STS 40/2014, 29 de Enero de 2014

PRIMERO .- 1.- El procurador don José Luis Pinto-Marabotto, en nombre y representación de don Alberto y doña Ascension interpuso demanda de juicio ordinario, contra OBRASYCO, S.A. y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "...

1. Se declare resuelto el contrato de compraventa concertado entre mi mandante y la sociedad demandada respecto del bien inmueble que se determina en el escrito de demanda.

2. Se condene a la sociedad demandada a devolver a mis mandantes las cantidades entregadas que ascienden, a treinta y tres mil seiscientos euros, (33.600,00 E.), que se desglosan en treinta y dos mil cuatrocientos euros, (32.400,00 €) entregados a cuenta, y mil doscientos euros recibidos de más, (1.200,00 £.), sin que pueda retenerlas para sí y apropiarse de ellas, más el interés legal de dinero de conformidad con lo que establece la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en relación con la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en su disposición adicional primera ,

3. Se condene a la entidad demandada a pasar por las anteriores declaraciones. Todo ello con expresa condena en costas a la demandada".

La procuradora doña María Ángeles Martín Martín, en nombre y representación de OBRASYCO, S.A., presentó Declinatoria y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que: se estime la presente declinatoria, acordando remitir las actuaciones a los Juzgados de la ciudad de Ávila, y ello con expresa imposición de costas a la parte actora, de oponerse a esta declinatoria".

El procurador don José Luis Pinto-Marabotto, en nombre y representación de don Alberto y doña Ascension , presentó escrito oponiéndose a la declinatoria, alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminaba suplicando se de a la declinatoria la tramitación legal prevenida y, en su día, tras acordar la suspensión del plazo para la contestación de la demanda, se estime la presente declinatoria, acordando remitir las actuaciones a los Juzgados de la ciudad de Ávila y ello con expresa imposición de costas a la parte actora, de oponerse a esta declinatoria".

2. - La procuradora doña María Teresa Jiménez Herrero, en nombre y representación de OBRASYCO, S.A., contestó a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminaba suplicando: " por la que se desestime íntegramente la demanda, absolviendo a mi representada de cualquier petición en su contra, y todo ello con expresa imposición de costas". Seguidamente y en el mismo escrito planteó demanda reconvencional contra don Alberto y doña Ascension , alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminaba suplicando se dicte sentencia por la que: "...A) Abonar a mi representada la cantidad de 36.511,24 EUROS de intereses legales incrementados en dos puntos, desde la fecha del primer requerimiento realizado hasta fecha de presentación de la demanda.

   Así mismo que le sean abonados los gastos de IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES Y BASURAS (se acompañan como documentos 1 y 2) del año 2.009 por importe de 423,41 euros y ello sin perjuicio de los demás que se vayan devengado y que han sido pagados por mi representada (CLAUSULA DECIMA del contrato privado).

   Que de igual manera satisfaga la cantidad que proceda en su momento de los gastos de comunidad de propietarios y cantidades que se vayan generando con posterioridad.

   2. Comparecer ante la notaría a señalar en ejecución de sentencia, en el día y hora que se determine, para otorgar la escritura pública de compraventa de la vivienda indicada, con el apercibimiento de que, de no verificarlo, será otorgado por el Juzgado a su costa, así y como consecuente mente al pago de 286.514,13 € mas el 7% de IVA (o el correspondiente a su caso en cada momento) siendo de 20.055,99 que resta del pago del piso.

   3. Imponer las costas de este proceso reconvencional".

3. - Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ávila, dictó sentencia con fecha 7 de febrero de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: "... Que, estimando íntegramente la demanda presentada por D. Alberto y Dña. Ascension , representado/a por el Procurador/a D./Dña. José Antonio García Cruces y defendido/a por, el Letrado/a D./Dña. Guillermo Fabra Bernal, contra la mercantil Obrasyco S.A., representado/a por la Procurador/a D./Dña. Teresa Jiménez Herrero ;y defendido/a por el Letrado/a D./Dña. David Sánchez de Miguel, y desestimando íntegramente la demanda reconvencional articulada de contrario:

   1. Declaro resuelto el contrato privado ele compraventa suscrito entre las partes el día 2 de Octubre de 2.006, por el que la demandante compró a la demandada, en su condición de promotora, una vivienda sita en el bloque NUM000 , Esc. NUM001 , planta NUM002 , Letra NUM003 , con plaza de garaje y trastero, URBANIZACIÓN000 , de la Parcela NUM004 de la U E n° 5 de la U P1.03, Ensanche de Vallecas, Madrid, con una superficie de 94,52 metros cuadrados aproximadamente.

   2. Condeno a la parte demandada, la mercantil Obrasyco S.A., a pagar a la parte actora, D. Alberto y Dña. Ascension , la suma de Treinta y Tres Mil Seiscientos Euros 33.600; Euros así como él interés legal del dinero de conformidad con lo que establece la Ley 57/1.968 de 27 de Julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en relación con la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1.999, de 5 de Noviembre, en su disposición adicional primera , desde la fecha del primer requerimiento extrajudicial, 11 de Julio de 2.008, hasta su completo pago.

   3. Condeno a la parte demandada y demandante de reconvención al pago de las costas procesales".

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de la parte apelante, la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Ávila, dictó sentencia con fecha 19 de mayo de 2011 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: "... QUE DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad mercantil Obrasyco S.A. contra la Sentencia n° 30/2011 de fecha 7 de Febrero de 2.011 aclarada por auto de fecha 23 de Febrero de 2.011 dictada por el Titular del Juzgado de la Instancia núm. 4 de Ávila en el procedimiento ordinario n° 283/10, del que el presente Rollo dimana, Y LA REVOCAMOS en el sentido de que debemos desestimar y desestimamos la demanda presentada por los demandantes D. Alberto y doña Ascension contra la mercantil demandada Obrasyco S.A. a la que absolvemos de todos los pedimentos solicitados contra ésta, no habiendo lugar a la resolución contractual interesada, ni a la devolución de las cantidades entregadas como parte de precio.

   Y que debemos estimar y estimamos en parte la demanda reconvencional presentada por la mercantil Obrasyco S.A. contra D. Alberto y doña Ascension , y condenamos a estos últimos a comparecer ante la Notaría, a señalar en ejecución de Sentencia, el día y hora que se determine, para otorgar la escritura pública de compraventa de la vivienda sita en el Bloque NUM000 , Escalera la, planta NUM002 , letra NUM003 , con plaza de garaje y trastero, sita en la parcela NUM004 de la UES de la V2P1.03, Ensanche de Vallecas Madrid, denominada la Promoción de las Viviendas " URBANIZACIÓN000 ", de 94,52 metros cuadrados, con el apercibimiento que de no verificarlo, será otorgada por el Juzgado a su costa, así como, consecuentemente, al pago de 303.570,12 € (IVA incluido), que resta a los compradores para el total pago del precio del piso, en las condiciones pactadas en el contrato de fecha 2 de Octubre de 2.006.

   No se imponen las costas del juicio a las partes, ni en primera ni en segunda instancia, y tampoco se imponen las de la demanda reconvencional".

   TERCERO .- 1.- Contra la expresada sentencia preparó y después interpuso recurso de casación la representación procesal de don Alberto y de doña Ascension con apoyo en los siguientes MOTIVOS :

   Primero.- Infracción de los artículos 1124 , 1504 CC , en relación con los artículos 1115 , 1123 , 1125 , 1256 , 1258 y 1461 CC .

   Segundo.- Infracción de artículo 1124, en relación con los artículos 1089 , 1091 , 1101 , 1256 , 1258 y 1445 CC .

   Tercero.- Infracción del artículo 1124 en relación con los artículos 1 º, 3 º y 7º de la Ley 57/1968 .

   Cuarto.- Infracción del artículo 1256 y 1258 CC .

   Quinto.- Infracción del artículo 1281 CC , párrafo primero.

   Sexto.- Artículo 477.3 LEC .

   CUARTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 31 de enero de 2012 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran su oposición en el plazo de veinte días. La procuradora doña María Ángeles Martín Martín, en nombre y representación de OBRASYCO, S.A. presentó escrito de impugnación al mismo.

   QUINTO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 22 de enero del 2014, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,

PRIMERO .- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la resolución del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento del plazo de entrega y su relación, entre otros extremos, con la interpretación o determinabilidad del mismo, la incidencia de la licencia de primera ocupación o la aplicación al caso de la legislación de consumidores y la Ley 57/1968, sobre percepción de cantidades anticipadas.

2. En el plano interpretativo debe resaltarse la estipulación cuarta del contrato de compraventa que presenta el siguiente tenor:

   CUARTA.- El plazo de terminación de las obras se prevé aproximado con las siguientes fechas.

   -Fecha de terminación de las viviendas Marzo del 2008 (18 meses) a excepción de los perjuicios o retrasos en la licencia de primera ocupación por parte de la administración.

   Si bien OBRASYCO S.A. cuenta con un plazo de tres meses a añadir al anterior, que no podrá serle tenido en cuenta como demora en el tiempo de terminación de las obras de construcción de la vivienda por parte de los COMPRADORES a los efectos de una posible petición de indemnización alguna si el retardo en la terminación de las obras no se debe a causas imputables al mismo.

3. Los principales hechos a tener en cuenta en la presente controversia, son los siguientes:

   1. En fecha 2 de Octubre de 2006, la mercantil Obrasyco S.A., en concepto de vendedora- promotora y D. Alberto y doña Ascension , como compradores, suscribieron un contrato de compraventa, en el que la vendedora se comprometió a promover la futura construcción de una vivienda situada en el Bloque NUM000 , Escalera NUM001 , planta NUM002 Letra NUM003 , con plaza de garaje y trastero, aún pendiente de asignación por la Dirección Facultativa, de la parcela NUM004 de la UES de la U2P 1.03 "Ensanche de Vallecas", Madrid, ostentando la entidad vendedora la propiedad de derechos de edificabilidad, aprovechamiento urbanístico y terreno suficiente para construir la vivienda que vendía, con plaza de garaje y trastero.

      La vivienda, que en ese contrato se vendía como cosa futura tenía que tener 94,52 metros cuadrados aproximadamente, y estaría situada en la parcela NUM004 y con la distribución asignada según Proyecto de ejecución aprobado por el Ayuntamiento de Madrid.

   2. Descrita la cosa futura, que se vendía se pactó que los compradores D. Alberto y doña Ascension debían pagar el precio, por un total de 317.916 € más 22.254,12 € en concepto de IVA al tipo existente en esa fecha o al vigente en cada momento de efectuar los pagos, que se devengaría en el momento de la puesta a disposición de la vivienda objeto de ese contrato. El total pactado, pues, fue de 340.170,12 €.

      La forma de pago que los compradores aceptaron para adquirir la vivienda fue: 1) 3.000 € en concepto de reserva, que abonaron el 12 de septiembre de 2.006.

      2) La cantidad de 24.000 € (22.429,91 + 1.570,09 €) que se pagaron a la fecha de la firma del contrato privado de compraventa, al que ya se ha hecho referencia.

      3) 14 cuotas mensuales a razón de 600 € al mes a partir de la firma del contrato (560,75 + 39,25 de IVA), por lo que, en este apartado los demandantes en la instancia pagaron 8.400 €.

      En total los compradores cumplieron lo pactado, abonando la cantidad de 35.400 euros.

      4) El resto del pago del precio quedó aplazado de la siguiente forma: 254.332,80 euros correspondientes al 80% del valor de la vivienda, se abonaría mediante la subrogación en el préstamo hipotecario; 53.470,11 euros con la firma de la escritura pública. C) El plazo, por tanto, vencía el 31 de marzo de 2008, que sumado a los tres meses de prórroga alcanzaría hasta el 1 de julio de 2008.

      El certificado final de la obra fue extendido el 11 de junio de 2008 aunque, dada la discrepancia entre los Colegios profesionales, también puede barajarse la fecha de 6 de junio del mismo año. La licencia de primera ocupación consta concedida el 22 de agosto de 2008, pasando a poder de la promotora el 29 de agosto de dicho año.

4. En síntesis, en el iter procesal el procedimiento se inicia por demanda de juicio ordinario en ejercicio de acción de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento de la vendedora al no respetar el plazo de la entrega de la vivienda y por incumplimiento de la entrega de avales o garantías de las cantidades entregadas a cuenta, como exige la Ley 57/1968.

   La demandada se opuso a la demanda y formuló reconvención solicitando el cumplimiento del contrato y condena al abono del precio pactado.

   La sentencia de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda, declarando resuelto el contrato de compraventa, al tiempo que desestimó la reconvención.

   La sentencia de Apelación estima el recurso de la demandada y revoca la sentencia de Primera Instancia, considerando que no ha existido incumplimiento por parte de la vendedora en la entrega de la vivienda en el plazo pactado, ya que se contemplaba la posibilidad de que dicha fecha, que era aproximada, se viera ampliada en tres meses, lo que determina que la entrega de la misma se efectuó dentro de esa prórroga no existiendo incumplimiento alguno por ese motivo, al no tener dicho término el carácter de esencial y no haberse pactado expresamente que diera lugar a la resolución del contrato sino al abono de una indemnización al comprador. Respecto a la falta de cumplimiento por la vendedora de las obligaciones recogidas en la Ley 57/1968 y LOE, pese a ser expresamente admitido dicho incumplimiento, entiende que el mismo no puede dar lugar a la resolución del contrato de compraventa, ya que dicho incumplimiento tendrá una sanción pero no da lugar a exigir la resolución de contrato.

   Recurso de casación.

   Compraventa de vivienda. Determinación del plazo de entrega: ausencia de término esencial. Arbitrio de uno de los contratantes (1256 del Código Civil). Retraso de la entrega y resolución contractual: diferenciación de planos. Cumplimiento: Licencia de primera ocupación y Aval en garantía.

   SEGUNDO .- 1. Al amparo del ordinal segundo del artículo 477.2 LEC , la parte demandante interpone recurso de casación que articula en seis motivos. En el En el primer motivo denuncia la infracción de los arts. 1124 , 1504, en relación con los arts. 1115 , 1123 , 1125 , 1256 , 1258 y 1461 del Código Civil , en relación con el art. 1.1 de la Ley 57/1968 . Considera el recurrente que para que proceda la resolución del contrato de conformidad con el art. 1124 CC debe darse un incumplimiento grave que recaiga sobre las condiciones esenciales del contrato, al frustrarse el fin perseguido por aquel, como es la fecha de entrega de la vivienda que no puede dejarse al arbitrio de la vendedora. La prórroga que la sentencia aplica mecánicamente sobre el plazo pactado no puede hacerse de manera automática, sin tener en cuenta si el retraso era por causas imputables a la promotora. Resulta abusiva la cláusula que suponga la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionada a la voluntad del empresario. El segundo motivo alega la infracción de los arts. 1124 , 1089 , 1091 , 1096 , 1101 , 1256 , 1258 y 1445 CC y art. 1 y 8 de la Ley 26/1984 LGDCU, vigente a la fecha de suscripción del contrato, al no haberse tenido en cuenta la incidencia que podía tener en el cumplimiento del contrato la falta de licencia final de obra y la de primera ocupación. La entrega del bien no es un acto meramente formal, sino que exige entrega efectiva, material y administrativamente, para su ocupación, lo que exige que dicha licencia de primera ocupación esté en posesión del vendedor, cosa que no ha ocurrido en el presente caso, por lo que no fue entregada la vivienda en plazo. El tercer motivo alega la infracción del art. 1124 CC en relación con los arts. 1 , 3 y 7 de la Ley 57/1968 , sobre percepción de cantidades entregadas en la construcción y venta de viviendas, en relación con la disposición adicional 1ª de la LOE y art. 2 de la Ley 57/1968 , en relación con la STS de 26 de septiembre de 2002 , que recogen una serie de requisitos imperativos que no pueden dejar de aplicarse por la sentencia recurrida, la cual si bien reconoce su incumplimiento, rechaza el efecto de resolución del contrato, desconociendo los derechos de los consumidores y oponiéndose a la jurisprudencia existente sobre estos efectos. El cuarto motivo alega la infracción de los arts. 1256 y 1258 CC así como la doctrina contenida en la SSTS de 15/7/1977 , 6/6/1991 y 16 de marzo de 2009 , que sostienen el carácter esencial del plazo de entrega de la vivienda, sin que pueda quedar la misma la arbitrio del vendedor. El quinto motivo alega la infracción del art. 1281.1 CC , al no respetarse el tenor literal del contrato en relación con el plazo de entrega y la posibilidad de su prórroga por tres meses, que no se configura como automática, como hace la sentencia recurrida, sino que ha de probarse que el retraso no es imputable a la vendedora, cosa que no se ha acreditado. El sexto y último motivo alega la existencia de interés casacional por oposición a la doctrina contemplada en las SSTS de 26 de septiembre de 2002 y de 14 de noviembre de 1998 , que recogen casos similares al litigioso, dando fugar a la resolución del contrato.

2. En el presente caso, los motivos deben ser desestimados.

3. En relación con la cuestión central relativa a la determinabilidad y alcance del plazo de entrega dispuesto por las partes que afecta, en su conjunto, a los motivos formulados, y particularmente a los quinto y sexto, debe señalarse, conforme al criterio hermenéutico seguido por la sentencia recurrida, que desde la interpretación gramatical, referida al "sentido literal" como presupuesto impulsor del fenómeno interpretativo, cuando los términos son claros y no dejan lugar sobre la intención querida por los contratantes, se infiere de la estipulación cuarta del contrato que las partes no configuraron el plazo de entrega como un término o plazo esencial en orden al cumplimiento del contrato ( SSTS de 14 y 20 de noviembre de 2012 , números 658 y 674, respectivamente). En este sentido debe entenderse que el plazo de terminación de las obras, en sí mismo considerado, se configure de un modo "aproximado" respecto a la fecha señalada, que se exceptúe del mismo los retrasos derivados por la licencia de primera ocupación imputables a la Administración y que, en definitiva, se amplíe automáticamente dicho plazo en tres meses a los efectos de la posible demora en la terminación de las obras de construcción.

4. Del contexto interpretativo expuesto, motivo primero y cuarto del recurso, también se desprende que la determinabilidad del plazo de entrega así dispuesto tampoco se deja al arbitrio del vendedor en orden al cumplimiento de la obligación (1256 del Código Civil), pues si bien es cierto que dicha literalidad configura de forma flexible el plazo de entrega, favoreciendo el marco temporal de cumplimiento del vendedor, no obstante, es susceptible de quedar concretado o plenamente determinado desde la propia interpretación de la estipulación del contrato, tal y como hace la sentencia recurrida respecto del primero de julio de 2008 como fecha límite para la terminación de las obras. ( STS de 12 de julio de 2012 , nº 461/2013 ).

5. En parecidos términos, motivos primero y tercero del recurso, debe puntualizarse que excluida la configuración del plazo de entrega como término esencial, esto es, fuera del campo de actuación de los incumplimientos resolutorios, propiamente dichos, la prevalencia del plano satisfactorio del cumplimiento hace que el mero retraso pueda carecer de transcendencia resolutoria, como en el presente caso, cuando su incidencia no frustra la finalidad o base del contrato y el cumplimiento, levemente tardío, sigue siendo útil e idóneo para la satisfacción de los intereses de la contraparte ( STS de 11 de abril de 2013 , nº 221/2013 ).

6. Por lo que se refiere a la licencia de primera ocupación, motivo segundo del recurso, esta Sala ha resaltado su plena imbricación en la estructura contractual ya por la voluntad de las partes con estipulación expresa al respecto, o bien como un elemento natural de la propia obligación de entrega de la cosa ( STS de 8 de noviembre de 2012 , nº 644/2012 ), no obstante, y conforme a la reciente doctrina jurisprudencial sentada, también hay que puntualizar que cuando falta dicha estipulación al respecto, supuesto del presente caso, su transcendencia resolutoria también requiere que su falta o tardía obtención comporte un incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la cosa y, por extensión, conforme a lo anteriormente expuesto, una frustración del plano satisfactorio del acreedor o contraparte; cuestión que, como se ha señalado, no se produce en el presente caso, en donde la licencia de primera ocupación consta en poder de la promotora el 29 de agosto de 2008, fecha próxima al plazo límite de terminación de las obras, 1 de julio de 2008, referencia que es tomada en consideración en la reglamentación contractual respecto a la determinación del plazo de entrega.

7. Por último, por lo que se refiere al aval en garantía, motivo tercero del recurso, al igual que lo expuesto respecto de la licencia de primera ocupación, debe señalarse que esta Sala ha resaltado su papel en la estructura y ejecución del contrato, ente otras SSTS de 25 de octubre de 2011, (nº 706/2011 ), 10 de diciembre de 2012, (nº 731/2012 ) y 11 de abril de 2013 (nº 221/2013 ), de forma que superada la fase de pendencia de la obra proyectada, sin exigencia al respecto, y estando en la fase de realización o construcción terminada de la vivienda, supuesto del presente caso, su exigibilidad carece de autonomía pues su función se reconduce al ámbito propio del cumplimiento de la obligación, con la entrega o puesta a disposición de la vivienda.

   TERCERO .- Desestimación del recurso y costas.

   Desestimado en su integridad el recurso de casación, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Alberto y doña Ascension contra la sentencia dictada, con fecha de 19 de mayo de 2011, por la Audiencia Provincial de Ávila, Sección 1ª, en el rollo de apelación nº 125/2011 .

2. No ha lugar a casar por los motivos fundamentados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

3. Imponemos las costas del recurso a la parte recurrente.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan, José Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Francisco Javier Orduña Moreno, Xavier O' Callaghan Muñoz. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.