Art. 201 LH. Rectificación de la descripción, superficie (mayor o menor cabida) o linderos de una finca
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El exceso de cabida de una finca, al pretender que conste en el Registro mayor superficie que la registrada, ha ofrecido siempre ciertas dificultades. Pero está el problema de la disminución de cabida, y de la modificación de la descripción y/o linderos de una finca, tratando de lograr la deseada coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.
El procedimiento que a continuación se detalla es aplicable a toda rectificación de la descripción de fincas cuando no haya otros supuestos más fáciles, previstos en el propio art. 201 de la LH.
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Contenido
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Hay el lógico deseo de lograr una adecuada concordancia entre la realidad material y la registral; y en materia de superficies, en especial de las fincas rústicas inmatriculadas hace tiempo, la discordancia es general.
El legislador y la misma DGRN tiene cierta prevención en especiual a registrar la mayor cabida, bajo el pretexto de que con ello pueden producirse dobles inmatriculaciones o permitir que por este mecanismo se registren superficies que realmente pertenecen a terceros o éstos transmitieron, pero las adquisiciones no se registraron y también se trata de evitar que cualquier modificación de la descripción de una finca y sus linderos pueda afectar al dominio público.
ProcedimientoA partir del 1 de noviembre de 2015, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria – entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015 – modifica sustancialmente la LH en esta materia.
Procedimiento anterior
Puede haber expedientes iniciados antes de la nueva normativa; en este caso, debe aplicarse la disposición transitoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior. Ahora bien, naturalmente el procedimiento se habrá realizado y debe calificarse conforme a la legislación anterior, siendo, por tanto, inscribible si cumple los requisitos de tales normas, pero la inscripción que se practique ya bajo la vigencia de la nueva redacción legal deberá contener las circunstancias previstas en el art. 9 de la Ley Hipotecaria. (Resolución de la DGRN de 4 de enero de 2017 [j 1] que pone de relieve que ello es así porque el modo de practicar los asientos y las circunstancias de éstos debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según una legislación anterior; por tanto, la inscripción en casos de inmatriculación debe contener obligatoriamente la representación gráfica georreferenciada).
Procedimientos actuales
Hay dos: 1) el procedimiento del art. 199 de la LH y el 2) el del art. 201 de la LH que regulan no sólo el sistema de lograr la inscripción de la mayor cabida, sin también la rectificación de la descripción y linderos de una finca. El primero es una actuación registral cuando en el título se solicita la modificación; el segundo es un procedimiento notarial.
1).- Procedimiento registral.
Regulado, como se ha dicho, en el art. 199 de la LH se detalla en el tema Expedientes para lograr la concordancia registral. Art. 199 LH
Como se verá más adelante, una diferencia en el procedimiento notarial de rectificación del artículo 201 LH respecto del artículo 199 LH es que en el primero cualquier oposición de colindante suspende automáticamente el expediente, mientras que en el del 199 LH, el registrador, a partir de los medios y bases gráficas a su disposición, decide a su prudente arbitrio la inclusión o no de las georreferencias, a pesar de dicha oposición.
Por ello, el valor jurídico de la consignación de dichos datos físicos en el registro no debería ir más allá de la mera publicidad-noticia, so pena de desvirtuar la protección que deriva del artículo 40 LH que exige para rectificar los asientos registrales consentimiento del titular registral (como ocurre en el procedimiento de deslinde del artículo 200 LH), o bien resolución judicial, garantía que evidentemente la calificación registral no puede ni es su misión proporcionar
2.- Procedimiento notarial.
2.1. Regulación:
La ley Hipotecaria regula actualmente este expediente en su art. 201 que se remite a la mayoría de las normas del art. 203 de la LH, con algunas especialidades. Dichos preceptos han sido redactados de nuevo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, (entrada en vigor el 1 de noviembre de 2015).
2.2. Reglas previas:
a). Es evidente que para modificar la cabida y toda nueva descripción y/o linderos de una finca, ésta deber existir como tal en el Registro, es decir, estar inmatriculada.
b). No se puede utilizar para acreditar la mayor o menor cabida de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente. (Lo recuerda la Resolución de DGRN de 27 de abril de 2017). [j 2]
Pero procede una precisión: las edificaciones, las entidades, etc. no pueden rectificarse como tales, pero sí la finca en que radican. Por ello, la Resolución de la DGRN de 29 de noviembre de 2017 [j 3] advierte que puede rectificarse con el procedimiento del art. 201 LH toda descripción de la finca en que exista una edificación, pero sólo en cuanto al suelo, ya que para rectificar el edificio deben cumplirse las normas urbanísticas.
c). Tampoco procede utilizar el expediente del art. 201 para rectificar la descripción de una finca resultante de un expediente administrativo de reorganización de la propiedad, puesto que es necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del expediente administrativo correspondiente, para inscribir la rectificación de la descripción de una finca y su georreferenciación (Resolución de 4 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 4].
En el caso de formalizar este expediente, ha de adoptar la forma de Acta. Puede parecer que todo el procedimiento ha de constar en un único documento, que va a carecer de número de protocolo hasta el final; pero esto crea problemas para el envío de los índices, número de folios, etc.
Por ello parece que puede defenderse lo siguiente:
a) El Acta de requerimiento al Notario consta ya con el número de protocolo correspondiente. La primera Acta acabaría con la solicitud del interesado.
b) El mismo día se inicia otra Acta, que es en la que va a constar todo el procedimiento, es decir: el requerimiento al Notario, el escrito que debe aportar el solicitante, el resto de actuaciones; y acabado el procedimiento, se da número de protocolo.
2.3. Normas del expediente notarial:
Notario competente:
Es competente el Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, podrá tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus respectivos colindantes. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.
Requirente
Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real. La Resolución de la DGRN de 29 de septiembre de 2017 [j 5] advierte que el procedimiento se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador. Resulta esencial que el titular identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es titular y cuya inscripción se pretende.
Debe presentar al Notario un escrito que debe contener:
a).- La descripción literaria de la finca, realizada en los términos prevenidos reglamentariamente, se hará constar los datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones, acompañándose además los siguientes documentos:
a).- Título de propiedad de la finca cuya cabida o nueva descripción y/o linderos se pretende rectificar.
b).- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales de la finca que se rectifica.
Puede ocurrir que la representación catastral coincida o no con la nueva descripción que se pretende (que, como se verá, es distinto de que deba ser coincidente con la descripción que consta en el Registro).
En caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, como dice la Resolución de la DGRN de 22 de septiembre de 2015, [j 6] deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma». En efecto, como señala la (Resolución de 16 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 7] de la regulación del procedimiento no resulta en ningún caso que la falta de aportación de la representación gráfica catastral sea defecto que impida la inscripción de la rectificación de la descripción. Lo...
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