STS 385/2009, 26 de Mayo de 2009

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio de mayor cuantía, promovidos a instancia de don Iván contra doña Sabina, don Jesús, doña Miriam y doña Natalia, don Lorenzo y Albant 21, S.L.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte Sentencia en virtud de la cual se declaren todos y cada uno de los siguientes pronunciamientos: a.- La nulidad de la transmisión a título de herencia testada de la finca objeto de esta demanda a favor de doña Sabina y don Jesús, doña Miriam y doña Natalia por cuartas e iguales partes, instrumentada mediante escritura autorizada por el Notario de Barcelona don Luis Lozano Pérez el 22 de Octubre de 1985; y en su consecuencia la cancelación de la inscripción registral 1ª relativa a la citada transmisión, expidiendo al efecto el oportuno mandamiento cancelatorio.- b.- La nulidad de la transmisión a título de compraventa de la finca objeto de esta demanda a favor de don Lorenzo, instrumentada mediante escritura autorizada por el Notario de Barcelona don José Ramón Mallol Tová el 19 de Diciembre de 1985; y en su consecuencia la cancelación de la inscripción registral 2ª relativa a la citada transmisión, expidiendo al efecto el oportuno mandamiento cancelatorio. c.- La nulidad de la aportación del inmueble a la sociedad "Albant 21, S.L." en Junta General de accionistas para la ampliación de capital de dicha compañía celebrada el 23 de marzo de 1999, y de la escritura de su elevación a público otorgada el día siguiente, 24 de marzo del mismo año, ante el Notario don José Ramón Mallol Tová; y en su consecuencia la cancelación de la inscripción registral 3ª relativa a la citada aportación, expidiendo al efecto el oportuno mandamiento cancelatorio.- d.- Que "Albant 21, S.L." sea condenada a entregar a mi mandante la posesión del inmueble objeto de los presentes autos con cuando en él se hubiere edificado o construido, declarándose asimismo que la demandada carece de derecho a indemnización alguna; apercibiéndola de que en caso de que no haga entrega de dicha posesión en el plazo que al efecto se le conceda, se procederá a su lanzamiento mediante la fuerza pública.- e.- Que se condene a doña Sabina y don Jesús, doña Miriam y doña Natalia, en su condición de herederos de don Juan María, a comparecer ante notario para elevar a público el documento privado de compraventa acompañado como documento número a esta demanda (sic); y si no lo hicieren en el plazo que a tal efecto se les conceda, en su sustitución, sea otorgada por el Juzgador en nombre de los citados demandados la citada escritura de elevación a público de documento privado.- f.- Se declare que la suma a satisfacer por mi mandante como resto del precio pendiente de pago por la compraventa del inmueble de autos asciende a la suma de 16.000.000,-pts, declarando asimismo el pago justificado por las letras de cambio acompañadas por la suma total de 8.920.000,-pts en concepto de precio e intereses, y la prescripción de las restantes partidas correspondientes a todos los intereses estipulados en el documento número dos acompañado a la demanda, así como las fracciones de precio aplazado estipuladas en el contrato de compraventa correspondientes a los vencimientos 30.10.82, 30.10.83, 30.10.84 y 30.10.85.- g.- Subsidiaria y eventualmente, es decir, para el hipotético supuesto de que se desestime alguna o todas las acciones de nulidad ejercitadas a través de las letras a, b y c de este suplico, se declare resuelto del contrato de compraventa acompañado como documento número uno a la demanda por imposibilidad sobrevenida de cumplimiento imputable a la parte vendedora, condenando en su consecuencia solidariamente a doña Sabina y don Jesús, doña Miriam y doña Natalia a pagar las siguientes sumas: 1º.- OCHO MILLONES NOVECIENTAS VEINTE MIL PESETAS (8.920.000,-Pts.) en concepto de restitución del precio e intereses en su día satisfechos por mi mandante al vendedor don Juan María, más el interés legal devengado desde las fechas respectivas en que se efectuó el pago de dicho importe, hasta el día de hoy más los intereses legales que se devenguen hasta la fecha de satisfacción efectiva de la suma reclamada, incrementado en dos puntos desde que se dicte Sentencia.- 2º.- El importe que, en concepto de perjuicio o lucro cesante se determine en periodo de ejecución de sentencia de conformidad con las siguientes bases y reglas: la diferencia entre el valor del inmueble de autos en el momento en que adquiera firme la Setencia que declare la resolución del contrato de compraventa o el importe de 27.000.000,-Pts. correspondiente al precio o coste por el que fue comprado por mi mandante en su día."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de don Lorenzo y la entidad Albant, 21, S.L. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando siga el juicio por sus trámites y "....dictar sentencia en su día desestimando totalmente la demanda y absolviendo de la misma a mis dos representados Albant, 21, S.L. y D. Lorenzo, con expresa imposición de costas al demandante..."

   La representación procesal de doña Sabina, contestó asimismo la demanda y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado "...dicte en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda con imposición de las costas al actor."

   Por la representación procesal de don Jesús, doña Miriam y doña Natalia se contestó la demanda y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación suplicó al Juzgado "...declarar y condenar a la adversa a pasar por: 1.- La desestimación íntegramente de la demanda interpuesta por el actor.- 2.- La prescripción de las acciones personales dirigidas contra mis mandantes.- 3.- La resolución del contrato de compraventa de fecha 15.10.1980 y complementario de fecha 16.10.1980, por incumplimiento del actor-comprador de sus obligaciones.- 4.- La prescripción de la acción del actor para reclamar a mis mandantes la parte del precio pagado por el comprador.- 5.- La perfección y validez del contrato de compraventa de fecha 19 de diciembre de 1985, entre mis mandantes y don Lorenzo.- 6.- A la imposición de las costas de este proceso al actor (...).- Y subsidiariamente y para el caso improbable que el Juzgador no considere la petición principal de este suplico y entienda que ha lugar a la resolución contractual ex. art. 1124 del Cc y restitución de aportaciones, a declarar y condenar: 1.- La restitución de aportaciones entre las partes intervinientes en el contrato de compraventa, fijando las aportaciones en su valor actual, a determinar en ejecución de sentencia."

3. - Contestada la demanda y dados los oportunos traslados se presentaron los respectivos escritos de réplica y dúplica. La parte actora junto con el escrito de réplica contestó a la reconvención implícita formulada por los demandados don Jesús, doña Miriam y doña Natalia. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fué declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 4 de noviembre de 2002, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimando la demanda interpuesta por la representación en autos de don Iván se absuelve a doña Sabina, a don Jesús, doña Miriam y doña Natalia, a don Lorenzo y a la mercantil ALBANT 21 S.L. de las pretensiones planteadas de contraria.- Estimando la reconvención planteada por la representación de don Jesús, doña Miriam y doña Natalia se declara resuelto por incumplimiento el contrato privado de compraventa de un local firmado por don Iván con don Juan María el día 15 de octubre de 1980, ordenando a los codemandados que entreguen al actor reconvenido la suma de 980.000 pesetas (su equivalente en euros).- Se condena a don Iván al pago de las costas causadas a los codemandados en los presentes autos tanto por la acción principal como por la reconvencional."

Contra dicha sentencia interpusieron recursos de apelación la representación de don Iván, doña Sabina y don Lorenzo y la entidad Albant 21, S.L., y sustanciada la alzada, la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con fecha 15 de enero de 2004, cuyo Fallo es como sigue: "Que con estimación parcial de los recursos de apelación interpuestos por Iván, por Sabina y por Lorenzo y Albant 21 SL contra la sentencia de fecha cuatro de noviembre de 2002 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 35 de Barcelona , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos parcialmente la misma en el sentido de (1) precisar que la pérdida de eficacia de la compraventa inmobiliaria de 15 de octubre de 1980 deriva del mutuo desenso operado en julio de 1983 y de (2) suprimir la imposición a Iván de las costas derivadas de la acción reconvencional, confirmando expresamente el resto de la sentencia impugnada, sin hacer imposición de las costas originadas en la alzada"

La Procuradora doña Ana Roger Planas, en nombre y representación de don Iván formalizó recurso extraordinario por infracción procesal y de casación ante la Audiencia Provincial de Barcelona, al amparo de lo dispuesto, respectivamente, en el artículo 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el artículo 477.1 y 2.2º de la misma Ley, fundando el primero en los siguientes motivos: 1) Infracción del primer párrafo del artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y 2) Infracción del artículo 208.2 y del último inciso del apartado 2 del artículo 218 de la misma Ley. El recurso de casación se fundaba, a su vez, en los siguientes motivos: 1) Infracción del artículo 1253 del Código Civil ; 2) Infracción por inaplicación de la jurisprudencia de esta Sala sobre la renuncia de derechos recogida, entre otras, en sentencias de 13 junio 2002, 18 octubre 1984, 25 mayo 1974, 6 diciembre 1962 y 30 junio 1965; 3 ) Infracción del artículo 633 del Código Civil ; 4) Infracción por inaplicación del artículo 7.1 del Código Civil y del principio general del derecho por el que se prohíbe ir contra los actos propios sentado, entre otras, en las sentencias de esta Sala de 20 febrero 1997 y 30 enero 1999; 5 ) Infracción por inaplicación del artículo 1502 del Código Civil ; 6) Infracción por aplicación indebida del apartado 2 del artículo 1152 del Código Civil ; y 7) Infracción por inaplicación de los artículos 1295.1 y 1303 del Código Civil, por analogía, y del artículo 1289.1 último inciso del Código Civil.

Por esta Sala se dictó auto de fecha 25 de marzo de 2008 por el que se acordó la admisión de ambos recursos, salvo el motivo segundo del interpuesto por infracción procesal, así como dar traslado a la parte recurrida, habiéndose opuesto a su estimación los recurridos don Jesús, doña Miriam y doña Natalia, bajo la representación de la Procuradora doña Estrella Moyano Cabrera.

No habiéndose solicitado la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 12 de mayo de 2009, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,

Los hechos de los que nace el presente litigio son, en síntesis, los siguientes: 1º) Con fecha 15 de octubre de 1980, don Juan María vendió en documento privado a don Iván una nave industrial sita en Barcelona, barriada de San Andrés de Palomar, CALLE000 nº NUM000 - NUM001, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 23 de Barcelona, Sección Sant Andreu, inscripción 1ª, tomo NUM002, Libro NUM002, folio NUM003, finca nº NUM004, por precio de veinticinco millones de pesetas, más otros dos millones como precio de las instalaciones existentes en el mismo, librándose para pago del referido precio de compra del local y de las instalaciones una serie de letras de cambio aceptadas por el comprador, así como otra serie de efectos mensuales, por diferentes importes, correspondientes a los intereses de aplazamiento; 2º) En la misma fecha del contrato se dio posesión del referido inmueble e instalaciones al comprador; 3º) Por razón de las referidas cambiales, el comprador realizó los siguientes pagos: a) 1.000.000 pesetas correspondiente a la letra de vencimiento 30 octubre 1981, cantidad que formaba parte del precio de compra de la nave; b) 400.000 pesetas, correspondientes a dos letras de cambio de 200.000 pesetas cada una, que sustituían junto con otras a la aceptada por 2.000.000 pesetas de vencimiento 30 de octubre de 1982, que igualmente correspondía al pago de parte del precio de la nave vendida; c) 2.000.000 pesetas correspondientes a dos letras de vencimiento 30 de abril y 30 de julio de 1981, por el precio fijado para las instalaciones; y d) 5.520.000 pesetas correspondientes a veintitrés letras mensuales de 240.000 pesetas cada una, aceptadas por los intereses de aplazamiento; 4º) El día 3 de diciembre de 1982 falleció el vendedor don Juan María, siendo sus herederos su esposa doña Sabina y sus hijos don Jesús, doña Miriam y doña Natalia, sin que a partir de dicho momento se pagara ningún otro de los efectos aceptados ni se reclamaran al comprador; 5º) Éste, con fecha 19 de julio de 1983, hizo entrega a la viuda doña Sabina de una llave del inmueble haciéndose constar en el recibo correspondiente que la recibía en calidad de depósito; 6º) La viuda e hijos del vendedor iniciaron en el año 1984 un procedimiento previo a la aceptación de la herencia de don Juan María, interesando que se requiriera al comprador don Iván a fin de que manifestara si mantenía o abandonaba el contrato, sin que el mismo pudiera ser localizado; 7º) Posteriormente los herederos aceptaron la herencia adjudicándose en tal concepto la citada nave que, posteriormente, vendieron a don Lorenzo mediante escritura pública de 19 de diciembre de 1985, el cual la aportó a la sociedad Albant 21 S.L., habiendo tenido acceso tales negocios al Registro de la Propiedad.

El día 18 de diciembre de 2000, don Iván formuló demanda de juicio declarativo de mayor cuantía contra doña Sabina, don Jesús, doña Miriam y doña Natalia, don Lorenzo y la mercantil Albant 21 S.L., solicitando los siguientes pronunciamientos: 1º.- La nulidad de la transmisión a título de herencia del referido inmueble a favor de doña Sabina, don Jesús, doña Natalia y doña Miriam, por cuartas e iguales partes, instrumentada en escritura notarial de 22 de octubre de 1985, cancelándose la inscripción registral a que dio lugar; 2º.- La nulidad de la transmisión de la citada finca a título de compraventa a favor de don Lorenzo mediante escritura notarial de 19 de diciembre de 1985, cancelándose la inscripción registral a que dio lugar; 3º.- La nulidad de la aportación del referido inmueble a la sociedad Albant 21 S.L. por parte de don Lorenzo en fecha 23 de marzo de 1999, cancelándose la inscripción registral a que dio lugar; 4º.- La condena de la mercantil Albant 21 S.L. a entregar al demandante la posesión del citado inmueble con cuanto se hubiera edificado o construido, sin derecho a indemnización alguna; 5º.- La condena a doña Sabina, don Jesús, doña Miriam y doña Natalia, en su condición de herederos de don Juan María, a elevar a público el documento privado de compraventa suscrito por el Sr. Juan María con el actor el día 15 de octubre de 1980 y, en caso contrario, que la escritura sea otorgada por el juez en nombre de los demandados; 6º.- Se declare que la suma a satisfacer por parte de don Iván como resto del precio pendiente de pago por la compra del inmueble asciende a 16.000.000 pesetas, declarando que se ha justificado el pago por letras de cambio de la cantidad de 8.920.000 pesetas en concepto de precio e intereses, así como la prescripción de las restantes partidas correspondientes a todos los intereses estipulados en el mencionado contrato, e igualmente de las fracciones de precio aplazado estipuladas en el contrato de compraventa correspondientes a los vencimientos de 30 octubre 1982 a 30 octubre 1985, ambos incluidos; y 7º.- Subsidiariamente, que se declare resuelto el mencionado contrato por imposibilidad sobrevenida de cumplimiento imputable a la parte vendedora, condenando a los herederos del vendedor solidariamente al pago de 8.920.000 pesetas en concepto de restitución del precio e intereses en su día satisfechos por el actor, más el interés legal del dinero devengado desde las fechas respectivas en que se efectuó el pago hasta la fecha de satisfacción efectiva de dichas cantidades, más la indemnización de daños y perjuicios, que se determinará en período de ejecución de sentencia, consistente en la diferencia de valor del inmueble en el momento en que fue adquirido y el momento en que la sentencia sea firme.

Los demandados se opusieron a la demanda, interesando mediante reconvención don Jesús, doña Miriam y doña Natalia que se declarara resuelto el contrato por incumplimiento del comprador y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona dictó sentencia de fecha 4 de noviembre de 2002 por la que desestimó la demanda y estimó la reconvención declarando resuelto el contrato con obligación de los herederos del vendedor de devolver al comprador la cantidad de 980.000 pesetas, condenando al actor al pago de las costas. Recurrieron en apelación tanto el actor como los demandados doña Sabina, don Lorenzo y Albant 21 S.L. y la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16ª) dictó nueva sentencia de fecha 15 de enero de 2004 por la que estimó parcialmente los referidos recursos revocando en parte la sentencia dictada por el Juzgado en el sentido de: 1) Precisar que la pérdida de eficacia del contrato de compraventa de 15 de octubre de 1980 deriva del mutuo disenso operado en julio de 1983; y 2) Suprimir la imposición al demandante de las costas derivadas de la acción reconvencional; confirmando el resto de los pronunciamientos de primera instancia, sin especial declaración sobre las costas de la alzada.

Contra esta última resolución recurre el demandante don Iván tanto por infracción procesal como en casación.

1. Recurso extraordinario por infracción procesal

El primero de los motivos que se formulan por infracción procesal -único que ha sido admitido- se ampara en el artículo 469 1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil -infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia- para denunciar la infracción del primer párrafo del artículo 386 de la misma Ley sobre las presunciones judiciales.

Se ha de advertir en primer lugar el inadecuado planteamiento del motivo, en cuanto la norma que se cita como infringida no se integra entre las de carácter procesal reguladoras de la sentencia, que son las comprendidas en la Sección 2ª del Capítulo VIII, Título V, del Libro I de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino en el conjunto de las disposiciones comunes a los procesos declarativos, junto a la regulación de los medios de prueba (Sección 9ª del Capítulo VI, Título I, del Libro II). De ahí que la disconformidad que plantea la parte recurrente sobre el uso que de las presunciones ha efectuado la sentencia impugnada únicamente podría encontrar alojamiento sistemático en el número 4º del apartado 1 del citado artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil mediante la alegación de vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (artículo 24 CE ) por virtud de la obtención de conclusiones probatorias absolutamente infundadas o carentes de toda lógica.

Pues bien, aun así no cabe que tal imputación pudiera prosperar respecto de la sentencia recurrida. En ella se sostiene, contrariamente a lo razonado por el juzgador de primera instancia, que la ineficacia del contrato de compraventa celebrado entre don Juan María y el demandante don Iván en fecha 15 de octubre de 1980 no nace de su resolución por incumplimiento del comprador -no obstante haber dejado éste de cumplir su fundamental obligación de pago del precio en los plazos establecidos- pues para ello, tratándose de venta de cosa inmueble, resultaba necesario el requerimiento resolutorio en los términos a que se refiere el artículo 1504 del Código Civil, pero sí del mutuo disenso de las partes contratantes que se obtiene de datos tan relevantes como el hecho de que, reconocida por el propio comprador la imposibilidad por su parte de cumplir con los pagos a los que se había comprometido, entregara una llave del inmueble a la viuda del vendedor, doña Sabina, en fecha 19 de julio de 1983, y desde tal fecha no conste contacto alguno entre las partes contratantes hasta la interposición de la demanda que ha dado lugar al presente litigio, lo que ha tenido lugar diecisiete años después. Deducir de tales datos que ambas partes abandonaron el contrato y las obligaciones derivadas del mismo de un modo voluntario, impuesto por la reconocida imposibilidad de cumplimiento por parte del comprador, no sólo no integra una inferencia ilógica o absurda, sino que por el contrario resulta adecuado a los más elementales principios de la lógica y buena fe contractual (artículo 1258 Código Civil ), sin que al respecto deba ser tenido en cuenta el extravagante argumento del recurrente en el sentido de que se sentía amparado por la necesidad del requerimiento resolutorio que el artículo 1504 del Código Civil imponía a la parte vendedora para dar por resuelto el contrato por incumplimiento; el cual, además, de haberse producido, habría impedido al comprador rehabilitar los efectos de un contrato que ambas partes habían dejado en el más absoluto abandono a consecuencia precisamente del incumplimiento del comprador.

El mutuo disenso, revelado en este caso en una resolución "de facto" establecida por las partes por el incumplimiento del comprador, constituye una causa de extinción de las obligaciones reconocida por la doctrina y la jurisprudencia aun cuando no se halle expresamente contemplada en la enumeración comprendida en el artículo 1156 del Código Civil. A este respecto la sentencia de esta Sala de 26 de septiembre de 2008, remitiéndose a la de 5 abril 1979, afirma que «a ese negocio jurídico consensual y extintivo se puede llegar no sólo por medio de declaraciones expresas, sino también mediante declaraciones tácitas o actos concluyentes, esto es, con palabras, signos o actos que no sirven para exteriorizar directamente la voluntad extintiva de quienes los emplean o ejecutan, pero de los que la misma se infiere o deduce inequívocamente».

Por todo lo ya razonado, el motivo ha de ser desestimado y, con él, el recurso formulado por infracción procesal.

2. Recurso de casación

El primero de los motivos que integran el recurso de casación se formula por infracción de lo dispuesto en el artículo 1253 del Código Civil, referido igualmente a las presunciones, y se formula de modo subsidiario para el caso de que se entendiera que por razones temporales sería esta norma la aplicable al caso y no el artículo 386 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre el que se fundaba el anterior motivo de infracción procesal y que era el citado por la sentencia impugnada.

Es cierto que la interposición de la demanda antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000 suponía la aplicación al proceso de la normativa anterior a su vigencia, salvo lo establecido para los recursos en sus Disposiciones Transitorias segunda y tercera, lo que comportaba la aplicación de lo dispuesto por el Código Civil en cuanto a las presunciones. No obstante, cabe ahora reproducir lo ya razonado en el fundamento anterior para la desestimación de este motivo primero, a lo que cabe añadir que la norma del artículo 1253 del Código Civil no resulta adecuada para fundar un recurso de casación, al que ya es de plena aplicación la nueva Ley, puesto que no se trata de norma aplicable "para resolver las cuestiones objeto del proceso" en el sentido que viene exigido por el artículo 477.1, ya que entre las mismas no se encuentran las relativas a la prueba y a su valoración; lo cual conduce a la desestimación del referido motivo.

El segundo de los motivos alude a la infracción de la doctrina jurisprudencial de esta Sala sobre la renuncia de derechos, con cita de varias sentencias que se refieren a ella, sin precisar la norma sustantiva que se considera infringida - faltando a la exigencia contenida en el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - aun cuando de su contenido se infiera que dicha norma es la del artículo 6.2 del Código Civil.

Se sostiene por la parte recurrente que la Audiencia ha vulnerado la citada doctrina jurisprudencial que exige que la renuncia de derechos conste de forma clara y terminante, sin que el hoy recurrente haya renunciado en momento alguno a su derecho de propiedad sobre la cosa objeto del contrato de compraventa, que le fue efectivamente entregada (artículo 609 Código Civil ).

La renuncia de derechos es un negocio jurídico de carácter unilateral que se asienta en la declaración de voluntad -expresa o tácita- del titular del derecho por la cual abdica del mismo y consiente que salga de su patrimonio. En este sentido la doctrina de esta Sala, como recuerda la sentencia de 27 febrero 2007, entre otras, es clara en el sentido de negar que pueda apoyarse en actos que no sean inequívocamente expresivos de ella (sentencias de 5 marzo 1991 y 19 diciembre 1997 ).

Pero en el caso ahora enjuiciado no nos encontramos ante un supuesto de renuncia unilateral y abdicativa -que es la renuncia en sentido propio- sino en todo caso ante un supuesto de renuncia traslativa enmarcada en el ámbito de la propia actuación de los contratantes, que ponen fin a los efectos del contrato previamente celebrado precisamente por razón del previo incumplimiento del comprador; y en este sentido tanto habría renunciado el comprador a la propiedad de la cosa -obtenida por su entrega por parte del vendedor- como la propia parte vendedora a percibir el precio e intereses aplazados, lo que se deriva de la común actuación de ambas partes en los términos que ya han sido señalados, por lo que no cabe imputar a la sentencia impugnada la fijación de una renuncia unilateral de derechos que no se ha producido y el motivo ha de ser rechazado.

Igualmente ha de serlo el motivo tercero que, en su escueta formulación, pretende sostener la infracción de lo dispuesto en el artículo 633 del Código Civil, sobre la necesidad de constancia en escritura pública de la donación de bienes inmuebles, ya que en forma alguna la sentencia impugnada ha planteado -ni podía lógicamente plantear- la existencia de tal donación por parte del comprador a los herederos del vendedor, lo que determina lógicamente la inaplicación de la norma que se dice vulnerada.

El cuarto motivo del recurso se refiere a la infracción por inaplicación del artículo 7.1 del Código Civil en relación con el principio general del derecho por el que se prohíbe ir contra los actos propios, calificando el recurrente como acto propio de la parte vendedora el requerimiento previo que pretendió dirigirle en procedimiento anterior a la aceptación de la herencia del primitivo vendedor en el sentido de que manifestara si mantenía o abandonaba el contrato de compraventa; lo cual, según la tesis del comprador, significaba reconocer la vigencia del contrato por la parte vendedora.

Tal actuación de los herederos del vendedor, guiada por la buena fe contractual, no pretendía más que dar seguridad a la situación jurídica creada por el propio comprador con el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y la entrega de la llave del inmueble a la viuda del vendedor efectuada un año antes; y hay que hacer notar que dicho requerimiento resultó infructuoso por falta de localización del comprador que, desentendido de sus obligaciones desde hacía tiempo, no tenía relación alguna con el inmueble que había sido objeto de la venta. En todo caso no se afirmaba por la parte vendedora la subsistencia del contrato ni siquiera en aquella fecha y desde luego tal actuación no puede suponer, en términos de lógica y buena fe contractual, la vinculación a que se refiere la doctrina de los actos propios mantenida hasta el momento de interposición de la demanda dieciséis años después.

No se dan así las notas que requiere el acto propio, vinculante para aquellos de quienes procede. La doctrina de los actos propios, como señala la reciente sentencia de esta Sala de 28 de enero de 2009, impone en definitiva «un comportamiento futuro coherente a quien en un determinado momento ha observado una conducta que objetivamente debe generar en el otro una confianza en esa coherencia ( SSTS 12-3-08, 21-4-06 y 10-5-04 , entre otras)»; y, en el presente caso, no sólo no se generó tal confianza en quien ni siquiera tuvo conocimiento del requerimiento que se le pretendía formular, sino que además, en el mejor de los casos, únicamente podía restar fuerza al hecho anterior de la entrega de llaves por el comprador como reflejo de una resolución convencional, pero no a la inactividad posterior del comprador durante dieciséis años en relación con el contrato celebrado y su consecuencias.

Por ello, también ha de ser desestimado el anterior motivo.

Igual suerte desestimatoria ha de predicarse respecto del siguiente motivo quinto, que viene a denunciar la infracción de lo dispuesto por el artículo 1502 del Código Civil, que habilita al comprador para suspender el pago del precio en determinados supuestos.

El motivo se desestima por cuanto incurre en el defecto casacional de plantear una cuestión nueva que no fue suscitada en la instancia y ni siquiera lo había sido en la demanda instauradora del presente litigio, en la que en ningún momento se hizo referencia a un supuesto derecho del comprador a cesar en su obligación del pago del precio, sino que siempre se atribuyó tal incumplimiento a una situación económica desfavorable ajena a la relación jurídica controvertida. Tal cuestión nueva no puede ser examinada ahora en casación pues lo contrario vendría a conculcar los principios de preclusión, defensa y contradicción procesal, como siempre ha puesto de manifiesto la jurisprudencia de esta Sala de la que cabe extraer, como más recientes, las sentencias de 8 mayo 2008 y 3 febrero 2009.

Los dos últimos motivos del recurso se refieren a las consecuencias que la sentencia impugnada -que en este punto confirma la de primera instancia- atribuye a los efectos pendientes del contrato en su día celebrado en cuanto a las cantidades entregadas por el comprador por todos los conceptos, ya que únicamente se ha reconocido al comprador el derecho a recibir la cantidad de 980.000 pesetas respecto del total entregado que ascendió a 1.400.000 pesetas en concepto de precio, 2.000.000 pesetas por las instalaciones que se encontraban en la nave vendida -que también se incluían como objeto del contrato- y 5.520.000 pesetas por intereses correspondientes a la parte de precio que resultaba aplazada.

Se ha de partir de que en el contrato celebrado en fecha 15 de octubre de 1980 se estipuló que el impago por parte del comprador de dos letras de cambio de las libradas para pago del precio daba derecho al vendedor a dar por resuelto el contrato devolviendo a aquél el 70% de la cantidad percibida en concepto de precio y a retener como indemnización de daños y perjuicios el 30% restante; de donde se infiere que, satisfecha como precio del inmueble la cantidad de 1.400.000 pesetas, procedía devolver al comprador la citada cantidad de 980.000 pesetas.

Tales conclusiones se combaten mediante los expresados motivos, al sostener el motivo sexto que se ha infringido el artículo 1152, apartado segundo, del Código Civil, pues aplica la pena convencional establecida para caso de incumplimiento a un supuesto en que, según la propia sentencia, la ineficacia del contrato no se ha producido por su resolución sino por el mutuo disenso de los contratantes que consintieron en dar por extinguidos sus efectos.

No obstante, dicho argumento no puede ser compartido. Como ya se dijo, la finalización de los efectos del contrato se produjo por la propia actuación de ambas partes contratantes, pero la misma vino motivada e impuesta por una previa actuación que únicamente resultaba imputable al comprador, que dejó de cumplir sus obligaciones cuando el vendedor había dado cumplimiento a las suyas; lo que determinaba la aplicación, al no convenirse lo contrario, de las cláusulas contractuales previstas para el caso de incumplimiento y, en concreto, el derecho de la parte vendedora a devolver al comprador únicamente un 70% de lo recibido en concepto de precio del inmueble. De ahí que la pena convencional resultaba exigible de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1152, párrafo segundo, del Código Civil, y dicha norma no puede considerarse infringida.

En la misma línea de argumentación, el motivo séptimo se refiere a la infracción de los artículos 1295.1 y 1303 del Código Civil, por analogía, y 1289,1, último inciso, del mismo código, limitándose a citar dichas normas -sin que en su posterior desarrollo vuelvan a ser mencionadas y, por tanto, el concepto en que se estiman infringidas- a los efectos de solicitar la devolución de todas las cantidades percibidas por el vendedor -a excepción de los 2.000.000 pesetas por las instalaciones- más los intereses correspondientes, ignorando así que, como ya se ha razonado, los efectos de la ineficacia del contrato no han de referirse exclusivamente a una situación creada de mutuo disenso respecto del mismo sino al efectivo incumplimiento del comprador que fue el que desencadenó todas las incidencias posteriores.

Fueron los propios contratantes quienes, haciendo uso de la autonomía de la voluntad que informa el derecho de la contratación (artículo 1255 Código Civil ) precisaron la cantidad que había de ser restituida al comprador en el caso de incumplimiento de sus obligaciones que frustrara los efectos del contrato, señalando que en tal caso se devolvería el 70% de las cantidades entregadas en concepto de precio. La interpretación sostenida en la instancia sobre la cláusula que así lo establecía y su alcance no sólo no ha sido objeto de especial impugnación, sino que además no puede ser ahora calificada de ilógica, arbitraria o absurda, o vulneradora de preceptos legales, únicos supuestos en que, según reiterada jurisprudencia de esta Sala, puede ser revisada en casación la interpretación de los contratos llevada a cabo por los órganos de instancia (sentencias de 30 marzo 2000, 2 diciembre 2003, 2 junio 2004, 1 y 10 junio 2005, y 10 diciembre 2008, entre otras muchas).

Por ello ha de ser desestimados los referidos motivos sexto y séptimo.

Desestimada la totalidad de los motivos, ha de rechazarse igualmente el recurso de casación. La desestimación de ambos recursos -por infracción procesal y de casación- conlleva la condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en los artículos 398.2 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.