SAP Barcelona 229/2014, 30 de Junio de 2014

PonenteJOSE MARIA RIBELLES ARELLANO
ECLIES:APB:2014:8187
Número de Recurso114/2014
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución229/2014
Fecha de Resolución30 de Junio de 2014
EmisorAudiencia Provincial - Barcelona, Sección 15ª

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOQUINTA

ROLLO Nº 114/2014-2ª

INCIDENTE CONCURSAL Nº 293/2012

JUZGADO MERCANTIL Nº 3 DE BARCELONA

SENTENCIA núm. 229/2014

Ilmos. Sres. Magistrados

DON JUAN F. GARNICA MARTÍN

DON RAMÓN FONCILLAS SOPENA

DON JOSE MARIA RIBELLES ARELLANO

En Barcelona, a treinta de junio de dos mil catorce.

Se han visto en grado de apelación ante la Sección Decimoquinta de esta Audiencia Provincial los presentes autos de incidente concursal seguidos con el nº 293/2012 ante el Juzgado Mercantil nº 3 de Barcelona, a instancia de Don Eladio, procurador de los tribunales y de RESTAURA S.L., y de la administración concursal, contra CITY BELL S.A., representada por el procurador de los tribunales Don Pedro

M. Adán Lezcano.

Penden las actuaciones ante esta Sala por virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada contra la sentencia dictada en fecha 19 de septiembre 2013 .

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

El fallo de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "Estimando la demanda interpuesta por la representación procesal de la entidad mercantil RESTAURA S.L., se condena a CITY BELL S.A. y se declara la resolución, en interés del concurso, del contrato de arrendamiento del local de negocio firmado el 1 de febrero de 1983 con la entidad mercantil CITY BELL S.A. sobre el local sito en la plata baja derecha del inmueble sito en Madrid, Puerta del Sol núm. 9; declarando la obligación de la demandada de desalojar la finca objeto de arrendamiento y declarando que, en caso de no verificarse la entrega de la posesión a la concursada en el plazo que se determine, se proceda a su lanzamiento. Condenando a la mercantil CITY BELL S.A. a estar y pasar por dichas declaraciones, a desalojar el inmueble en los plazos y términos legales.

No hay condena en costas."

SEGUNDO

Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la demandada. Del recurso se dio traslado a la parte actora, que presentó escrito de oposición.

TERCERO

Recibidos los autos originales y formado en la Sala el rollo correspondiente, se procedió al señalamiento de día para votación y fallo, que tuvo lugar el pasado 11 de junio de 2014.

Es ponente el Ilmo. Sr. DON JOSE MARIA RIBELLES ARELLANO.

FUNDAMENTOS JURIDICOS
PRIMERO

RESTAURA S.L., al amparo de lo dispuesto en el artículo 61.2º de la Ley Concursal, solicitó la resolución en interés del concurso del contrato de arrendamiento del local de negocio sito en Madrid, Plaza Puerta del Sol núm. 9, planta baja, que ocupa la demandada CITY BELL S.A. por contrato suscrito el 1 de febrero de 1983 (documento uno de la demanda). Por ser el contrato de fecha anterior al 9 de mayo de 1985, se rige por las disposiciones del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las modificaciones establecidas en la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre .

En la demanda la actora alegó que el contrato quedará extinguido el 31 de diciembre de 2019 y que la renta mensual que viene satisfaciendo la arrendataria asciende a 4.860,48 euros. Esa renta es muy inferior a la de locales de similares características. Además RESTAURA ha desarrollado un proyecto de rehabilitación integral del edificio que ya ha sido aprobado por el Ayuntamiento de Madrid.

El mantenimiento del contrato de arrendamiento, según la demanda, implica un ingreso anual de

58.325,76 euros. La resolución, por el contrario, permitiría obtener ingresos muy superiores, tanto si el local es de nuevo arrendado, tras su actualización, como si es vendido. En concreto, valora en 525.946,14 euros la renta anual que podría llegar a percibir y en 8.545.365 euros el valor en venta. Por otro lado, de mantenerse el contrato no podría ejecutarse el proyecto.

Por todo ello interesó se acordara la resolución del contrato en interés del concurso, dejando para un procedimiento incidental posterior la indemnización que pueda corresponder a la arrendataria.

SEGUNDO

CITY BELL se opuso a la demanda. Refutó, en primer lugar, que RESTAURA pueda llevar a cabo el proyecto de restauración propuesto. En segundo lugar también cuestionó los ingresos previstos por el proyecto, que obedecen a meras elucubraciones sin ningún rigor científico y sin ningún informe pericial que los justifique.

En cualquier caso, consideró improcedente la resolución por entender que, junto al interés del concurso, concurren otros intereses tan necesitados o más de protección jurídica, como son los del arrendatario y sus trabajadores. No está probado el interés del concurso, que, además, no puede ser absoluto ni puede dejar sin efecto las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

TERCERO

La sentencia de instancia, tras precisar el marco legal aplicable, señala que el artículo 61.2º de la Ley Concursal habilita un trámite para resolver, en interés del concurso, contratos que se cumplen con normalidad, sin que medie incumplimiento de las partes. Lo trascendente es evaluar si realmente la resolución del contrato de arrendamiento supone un beneficio para el concurso. Y así los aprecia en el presente caso por los siguientes motivos:

-La concursada tiene un proyecto de rehabilitación integral del inmueble de la Puerta del Sol 9 de Madrid, que se vincula con la continuidad de su actividad.

-El proyecto de rehabilitación integral del inmueble exige la previa resolución de los contratos de arrendamiento.

-La renta que abona la demandada es muy inferior a la del mercado.

-La disposición para la masa activa del concurso de un local en el centro de Madrid sin arrendatarios determinará un precio de realización superior a la venta de ese mismo local con un arrendatario sometido a la LAU.

Por todo ello, estima la demanda y acuerda la resolución del contrato. En cuanto a la indemnización por los daños y perjuicios que la resolución causa al arrendatario, la sentencia relega su cuantificación a un procedimiento posterior.

CUARTO

La sentencia es recurrida por la demandada, que introduce en su recurso dos cuestiones nuevas que no fueron deducidas oportunamente en primera instancia: que el contrato no es con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento para ambas partes y que el arrendamiento no fue concertado por el deudor sino por la CAJA DE AHORROS DE VIZCAYA, por lo que no puede acogerse a las previsiones del artículo 61 de la Ley Concursal . La prohibición de introducir cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental recogido en el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Dispone dicho precepto que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque una sentencia "con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia". Impide, por tanto, que ante el tribunal "ad quem" se puedan plantear recursos de apelación sobre cuestiones no alegadas oportunamente en la primera instancia y, por tanto, respecto de las que no se ha dado al juzgado de instancia explícitamente la posibilidad de resolverlas.

No se trata de un formalismo retórico o injustificado, sino que es una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación. La pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir con la planteada en la primera instancia. El tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez de instancia conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución jurídicamente correcta. El recurrente puede pretender que el tribunal de segunda instancia revoque la sentencia de primera instancia porque ésta no haya resuelto oportunamente las cuestiones de hecho y de derecho planteadas oportunamente en los trámites alegatorios de la primera instancia (fundamentalmente, la demanda, la contestación y las alegaciones complementarias de la audiencia previa).

QUINTO

Fuera de ello, la recurrente insiste en los mismos argumentos que esgrimió en la contestación. Así, en primer lugar, sostiene que el proyecto que RESTAURA quiere acometer en el edificio de la Puerta del Sol 9 de Madrid "no es el que se dice que se va a hacer" . No están previstas actuaciones o transformaciones en los locales arrendados, sino actuaciones puntuales que no precisan el desalojo.

En segundo lugar, entiende que no ha quedado acreditado el interés del concurso y, en cualquier caso, que no puede prevalecer frente al interés del arrendatario. Ese interés no puede ser absoluto, al extremo de perjudicar gravemente los intereses de la demandada, generándose una situación de enriquecimiento injusto. A su entender, no se puede utilizar la Ley Concursal para obtener lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos no permite. Se infringiría con ello los artículos 57 y 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que establece un régimen de prórroga forzosa y limita las causas de resolución. Igualmente considera infringidos los artículos 14 y 9 de la CE y 1.091 y 1.256 del Código Civil .

Tanto la administración concursal como la concursada se opusieron al recurso y solicitaron se confirmara la sentencia por sus propios fundamentos.

SEXTO

Este tribunal ya ha tenido la ocasión de pronunciarse en un litigio muy similar en el mismo concurso de RESTAURA, que afectaba a otro local del edificio de la Puerta del Sol 9 de Madrid ( Rollo 134/2013, sentencia de 16 de octubre de 2013 ) Dijimos entonces lo siguiente sobre los límites de la facultad resolutoria en interés del concurso:

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