SAP Alicante 214/2014, 24 de Abril de 2014
| Ponente | JOSE MANUEL VALERO DIEZ |
| ECLI | ES:APA:2014:1359 |
| Número de Recurso | 559/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 214/2014 |
| Fecha de Resolución | 24 de Abril de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 9ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
SENTENCIA Nº 214/14
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrado: D. José Antonio Pérez Nevot
En la ciudad de Elche, a veinticuatro de abril de dos mil catorce.
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Procedimiento Ordinario 864/10, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrevieja, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte actora, Desarrollo y tecnología de Centros Vacacionales, S.L., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sra Salgado López y dirigida por el Letrado Sr. Almarcha Marcos, y como apelada la parte demandada, Ivercon Reigo, S.L., representada por el Procurador Sr. Martinez Hurtado y dirigida por el Letrado Sra. Marín Ayala.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Torrevieja en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 28 de septiembre de 2011 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que por medio de la presente sentencia debo DESESTIMAR Y DESESTIMO INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora SRA. JULIA SALGADO LÓPEZ, en nombre y representación de LA ENTIDAD DESARROLLO Y TECNOLOGÍA DE CENTROS VACACIONALES, S.L. Contra IVERCON REIGO SL, representado por el Procurador SR. ANDRÉS SEVILLA NAVARRO, con imposición de costas a la demandante.
Que por medio ce la presente sentencia DEBO ESTIMAR Y ESTIMO INTEGRAMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por el Procurador SR. SEVILLA NAVARRO en nombre y representación de IVERCON REIGO SL, contra LA ENTIDAD DESARROLLO Y TECNOLOGÍA DE CENTROS VACACIONALES, SL, representada por la Procuradora SRA. SALGADO LÓPEZ, y en su virtud se declara resuelto el contrato de compraventa celebrado en fecha 19.11.2003 y sus anexos de fecha 18.05.2006 y 16.11.2006 y declarar el derecho de la entidad INVERCON REIGO SL a hacer suyas las cantidades entregadas por la actora a cuenta del precio con expresa imposición de costas a la parte demandada reconviniente."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 559/13, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 10 de abril de 2014.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales. Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.
En orden a la resolución de la presente controversia, conviene efectuar en primer lugar algunas precisiones en relación con la naturaleza jurídica del contrato de compraventa que nos ocupa y el alcance de la cláusula tercera, reguladora de la forma y tiempo del pago, que es la litigiosa.
Pues bien, el contrato de 19 de noviembre de 2003, representa una especie de compraventa de cosa futura, ya que la mercantil vendedora, a cambio de un precio en dinero, se compromete a entregar unas parcelas urbanizadas, es decir, con la condición de solar edificable y libre de afecciones urbanísticas. Parcelas inexistentes en el momento de la contratación, pues se encuentran sometidas al correspondiente proceso administrativo de urbanización. Pudiendo considerarse este tipo de compraventa dentro del tipo emptio rei speratae, es decir, como un contrato conmutativo que, a diferencia de la modalidad emptio spei, que es un contrato aleatorio, presupone ineludiblemente en el vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa vendida, una vez que ésta haya alcanzado su existencia, aparte de desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar.
Y no existe condición alguna en el contrato de compraventa controvertido. De hecho en casos análogos la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ha desechado que concurra tal figura jurídica. No se trata de condición, sino de término de ejecución.
La STS de 19 de diciembre 2001 afirma que "La cuestión jurídica ha sido desenfocada en la instancia, en la que se ha referido una y otra vez a una condición, que en ningún caso puede considerarse potestativa. Se trata, no de una obligación condicional, ni de una obligación a plazo, sino de un término de ejecución que se ha dado en una obligación pura -la de pagar el precio en un contrato de obra- cuyo cumplimiento -pago del precio- debe hacerse a la llegada del tiempo, que en el presente caso es la licencia de habitabilidad. El término de ejecución se refiere a la realización de la prestación. Ha sido tratado en las sentencias de 5 de mayo de 1986 y 13 de marzo de 1987 .".
Más específica es la STS de 20 de junio de 1990, que en un caso análogo dijo que "cuestiones que, aunque acertadamente resueltas por la sentencia de primera instancia, cuyo fallo debe ser aquí mantenido, serán reconsideradas por esta Sala a continuación y que son las siguientes:
Naturaleza del contrato celebrado entre los Sres D. Abelardo, y D. Federico mediante el documento privado de fecha 9 de octubre de 1973.
Carácter de plazo (término) o de condición que haya de corresponder al señalamiento que se hizo en el contrato de la aprobación de la reparcelación de la finca como momento a partir del cual los contratantes habían de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa de dicha finca; y
Alcance o significación jurídica que haya de atribuirse al apartado b) del pacto tercero del referido contrato.
La primera de las apuntadas cuestiones (calificación que deba corresponder al contrato celebrado mediante el documento privado de fecha 9 de octubre de 1973), a la que se refiere uno de los apartados del motivo cuarto del recurso, ha de resolverse, como acertadamente ya lo hizo la sentencia del Juez, en el sentido de que en el expresado documento las partes concertaron un contrato de compraventa, ya que como tiene reiteradamente declarado esta Sala, al interpretar el art. 1.451 del Código Civil ( Sentencias de 19 de octubre de 1984, 22 de marzo y 4 de noviembre de 1985, 10 de marzo y 1 de diciembre de 1986, entre otras), el contrato es de compraventa, y no de mera promesa de venta, cuando en el mismo hay conformidad entre las partes sobre la cosa y el precio, de tal manera que a lo que se obligan no es simplemente a celebrar un nuevo y futuro contrato sobre la base de aquél, que es la esencia de la promesa de compraventa ("obligarse para obligarse"), sino a dar cumplimiento a un contrato de compraventa ya perfecto, siendo éste el supuesto litigioso aquí contemplado, en el que las partes no sólo convinieron la finca objeto de la venta y el precio de la misma (18.000.000 de pesetas), sino que ya dieron comienzo a su cumplimiento, cuando el comprador Sr
D. Abelardo, pagó al vendedor Sr D. Federico una parte de dicho precio (5.000.000 de pesetas) en el momento mismo de la celebración del contrato, dejando la plena consumación del mismo (otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa y pago del resto del precio) para cuando tuviera lugar la aprobación administrativa de la reparcelación de la finca. En lo atinente a la segunda de las enunciadas cuestiones, como los Sres D. Federico (vendedor) y D. Abelardo, (comprador), al celebrar el contrato objeto de litis, partieron siempre de la certeza de la reparcelación, de la que únicamente desconocían la fecha de aprobación de la misma (así lo manifiestan expresamente en el contrato cuando dicen: "Se halla pendiente la finca de ordenación de manzana y reparcelación, expediente que se halla en trámite ante el negociado correspondiente del Excmo. Ayuntamiento y sin que sea conocida la fecha en que dicha reparcelación y el acta administrativa en que se formalice, será llevada a efecto" y que "la escritura de compraventa se otorgará tan pronto se haya formalizado el acta administrativa de reparcelación"), al señalamiento de la llegada de tal acontecimiento, como momento determinante de la consumación del contrato de compraventa ya perfecto, no puede corresponderle el carácter de "condición" (dado que la esencia de ésta radica, precisamente, en la incertidumbre acerca de la realización del evento), sino de "plazo", pues esta calificación corresponde al día que "necesariamente ha de venir aunque se ignore cuándo" (dies certus an et incertus quando), conforme establece el art. 1.125 del Código Civil siendo la llegada de dicho acontecimiento (aprobación de la reparcelación, que tuvo lugar en 4 de junio de 1981), la que constreñía a ambas partes contratantes al cumplimiento total (consumación) del contrato, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa y el pago del resto del precio.".
Con estos antecedentes, la Sala, ciertamente no sin alguna duda sobre si nos encontramos ante un supuesto de condición suspensiva positiva, considera que la obligación se estipuló a término y no bajo condición, pues no se concertó en atención a la existencia de incertidumbre sobre si en la zona se aprobaría o no un proyecto de urbanización, sino que sobre la base de un expediente administrativo ya en trámite, se pactó la obligación de pagar un precio, y esta obligación-contraprestación no se subordinaba en cuanto a su eficacia a que se produjese o no la aprobación, sino que, asumiendo ya las partes contratantes la obligación de...
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