SAP Barcelona 321/2013, 4 de Junio de 2013

PonenteINMACULADA CONCEPCION ZAPATA CAMACHO
ECLIES:APB:2013:6860
Número de Recurso917/2011
ProcedimientoCIVIL
Número de Resolución321/2013
Fecha de Resolución 4 de Junio de 2013
EmisorAudiencia Provincial - Barcelona, Sección 16ª

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº. 917/2011-D

JUICIO ORDINARIO NÚM. 575/2009

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 SANT FELIU DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A nº 321/2013

Ilmos. Sres.

DON AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

DON JORDI SEGUÍ PUNTAS

DOÑA INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de junio de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, número 575/2009 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Sant Feliu de Llobregat, a instancia de Elisenda, Nuria y Amalia representadas por el procurador D. Miguel A. Montero Reiter, contra INTEGRACIÓN DE GESTIONES URBANAS, S.L. representada por el procurador Dª. Isabel Pereira Mañas. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto ambas partes litigantes, contra la Sentencia dictada el día uno de julio de dos mil diez por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

"

FALLO

que debo ESTIMAR Y ESTIMO parcialmente LA DEMANDA interpuesta por el Procurador, D. Miguel Ángel Monerio Reiter, en nombre y representación de Dª. Amalia, Dª. Elisenda y Dª. Nuria por escrito de fecha de 22 de junio de 2009, contra INTEGRACIÓN DE GESTIONES URBANAS, S.L. en reclamación resolución contractual, otras pretensiones y costas, por lo que debo declarar y declaro:

  1. - la resolución del contrato de permuta de 16 de marzo de 2006 celebrado entre las partes sobre la finca sita en la AVENIDA000 número NUM000 - NUM001 de Cervelló sin perjuicio de los derechos de terceros de buena fe.

  2. - la cancelación de la inscripción registral generada por el contrato de permuta de 16 de marzo de 2006 celebrado entre las partes sobre la finca sita en la AVENIDA000 número NUM000 - NUM001 de Cervelló sin perjuicio de los derechos de terceros de buena fe. 3º.- el retorno de la titularidad de la finca sita en la AVENIDA000 número NUM000 - NUM001 de Cervelló que ostentaban sobre la misma Dª. Amalia, Dª. Elisenda y Dª. Nuria, junto a la obra ejecutada sobre la misma.

  3. - se proceda a inscribir la titularidad que sobre la finca sita en la AVENIDA000 número NUM000 NUM001 de Cervelló tenían Dª. Amalia, Dª. Elisenda y Dª. Nuria antes del contrato de permuta de 16 de marzo de 2006, así como la misma titularidad sobre la obra ejecutada sobre la misma finca.

    que debo desestimar y desestimo declarar:

  4. - la nulidad de la escritura de agrupación de la finca sita en la AVENIDA000 número NUM000

    - NUM001 de Cervelló formalizada en escritura de 12 de enero de 2007, así como la cancelación de la correspondiente inscripción registral.

  5. - el levantamiento de todas y cada una de las cargas y anotaciones de embargo de todo tipo que pudieran existir sobre la finca sita en la AVENIDA000 número NUM000 - NUM001 de Cervelló o sobre sus fincas independientes.

    En materia de costas no se hace especial condena. ".

SEGUNDO

Contra la anterior sentencia se interpusieron sendos recursos de apelación por Integración de Gestiones Urbanas, S.L. y por Elisenda, Nuria y Amalia mediante sus escritos motivados, dándose traslado mutuo se opusieron al de contrario en tiempo y forma legal. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente declarándose desierto el recurso de la parte demandada por falta de representación habiendo sido requerida para ello, señalándose para votación y fallo el día 30 de mayo de 2013.

TERCERO

En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

Impugnan en esta alzada Amalia, Elisenda y Nuria la decisión del Juzgado de estimar sólo en parte la demanda que formularon frente a Integración de Gestiones Urbanas SL. En concreto y, partiendo de la ya declarada con carácter firme resolución del contrato de permuta que, en relación a la finca número NUM002 del Registro de la Propiedad nº 1 de Sant Vicenç dels Horts, concertaron las partes en fecha 16 de febrero de 2006, ampliado el siguiente 14 de marzo de 2008, insisten aquéllas, en sus respectivas condiciones de titulares del usufructo vitalicio y la nuda propiedad por mitades indivisas del inmueble cedido

(1) en la postulada nulidad de la escritura de agrupación con la colindante registral NUM003, declaración de obra nueva en construcción y división en régimen de propiedad horizontal otorgada por la demandada el 12 de enero de 2007 y, (2) en la procedencia del levantamiento de las cargas y anotaciones de embargo que gravan los departamentos resultantes de la división en propiedad horizontal del edificio erigido en la finca agrupada.

SEGUNDO

Resulta aplicable al caso de autos la Ley catalana 23/2001, de 31 de diciembre, reguladora de la cesión de finca o edificabilidad a cambio de construcción futura, figura que hasta entonces había venido siendo calificada como contrato atípico ( SSTS de 22 de abril y 13 de octubre de 2010 y 7 de julio de 2011 y STSJC de 5 de febrero de 1990); ley que, según razona la STSJC de 5 de enero de 2012, responde a la necesidad de proteger al cedente que queda desprovisto total o parcialmente de su propiedad a cambio de una cosa por hacer, teniendo en cuenta que, de ordinario, existe además una clara desigualdad (económica y profesional) entre las partes al ser el cesionario quien por lo general asume el control de la futura promoción inmobiliaria.

La permuta que nos ocupa se convino en la modalidad que contempla el epígrafe a/ del apartado 1/ del artículo 2 de la Ley 23/2001 ("La transmisión total de una finca o de la edificabilidad a cambio de la construcción futura"). Nótese que cedieron las actoras la plena propiedad de la registral número NUM002 a cambio de las futuras viviendas 1º-1ª, 1º-2ª, 1º-4ª y 1º-5ª y plazas de aparcamiento señaladas con los números cuatro, cinco, seis y siete de la planta sótano de la construcción, contraprestación después ampliada con la vivienda 1º-3ª y el parquing nº tres, que había de acometer Integración de Gestiones Urbanas SL. Terminada, pues, la nueva edificación, la adquisición por las cedentes de la propiedad sobre aquellos departamentos privativos requería la oportuna tradición real o ficta (entrega de llaves u otorgamiento de acta o escritura notarial).

Recordemos que en tal modalidad, en principio las cargas que pudiera establecer la cesionaria perjudican a las cedentes. No obstante, conforme prevé el artículo 8-1 de la repetida Ley 23/2001 ("la persona cedente recupera la propiedad de lo que había cedido y hace suya, por accesión, la obra realizada, con la obligación de resarcir por ello a la persona cesionaria y, si procede, a los terceros"), la posición de las Sras. Elisenda y Nuria se vio reforzada a través de la condición resolutoria pactada en las cláusulas quinta y cuarta, respectivamente, de las escrituras (folios 28 a 65), en los siguientes términos "si la edificación no estuviese terminada al completo, la parte CEDENTE, podrá (...) ejecutar la cláusula resolutoria que se pacta expresamente en este acto por todos los comparecientes, por lo que la pertenencia y propiedad de la total finca cedida revertiría a la dueña del suelo, en el estado en que se encuentre junto con toda la obra realizada".

TERCERO

Como se ha anticipado, declaró con carácter firme la sentencia apelada la resolución del contrato de permuta en base al alegado y ya indiscutido incumplimiento de la cesionaria. Pretenden las actoras en esta alzada sin embargo en primer lugar que, como consecuencia de dicha resolución, se decrete asimismo la nulidad de la escritura de agrupación, declaración de obra nueva en construcción y división en régimen de propiedad horizontal otorgada por Integración de Gestiones Urbanas SL el 12 de enero de 2007.

Ciertamente, la resolución contractual produce con carácter general efectos retroactivos, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si no se hubiera concluido el negocio. Deben, en consecuencia, los contratantes restituirse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1303 del CC, precepto que, aunque referido a la nulidad contractual absoluta o...

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