Resolución de 12 de marzo de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Toledo don Manuel Nebot Sanchís, contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrijos, a inscribir una escritura de compraventa.

En el recurso interpuesto por el Notario de Toledo don Manuel Nebot Sanchís contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Torrijos, don José-Antonio Garvía Pastor, a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada por el Notario de Toledo don Manuel Nebot Sanchís el 15 de mayo de dos mil ocho, la sociedad «Construcciones Losana, S.L.», representada por su Consejero-Delegado, vendió a don Manuel T. M. y don Manuel T. P. la finca que en dicha escritura se describe.

En el título calificado, el Notario reseñó el documento público del que derivaban las facultades representativas del representante de la sociedad vendedora (designación de cargo en este caso), añadiendo lo siguiente: «Copia autorizada de dichas escrituras he tenido a la vista y de ellas resultan facultades que bajo mi responsabilidad considero suficientes para los actos formalizados en el presente instrumento».

II

El título se presentó en el Registro de la Propiedad de Torrijos el 16 de junio de 2008, con asiento 928 del Diario 158; y fue objeto de calificación negativa que a continuación se transcribe parcialmente:

...II. Fundamentos de Derecho:

Primero.-La Legislación Hipotecaria -Ley de 8 de febrero de 1946 y su Reglamento de 14 de febrero de 1947-, otorga al Registrador de la Propiedad el control de legalidad de los documentos presentados a inscripción, mediante la calificación registral.

Segundo.-Una vez calificado el documento objeto del presente acuerdo, conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se observa/n el/los siguientes/s defecto/s que impiden la inscripción del mismo:

1.º No acreditarse debidamente la existencia y alcance de la representación alegada por doña Teresa Villaluenga Sánchez para otorgar en nombre de la entidad vendedora "Construcciones Losana, S.L.", el acto/contrato objeto del documento calificado, por cuanto la reseña identificativa de la escritura de nombramiento de la primera como Consejera Delegada de la segunda, contenida en el mismo, y el juicio notarial de subsistencia y suficiencia de la representación alegada -y por tanto de capacidad y legitimación de los otorgantes-, no se ajustan a lo establecido en los artículos 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre y 17 bis, apartado 2.a) de la Ley del Notariado, al no constar que se haya exhibido al notario autorizante, en el momento del otorgamiento, copia auténtica de la escritura de elevación a público de acuerdos sociales, de la que resulta dicho nombramiento, ya que la expresión "he tenido" utilizada por el fedatario, hace referencia a un momento anterior al de dicho otorgamiento.

Tercero.-El indicado defecto se fundamenta en el contenido del artículo 18.1 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual el Registrador calificará, bajo su responsabilidad "... la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas...". Siendo necesario, para calificar la validez del acto/contrato otorgado y la capacidad de los otorgantes, calificar la existencia y alcance de la representación alegada, ya que conforme a lo dispuesto en el artículo 1.259.2 del Código Civil son nulos los contratos realizados en nombre de otro por quien no tenga su representación legal. Por lo cual, las circunstancias y la suficiencia de la representación deben ser objeto de calificación registral.

Cuarto.-Con objeto de hacer posible tal calificación, el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, impone al notario la doble obligación de reseñar el documento auténtico del que resulte la representación alegada y de emitir el juicio de suficiencia de las facultades conferidas al representante [sigue transcripción del artículo 98 citado].

Por lo indicado acuerdo:

Uno.-Suspender la inscripción del documento relacionado, por los defectos que se indican en el segundo de los fundamentos de derecho.

Dos.-Hacer saber a los interesados: 1.º Que el asiento de presentación...

Torrijos, 27 de junio de 2008.-El Registrador. Fdo. José-Antonio Garvía Pastor. [Firma ilegible. Existe sello con el nombre y apellidos del Registrador]

.

III

La calificación fue notificada al Notario autorizante de la escritura calificada el 9 de julio de 2008, mediante correo con aviso de recibo.

El mencionado Notario solicitó la calificación sustitutoria que correspondió a la Registradora de la Propiedad de Talavera de la Reina (Registro número uno), doña María del Carmen de la Rocha Celada, quien mediante calificación con fecha 30 de julio de 2008, confirmó la calificación negativa realizada por el Registrador sustituido. En dicha calificación sustitutoria dicha Registradora expresa en un único fundamento de derecho lo siguiente: «.... Vistos los artículos 98 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, y artículo 17 bis, apartado 2 a) de la Ley del Notariado, artículo 18.1 de la Ley Hipotecaria, y artículo 1.259.2 del Código Civil.-El Registrador que suscribe ha acordado confirmar la calificación negativa realizada por el Registrador de la Propiedad de Torrijos y suspender la inscripción, respecto de la finca registral número 5.047 del término de La Puebla de Montalbán citada...».

El 8 de agosto de 2008 dicho Notario interpuso recurso contra la calificación del Registrador sustituido en el que, alegó, en síntesis, lo siguiente:

1. Es el Notario quien en ejercicio de su función, bajo su responsabilidad y en permanente y estrecho contacto con la realidad, debe asegurarse de la capacidad de los otorgantes, y para efectuar el juicio de suficiencia de las facultades representativas, el artículo 98 de la Ley 24/2001 exige al Notario: -reseña identificativa del documento auténtico que se la haya aportado para acreditar la representación alegada; -expresión de un juicio de suficiencia acerca de esas facultades; -congruencia del juicio de suficiencia con el acto o contrato formalizado. Requisitos todos éstos que constan en la escritura calificada y que no han sido discutidos por el Registrador, para quien el artículo 98 delimita claramente el ámbito de su calificación. 2. Cabe citar las Resoluciones de 14, 22 de septiembre y 6 de diciembre de 2004 y la de 27 de octubre de 2005, todas ellas estimatorias del recurso y revocatorias de la calificación, en las cuales el Notario autorizante había empleado el pretérito perfecto «he tenido», asegurando el Centro Directivo en alguna de ellas que «el Notario ha cumplido fielmente sus obligaciones», si bien era cierto que el empleo de dicho tiempo verbal no había sido discutido hasta la fecha. 3. Corresponde al Notario en exclusiva la valoración de la suficiencia y subsistencia de las facultades representativas, con la obligación de que se le haya aportado el documento auténtico del que resulten, siendo de su exclusiva competencia y responsabilidad si dicho

   documento se le aporta en el mismo momento de la lectura de la matiz de la escritura, en un momento inmediatamente anterior durante los preliminares del otorgamiento, previamente durante la redacción del instrumento público, o acaso antes, en el supuesto de una larga sucesión de operaciones efectuadas por un mismo representante (por ejemplo la venta de una promoción de viviendas, o el caso de operaciones efectuadas por representantes habituales de entidades de crédito). Y en todos estos casos, el recurrente estimaba procedente el uso del pretérito perfecto, tiempo verbal que expresa acciones realizadas en el pasado que perduran en el presente.

   IV

   Mediante escrito con fecha 27 de agosto de 2008, el Registrador emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo (con registro de entrada el 11 de septiembre de 2008).

   Fundamentos de Derecho

   Vistos los artículos 103 de la Constitución; 1216, 1217, 1218 y 1259 del Código Civil; 18, 19 bis, 313, 322, 325 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 del Código de Comercio; 1, 17 bis, 23, 24 y 47 de la Ley del Notariado; la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención de fraude fiscal; 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad; artículos 143, 145, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Constitucional 87/1997, de 24 de abril, y 207/1999, de 11 de noviembre; la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de 24 de febrero de 2000; las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de abril de 2004, de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003 y 30 de enero y 18 de marzo de 2004; de la Audiencia Provincial de Navarra de 22 de diciembre de 2004 y de la Audiencia Provincial de Córdoba de 24 de enero de 2005; de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Séptima) de 25 de octubre de 2006, entre otras posteriores, así como la Sentencia de 22 de noviembre de 2006 (Sección Cuarta), de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife; y las Resoluciones de 15 de julio de 1954, 13 de mayo de 1976, 26 de octubre de 1982, 29 de abril de 1994, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 28 de mayo y 11 de junio de 1999, 3 de marzo de 2000, 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 de febrero, 11 de junio, 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003, 11 de junio, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero, 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 y 28 de abril, 4 (1.ª y 2.ª), 5 (1.ª), 18 (2.ª), 20 (3.ª y 4.ª), 21 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª) de mayo, 17 de junio, 1 de agosto, 12 (2.ª y 3.ª), 13, 22 (2.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 24 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 27 (1.ª, 2.ª, 3.ª, 4.ª y 5ª), 28 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 29 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª) de septiembre y 4 y 15 (2.ª) de octubre de 2005, 20 de enero, 19 de abril, 30 y 31 de mayo y 9 de junio, 12, 13, 19, 20 y 27 de septiembre, 3, 4 y 25 de octubre, 17 de noviembre, 16, 20 y 21 de diciembre de 2006 y 14, 20 y 28 de febrero, 30 de marzo, 2 de abril, 12, 30 y 31 de mayo y 1 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 2 (1.ª y 2.ª) de junio y 19 de julio, 29 (1.ª y 2.ª), 30 (1.ª y 2.ª), 31 (1.ª y 2.ª) de octubre y las numerosas de 2, 3, 6, 7, 8, 12, 13, 14, 15 y 16 de noviembre y 27 de diciembre de 2007, 25 de enero, 12 y 13 de febrero, 22 de octubre y 1 de diciembre de 2008, entre otras.

1. En el caso a que se refiere este expediente, el título calificado es una escritura de compraventa en la que se expresa que la representante de la sociedad vendedora actúa en su calidad de consejera delegada de la misma y se especifican determinados datos de la escritura pública de constitución de la sociedad, de la de adaptación de estatutos a la vigente Ley y nombramiento para tal cargo (Notario autorizante, fecha, número de protocolo y datos de inscripción en el Registro Mercantil), así como la aseveración por el Notario

   autorizante de la escritura calificada que ha tenido a la vista copia autorizada de las escrituras reseñadas para acreditar las facultades representativas y que de ellas resultan facultades considera suficientes para los actos formalizados en dicho instrumento público.

   Según la calificación impugnada, el Registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la reseña identificativa de la escritura de nombramiento de la representante de la vendedora como Consejera Delegada, y el juicio notarial de subsistencia y suficiencia de la representación alegada -y por tanto de capacidad y legitimación de los otorgantes-, no se ajustan a lo establecido en los artículos 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre y 17 bis, apartado 2.a) de la Ley del Notariado, al no constar que se haya exhibido al notario autorizante, en el momento del otorgamiento, copia auténtica de la escritura de elevación a público de acuerdos sociales, de la que resulta dicho nombramiento, ya que la expresión «he tenido a la vista» que se emplea hace referencia a un momento anterior al de dicho otorgamiento. 2. Limitado el recurso a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificación impugnada (artículo 326 de la Ley Hipotecaria) debe decidirse únicamente sobre la concreta objeción que alega el Registrador. Y la cuestión debatida debe resolverse según la reiteradísima doctrina de este Centro Directivo que sobre la aplicación del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, resulta de las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente, una de la cuales, precisamente la de 25 de enero de 2008, se dictó a la vista de una formula empleada por el Notario similar a que ahora cuestiona el Registrador respecto del tiempo verbal referido a la exhibición del documento del que derivan las facultades del representante.

   Para que en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado pueda entenderse válidamente cumplido el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio, una calificación si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.

   Según la misma doctrina citada, las obligaciones para el Registrador son también palmarias puesto que deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el Notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título.

   Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste y de la calificación que hace el Notario congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

   Esta Dirección General ha reiterado en numerosas ocasiones que, así como el Registrador no puede revisar el juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante, tampoco podrá revisar la valoración que, en la forma prevenida en el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que el apartado 2 de dicho artículo, al referirse en el mismo plano a la narración de un hecho, cual es la constatación -«reseña»- de los datos de identificación del documento auténtico aportado, y a un juicio -«valoración»- sobre la suficiencia de la representación, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveración notarial sobre la representación -«harán fe suficiente, por sí solas de la representación acreditada»-, de modo que además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la

   suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunción «iuris tantum» de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente.

   Este criterio quedó confirmado y reforzado mediante la modificación de dicho precepto legal por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad, al detallarse que «El registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».

   De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, expresado en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este último que comprende la existencia y suficiencia del poder, así como, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada.

   Estos efectos del juicio notarial de suficiencia de la representación, expresado en la forma establecida en el mencionado artículo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad, integridad, y de legalidad de que goza el documento público notarial. Así resulta no sólo del artículo 1218 del Código Civil, sino de la Ley del Notariado en sus artículos 1, 17 bis y 24, este último reformado por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas de prevención de fraude fiscal (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo citadas en los «Vistos» de la presente; y especialmente las de 14, 20 y 28 de febrero de 2007). 3. En el presente caso, este Centro Directivo no puede compartir la argumentación empleada por el Registrador cuya calificación se recurre, y que se basa exclusivamente en su subjetiva y personal apreciación sobre el tiempo verbal empleado por el Notario (que descontextualiza del otorgamiento en su conjunto), toda vez que tal tiempo verbal, el pretérito perfecto (denominado también antepresente por destacados lingüistas) en el idioma español también expresa, gramaticalmente, una acción realizada en un período de tiempo que todavía no ha terminado para el hablante (en este caso el Notario que está narrando en el título la escena del otorgamiento y la actividad desplegada para la redacción del instrumento público), pues para que tal tiempo verbal expresara una acción realizada antes del tiempo presente y enteramente acabada, la frase debería incluir una referencia temporal (sea adverbio o locución adverbial) que se concretara a un momento anterior al de dicha narración. Y todo ello, por supuesto, bajo la absoluta responsabilidad del Notario que pudiera derivarse de un incorrecto empleo de la fórmula gramatical cuestionada o del hecho de que su narración no se ajustara a la verdad. 4. Finalmente, y aunque el presente recurso únicamente puede tener como objeto la calificación del Registrador sustituido («a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del Registrador sustituido», establece la regla 5.ª del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria), debe abordarse la cuestión relativa al contenido de la calificación sustitutoria (cfr., por todas, las Resoluciones de esta Dirección General de 28 de febrero, 5, 7 y 18 de marzo, 5 y 6 de mayo y 22 de octubre y 1 de diciembre de 2008). Y, a tal efecto, no puede entenderse que quede correctamente realizada con la mera confirmación de la calificación negativa objeto de recurso. Igualmente, sería reprobable que el Registrador cuando actúa como sustituto de otro mantuviera un criterio diferente al que utiliza para calificar en el Registro del que es titular, siempre que, por supuesto, se trate de un acto o negocio jurídico idéntico o similar. En suma, la predictibilidad y seguridad del tráfico jurídico no se compadece con actuaciones diferentes del mismo Registrador dependiendo de si actúa como titular de su registro o como sustituto de otro Registrador. De hacerlo así, se estaría incurriendo en un evidente defecto que podría generar responsabilidades de todo tipo, dado que con tal actuación se estaría, en la realidad, incumpliendo la norma (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria).

   Y, desde luego, la calificación sustitutoria no puede ser entendida por la Registradora sustituta como un mero trámite que quepa despachar, sin más, confirmando la calificación

   inicial, como sucede en este caso, ya que en ese supuesto se estaría produciendo un resultado contrario al pretendido por la norma.

   Debe recordarse que la calificación sustitutoria no es un recurso de clase alguna, sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro, porque el legitimado para instar ésta no está conforme con la inicialmente efectuada. En este sentido, es claro el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria que, en ningún momento, dispuso la calificación sustitutoria como un recurso impropio que se presenta ante otro Registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación.

   Por ello, esta calificación sustitutoria, como tal, debe cumplir todos y cada uno de los requisitos de fondo y forma establecidos en la legislación hipotecaria, bien que limitada a los defectos señalados por el Registrador sustituido, por cuanto no cabe la «reformatio in peius» mediante la ampliación de la calificación con la alegación de nuevos defectos por el Registrador sustituto (cfr. art. 19 bis, reglas 4.ª y 5.ª, de Ley Hipotecaria).

   Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada.

   Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

   Madrid, 2 de marzo de 2009.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.