes motivos: 1) Infracción de lo dispuesto en el artículo 400 del Código Civil, así como los artículos 392 y 406 del mismo código respecto de la división de la cosa común y jurisprudencia que los interpreta; 2) Infracción de lo dispuesto en el artículo 24 y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal y jurisprudencia que lo interpreta; y 3) Infracción del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre imposición de costas.

Por esta Sala se dictó auto de fecha 24 de junio de 2008 por el que se acordó la admisión del recurso en cuanto a los motivos primero y segundo, siendo rechazado el tercero, así como dar traslado a la parte recurrida, habiéndose opuesto a su estimación la Procuradora doña Cayetana Zulueta Luchsinger, en nombre de doña Remedios y otros.

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 13 de mayo de 2009, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

Los hechos que han dado lugar al presente litigio vienen recogidos sustancialmente en el fundamento de derecho primero de la sentencia recurrida, y son los siguientes:

1. En el año 1973, don Laureano, propietario de la finca registral nº NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad de El Vendrell, y la mercantil Riera Martín S.A., que lo era de las fincas contiguas números NUM001 y NUM002, promovieron la construcción del complejo residencial " DIRECCION000 ", integrado por ochenta viviendas y zonas comunes de jardín, piscina y pistas deportivas, que se ubicaría en el terreno formado por las tres fincas antes mencionadas.

2. A tal efecto se redactó el oportuno proyecto y se obtuvo licencia municipal de obras, habiéndose establecido en virtud del dictamen pericial del arquitecto Sr. Jose Ignacio que el conjunto alcanzaba el volumen máximo de edificabilidad permitido por las normas de planeamiento urbanístico vigentes.

3. Iniciada la construcción, ésta se completó solamente respecto de dieciséis de las ochenta viviendas proyectadas -que quedaban situadas íntegramente sobre la superficie de la finca registral número NUM000 - aunque sí se terminaron las zonas comunes ubicadas sobre las dos restantes fincas, las número NUM001 y NUM002.

4. Previo otorgamiento de escritura de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal de la finca NUM000, que tuvo acceso al Registro de la Propiedad, en las escrituras de venta de los apartamentos el Sr. Laureano y la mercantil Riera Martín S.A., como vendedores, se obligaban a terminar las instalaciones comunes y a agregar al solar de la finca en que se situaban los apartamentos las dos parcelas de terreno colindantes, en alusión a las fincas NUM001 y NUM002.

5. En el caso de siete de los dieciséis apartamentos construidos, los promotores vendieron, además, una cuota indivisa del 0,060 % en las fincas registrales NUM001 y NUM002, constando inscritas tales transmisiones en el Registro de la Propiedad.

6. La falta de construcción de los sesenta y cuatro apartamentos restantes y los problemas que atravesó la promoción determinó que se produjera el embargo de cincuenta y cuatro de dichos apartamentos -no construidos, pero que figuraban como fincas independientes en el Registro de la Propiedad- los cuales fueron adjudicados a la mercantil Carentan S.A., la cual, a su vez, adquirió de Riera Martín S.A. la propiedad de los diez restantes apartamentos y del 99,580 % de las fincas registrales NUM001 y NUM002.

7. Posteriormente, Carentan S.A. vendió todos esos inmuebles a Gamay S.L., la cual el día 6 de octubre de 1994 otorgó escritura pública de rectificación al objeto de adecuar el Registro de la Propiedad a la realidad física existente, solicitando y obteniendo la cancelación de la inscripción de las fincas independientes que correspondían a los sesenta y cuatro apartamentos no edificados sobre la originaria finca número NUM000.

La mercantil Gamay S.L. interpuso demanda de proceso ordinario contra doña Remedios y otros, en ejercicio de la acción de división de cosa común respecto de las fincas registrales números NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de El Vendrell, en cada una de cuyas fincas la actora era titular de una participación del 99,580%, mientras que a cada uno de los grupos de los demandados -titulares de siete de los apartamentos construidos- correspondía una participación del 0,060 %, interesando que se dictara sentencia por la cual se acordara el cese de la situación de indivisión que afecta a las fincas números NUM001 y NUM002 mediante su adjudicación a la parte actora a calidad de abonar a los demás copropietarios el exceso en dinero, o bien, mediante su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, si alguno de los copropietarios así lo pidiera, repartiendo el producto obtenido en la venta entre los condueños conforme a sus respectivas cuotas, con imposición de costas a los demandados.

Estos se opusieron a la demanda y formularon reconvención que dirigieron contra la parte actora y el resto de los propietarios de los apartamentos, que se allanaron a la misma, en solicitud de que se dictara sentencia por la que se declarara: 1) Que las fincas registrales nº NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de El Vendrell constituyen en realidad un Complejo Inmobiliario Privado regulado por el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal ; 2) Que para armonizar la situación registral de dichas fincas y la realidad jurídica de las mismas, procede la agrupación registral mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura; 3) Que los demandados reconvenidos vienen obligados a otorgar la referida escritura junto con los actores reconvencionales; y 4) Que se impusieran las costas de la reconvención a quienes se opusieren a ella.

Con fecha 4 de febrero de 2002, Gamay S.L. vendió a Promociones y Arrendamientos Rubí S.L. su participación en las fincas NUM000, NUM001 y NUM002, manifestando la parte compradora conocer y aceptar la pendencia del proceso sobre las dos última fincas citadas, operándose la correspondiente sucesión procesal que se acordó mediante providencia de 1 de julio de 2002.

Seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de El Vendrell dictó sentencia de fecha 3 de diciembre de 2002 por la que estimó la demanda declarando la disolución de la copropiedad existente entre las partes respecto de las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad de El Vendrell bajo los números NUM001 y NUM002 ordenando su adjudicación a la actora Promociones y Arrendamientos Rubí S.L., a calidad de abonar a los demás copropietarios el exceso en dinero conforme a lo que se determine en ejecución de sentencia, y desestimó la demanda reconvencional respecto de la actora Promociones y Arrendamientos Rubí S.L., estimándola respecto de los demandados que se habían allanado a la misma por lo que quedaban obligados a otorgar la correspondiente escritura pública de agrupación de las tres fincas números NUM000, NUM001 y NUM002, condenándoles a su otorgamiento con apercibimiento de ser otorgada en caso contrario por el Juzgado a su costa, con imposición de costas a los demandados principales y actores reconvencionales. Dicha sentencia fue recurrida en apelación por los demandados y la Audiencia Provincial de Tarragona (Sección 3ª) dictó nueva sentencia de fecha 25 de junio de 2004 estimando el recurso interpuesto y revocando la dictada en primera instancia con los siguientes pronunciamientos: 1º) Desestimamos la demanda interpuesta por Promociones y Arrendamientos Rubí S.L. (sucesora procesal de Gamay S.L.) contra los apelantes; 2º) Estimamos la demanda reconvencional formulada por los apelantes contra Promociones y Arrendamientos Rubí S.L. y otros: a) Declaramos que las fincas número NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad de El Vendrell constituyen un complejo inmobiliario privado regulado por el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal ; b) Condenamos a los demandados reconvenidos a otorgar escritura pública de agrupación de las tres fincas referenciadas, juntamente con los actores reconvencionales; 3º) Se impone a Promociones y Arrendamientos Rubí S.L. el pago de las costas de primera instancia, a excepción de las devengadas por los restantes demandados reconvenidos, respecto de las cuales no se hace imposición; y 4º) No se realiza imposición de las costas causadas en segunda instancia.

Contra dicha resolución ha recurrido en casación la actora Promociones y Arrendamientos Rubí S.L.

La sentencia dictada por la Audiencia Provincial -hoy recurrida- razona, en su fundamento de derecho tercero, en el sentido de que, en el caso y aun cuando no se halle formalmente constituida, existe una comunidad en régimen de propiedad horizontal que comprende no sólo la finca registral nº NUM000, sino también las fincas cuya división se pretende por la actora, las nº NUM001 y NUM002, pues nos encontramos con una realidad material y jurídica determinante de su existencia frente a la cual no puede ampararse la demandante en su aparente desconocimiento o ignorancia. Añade, como hecho objetivo, que desde el momento de la enajenación de los primeros apartamentos, la promotora construyó y entregó una serie de elementos comunes ubicados sobre las fincas en cuestión: zona ajardinada, piscina, pistas de tenis y frontón, además de que las dos puertas de acceso al edificio -que se levanta sobre la finca nº NUM000 - se sitúan sobre dichas fincas, la de la c/ DIRECCION001 en la NUM001 y la de la c/ DIRECCION002 en la NUM002 ; igualmente constata que la comunidad de propietarios de los apartamentos es la que mantiene en perfecto estado de uso dichos elementos y que existe una comunicación directa y perfectamente visible entre tales elementos y los bloques construidos, con pasos abiertos a la piscina, jardín y pistas y a las salidas antedichas. Por último, se refiere al hecho de que dicha realidad material, claramente constatable para cualquier observador del conjunto, encuentra cierto reflejo en el Registro de la Propiedad, donde consta que los demandados y reconvinientes son titulares de una cuota del 0,060 %, respectivamente, de las fincas controvertidas, y si bien es cierto que tal mención por sí misma no es determinante de un régimen de propiedad horizontal correspondiendo a una comunidad ordinaria, no cabe ignorar que el nexo entre las mencionadas realidades física y registral, unido a la posibilidad de comprobar en los registros del Ayuntamiento el proyecto presentado para la construcción del conjunto y en el Registro de la Propiedad el estado de la finca NUM000, constituyen datos suficientes de la presencia de un régimen que, lejos de una comunidad ordinaria y de suyo divisible, se presenta con las características de una propiedad horizontal.

Sentado lo anterior, los dos motivos del recurso que han sido admitidos se formulan, respectivamente, por infracción de lo dispuesto en el artículo 400 del Código Civil, así como de los artículos 392 y 406 del propio texto legal, respecto de la división de la cosa común y la jurisprudencia que los interpreta (motivo primero), y por vulneración de lo dispuesto en el artículo 24 y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal y de la jurisprudencia sobre la existencia de situaciones de propiedad horizontal de hecho (motivo segundo).

Ambos motivos se desestiman pues parten de las propias consideraciones que sobre la realidad material y jurídica de las fincas sostiene la recurrente al desgajar las número NUM001 y NUM002 de la NUM000 en contra de lo razonado por la Audiencia. Se prescinde para ello de los acertados razonamientos de la sentencia impugnada según los cuales nos encontramos ante un conjunto que integra una situación de propiedad horizontal de hecho existente sobre un complejo inmobiliario de carácter privado (artículo 24 LPH ), con la consecuencia de indivisibilidad que prevé el artículo 4 de la propia LPH, lo que determina que no resulten de aplicación los preceptos del Código Civil referidos a la cesación en la situación de comunidad que se citan como infringidos.

La sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2006, con cita de las de 1 febrero 1995 y 25 marzo 2004, ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se refiere a la de 7 abril 2003 que, con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, indica con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto «sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros».

En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado.

Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del conjunto, por ejemplo para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el presente caso. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad.

Por todo ello, resulta evidente que la acción de división emprendida por la parte actora respecto de parte de lo que integra un conjunto sujeto a las normas de la propiedad horizontal (fincas nº NUM000, NUM001 y NUM002 ) resulta inviable, pues en primer lugar no puede instarse la división de sólo una parte de lo que integra una unidad y, en segundo lugar, tal división viene expresamente prohibida por el artículo 4 de la LPH.

Procede por ello la desestimación del recurso con imposición de costas a la parte recurrente de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.