SAP Baleares 395/2013, 25 de Octubre de 2013
| Ponente | MARIA ARANTZAZU ORTIZ GONZALEZ |
| ECLI | ES:APIB:2013:2239 |
| Número de Recurso | 788/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 395/2013 |
| Fecha de Resolución | 25 de Octubre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00395/2013
Rollo de Apelación nº 788/2012
SENTENCIA Nº 395
ILTMOS. SRES:
PRESIDENTE:
DON MATEO RAMON HOMAR
MAGISTRADOS:
DOÑA COVADONGA SOLA RUIZ
DOÑA ARANTZAZU ORTIZ GONZALEZ
En Palma a 25 de octubre de 2013.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1121/2011, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 24 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION 788/2012, en los que aparece como parte apelante, "ACP EQUIPOS HOTELEROS, S.A.", representada por el Procurador de los Tribunales, Sr. MIGUEL SOCIAS ROSSELLO, asistida por el Letrado
D. JUAN MIGUEL MORAGUES, y como parte apelada, "GLOBALIA ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A.U.", representada por la Procurador de los Tribunales, Sra. MARGARITA JAUME NO GUERA, asistida por el Letrado D. CARLOS DURAN POVEDA.
Es Magistrada-Ponente la Iltma. Sra. DOÑA ARANTZAZU ORTIZ GONZALEZ.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 24 de Palma en fecha 18 de octubre de 2012 se dictó Sentencia cuyo Fallo es el tenor literal siguiente: "QUE DESESTIMANDO TOTALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Socias, en nombre y representación de A.C.P EQUIPOS HOTELEROS
S.A, contra GLOBALIA ACTIVOS INMOBILIARIOS, S.A.U; ABSUELVO a la demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra. Se condena expresamente a la parte actora al pago de las costas procesales. Contra la presente resolución cabe recurso de apelación ante 1a Audiencia Provincial de Baleares ( Art. 455 LEC )".
Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites, se trajeron los autos a la vista de la Magistrado ponente para dictar la presente.
Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
La demanda instauradora de la presente Litis trae causa del ejercicio de la acción de resolución del contrato de compraventa de fecha 31 de Julio de 2009 por incumplimiento de la demandada con la obligación de la demandada de abonar a la actora la cantidad de 201.272,94 Euros, más los intereses legales previstos en la Ley 57/1968 aplicada de forma analógica desde el 31 de Julio de 2009, condenándola a estar y pasar por tales declaraciones y al pago de las costas e intereses.
La acción de resolución de contrato de compraventa y reclamación de cantidad se fundamenta en el artículo 1.124 del Código Civil, alegando en síntesis, que en fecha 31 de Julio de 2009, la entidad ACP Equipos Hoteleros S.A., otorgó escritura pública de compraventa del local comercial "Cl", del edificio sito en el Polígono Industrial Son Noguera, Polígono-42, de una superficie de 293,97 m2", que debía ejecutarse sobre una parcela propiedad de la demandada, en base al Proyecto elaborado por el Arquitecto D. Avelino .
Según la demandante, ahora apelante, fueron condiciones esenciales del contrato:
-que el edificio proyectado,del que forma parte el local, contaba con licencia municipal de edificación concedida por el Ayuntamiento de LLucmajor (antecedente V);
-que el precio pactado era de 682.010,40 Euros, abonando a cuenta la actora un 30% del precio total, es decir, 201.272,94 Euros (Estipulación segunda);
-que se otorgaría escritura pública a los dos meses de terminación de la edificación que se estimó en el mes de Julio de 2012 (Estipulación tercera);
-que la obra se entendería terminada cuando el constructor-promotor hubiera obtenido la cédula de habitabilidad y licencia de ocupación del local (Estipulación cuarta).
Entiende la apelante que ella ha cumplido sus obligaciones contractuales y, la demandada ha incumplido las suyas:
-al haber existido un considerable retraso en la entrega,
-el local se no se ha finalizado, y
-no se ha obtenido ni la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación y demás documentación.
Por último sostuvo que ante el retraso sustancial en la fecha prevista de finalización de las obras, en fecha 25 de Agosto de 2011 y mediante burofax, la actora/apelante procedió a comunicar a la vendedora que daba por resuelto el contrato de compraventa, reclamándole la cantidad abonada y los intereses, siendo contestado por la demandada en fecha 26 de Agosto de 2011, reconociendo que no había finalizado el local según lo acordado, pero se opuso a la resolución contractual, informando que se estaba tramitando la obtención de la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, más sininformar de una posible fecha en la que pudiera preverse la obtención de las referidas certificaciones y documentación necesaria para poder entregar el local adquirido. Refiere que el edificio, a fecha de interposición de la demanda, dos años después de firmar el contrato, y un año después de la fecha prevista de entrega, no se encuentra terminado y no dispone de certificado final de obra, licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad, licencia de apertura y funcionamiento del local y quedan muchas partidas de obra por realizar, no existiendo un mero retraso sino una pasividad de la vendedora en el cumplimiento de su obligación que determina la frustración del fin del contrato para la compradora y justifica la resolución contractual solicitada.
La representación de la parte demandada, aquí apelada, en apoyo de su pretensión y, en síntesis, concordaba la existencia del contrato de compraventa de fecha 31 de Julio de 2009 suscrito entre las partes hay litigantes, si bien matizaba que se trato de un acuerdo de dación en pago, en virtud del cual la actora veía saldada la deuda que frente a ella tenían dos sociedades de nacionalidad dominicana (Hotel Canoe S.A y Hotel Hamaca S.A.), del mismo grupo empresarial que la demandada, mediante la venta del local comercial en cuestión, aplicándose la cantidad de 201.727,94 Euros (30% de la deuda pendiente), al pago de parte del precio del referido local, y pactando que con la firma del contrato de compraventa del futuro local, ACP Hoteleros S.A. daba por saldada y finiquitada la deuda, renunciando a nada más pedir ni formular reclamación de ninguna clase por los expresados conceptos y otorgaban al documento, una vez cumplido, la autoridad de cosa juzgada. Reconocía ser cierto que fue una condición esencial del contrato que la demandada contara con licencia municipal de edificación para poder ejecutar el edificio y así se cumplió y respecto al precio de la venta, sostiene que el 30% entregado a cuenta del precio final del local no fue realmente abonado a la demandada, sino que fue un acuerdo de dación en pago. En cuanto al plazo de entrega y otorgamiento de escritura publica, sostiene la demandada que no es cierto que el local comercial se debía entregar en una fecha aproximada al mes de Septiembre de 2010, sino que las partes pactaron que se debía entregar cuando la promotora- constructora obtuviera cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación del edificio, pero, en todo caso, era una fecha estimativa que no de obligado cumplimiento. Igualmente aduce que el certificado final de obra se obtuvo en fecha 23 de Marzo de 2010, y en fecha 5 de Julio de 2010, la demandada y la dirección facultativa de las obras solicitaron ante el Ayuntamiento de Llucmajor los trámites necesarios para la obtención de la licencia de primera ocupación, habiéndose presentado la documentación necesaria pare agilizar la concesión del mismo y de la cedula de habitabilidad, dependiendo dicho trámite del referido Ayuntamiento, sin que hayan recibido requerimiento alguno de éste. Asimismo considera que las obras han finalizado sin que sea necesario que el suelo esté embaldosado, los techos revocados, etc. y que cada una de los propietarios de los locales comerciales que se ubican en el edificio tendría que tramitar su propio Proyecto de Actividad y funcionamiento, y deberían obtener, a nivel particular, las correspondientes licencias de actividad y funcionamiento de los locales comerciales.
Por último aduce que la actora en ningún momento ha visto frustradas las expectativas que tenía depositadas en la ejecución del contrato, al demandar una pretensión únicamente resolutoria, sin reclamar una indemnización de daños y perjuicios por no haberlos tenido antes para su uso y disfrute (reclamando por conceptos tales como rentas dejadas de percibir, gastos de mudanza).
La sentencia desestima íntegramente la demanda y contra ella se alza la parte actora interponiendo recurso de apelación en el que, con carácter previo a formular los motivos de oposición, expone:
-
A fecha del dictado de la sentencia de primera instancia y posiblemente a fecha del presente recurso, la promotora carece de licencia municipal de obras que ampare el edificio que debe albergar el local vendido a la apelante, así como que,
-
Cuando se firmó el contrato de compraventa, la promotora carecía de autorización para ejecutar el local vendido, (la autorización se obtuvo con el proyecto original que después fue modificado).
A ello añade como objeto del presente recurso los siguientes motivos:
Sobre el retraso en la fecha acordada en el contrato. Forma y modo de entrega del local: Incumplimiento contractual. La previsión establecida en el contrato por voluntad propia de la vendedora era que la entrega del local, aunque se diga por error vivienda en el contrato, se establecía aproximadamente en el mes de septiembre de 2.010, es decir, dos meses después de la fecha prevista de finalización de las obras. Entendiéndose, tal como se desprende del contrato, que el local se entenderá terminado cuando se haya obtenido la cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación, no cuando, como erróneamente señala la...
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