Resolución de 9 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3 a la práctica de una anotación preventiva de demanda.

En el recurso interpuesto por doña A. S. M., abogada, en nombre y representación de la mercantil «2 A. D. C. XXI, S.L.», contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Vigo número 3, doña María Purificación Geijo Barrientos, a la práctica de una anotación preventiva de demanda.

Hechos

I

Se presenta en el Registro, acompañado de testimonio de la correspondiente demanda, mandamiento por el que se ordena tomar anotación preventiva de demanda sobre determinada finca. La causa que se alega de la demanda es que, con motivo de la inscripción de un exceso de cabida, se ha producido la anexión de otra finca colindante que es copropiedad del demandante.

II

La registradora, aparte de observaciones sobre la otra finca que en parte es propiedad de la demandante, no practica la anotación solicitada, extendiendo la siguiente nota de calificación: «Registro de la Propiedad de Vigo número tres Calificado el precedente mandamiento expedido, el 7 de mayo de 2012, por el juzgado de Primera Instancia Número Siete de Vigo, en procedimiento de medidas cautelares número 20/2012, junto con copia testimoniada de la demanda, y examinados los antecedentes del Registro se suspende la anotación preventiva de demanda ordenada, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos: En el Juzgado de Primera Instancia Número Siete de Vigo se tramita procedimiento de medidas cautelares número 20/2012, seguido a instancia de la Entidad «2 A. D. C. XXI, S.L.» contra la Entidad «Inversiones Figueiras, S.L.», y en el mandamiento presentado se ordena anotación preventiva de la demanda que por medio de testimonio se acompaña, en la que se solicita se dicte sentencia por la que: «1. Se declare que la Entidad "2 A. D. C XXI, S.L" es copropietaria de la finca, libre de toda carga y gravamen, descrita en la escritura pública de fecha 3 de junio de 1965, y en tos demás documentos aportados con esta demanda en que se describe la misma, y en consecuencia 2. Se declare la cancelación de la inscripción contradictoria de la finca número 11.231, que obra al folio 163, del Libro 108». Del examen de los libros de Registro resulta: (...) Respecto de la finca 11.231, consta inscrita a favor de «Inversiones Figueiras, S.L.», según las inscripciones 3.ª, 4.ª, 5.ª y nota al margen de este última. Con posterioridad a la inscripción 4.ª, virtud de la cual se inscribió el exceso de cabida mediante auto firme dictado el 28 de julio de 2008 por don Eugenio Miguez Tabares juez del Juzgado de Primera instancia número 3 de Vígo- cuya cancelación se solicita en la demanda, se realizaron las siguientes operaciones: Declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar aislada de planta baja, en construcción, que ocupa en el solar la superficie de 254,63, m2, con licencia de la Xerencia Municipal de Urbanismo, expediente 69928/421 según su inscripción 5.ª, practicada en virtud de escritura otorgada el ocho de junio de dos mil once ante el Notario de Vigo, don Francisco Fernández Iñigo, 893 de protocolo; rectificada mediante escritura otorgada el treinta de noviembre de dos mil once, por el propio Notario señor Fernández Iñigo 1761 de protocolo. Constitución de Hipoteca a favor de «Caixa de Aforros de Galicia, Vigo, Ourense e Pontevedra», según su inscripción 6.ª, practicada en virtud de escritura otorgada el ocho de junio del 2011, ante el Notario de Vigo, don Francisco Fernández Iñigo, con el número 894 de protocolo. Segregación y cesión al Concello de Vigo de 52 m2. de superficie, que pasaron a formar la finca 79364 que figura inscrita a favor del Exmo. Concello de Vigo, quedando el resto de la finca 11231 con una superficie de 956 m2.; según nota al margen de su inscripción 5.ª, practicada en virtud de documento suscrito en la Gerencia Municipal de Urbanismo del Concello de Vigo el ocho de junio de dos mil once, expediente 69928/421, cesión 34/2011. El solar de dicha finca, con la expresada superficie de 956 m2, fue declarado indivisible en expediente 69928/421, según certificación expedida el día 13 de abril de 2012 por don G. R. B., Xefe de Asesoramiento Xurídico de la Xerencia Municipal de Urbanismo y por delegación del Secretario de dicha Xerencia. Fundamentos de Derecho: Artículo 24 de la Constitución. Artículos 1, 3, 9, 18, 20, 38, 40, 72, 82 y 254.2 de la Ley Hipotecaria. Artículos 51, 100 y 166 del Reglamento Hipotecario. Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado según Resoluciones, entre otras, de 3 de marzo de 2011 y 2 de marzo de 2012, En virtud de dichos hechos y fundamentos de derecho acuerdo no practicar la anotación solicitada por haberse observado los siguiente defectos: - De la documentación aportada no resultan las circunstancias personales de la entidad demandante. - No consta que se haya dirigido el procedimiento contra los titulares de derechos de la finca 11.230 (sic) relacionados en la presente nota –Concello de Vigo y Caixa de Aforros de Galicia, Vigo, Ourense e Pontevedra– que pueden resultar afectados en el procedimiento. Se advierte que, respecto de la finca reseñada, no resulta de la demanda presentada en que medida puede verse afectada por la sentencia que en su momento se dicte, la obra nueva en construcción –inscripción 5.ª–, la hipoteca –inscripción 6.ª–, la segregación y cesión al Excmo. Concello de Vigo –finca registral 79364– y la declaración de indivisibilidad –notas al margen de te inscripción 5.ª–. (...) Contra esta nota de calificación (...) Vigo, nueve de junio de dos mil doce. La registradora, (firma ilegible) Fdo. María Purificación Geijo Barrientos».

III

La recurrente impugna la calificación interponiendo el siguiente recurso: Primera.–De los motivos por los que se acuerda la suspensión de la anotación preventiva de demanda. La nota de calificación emitida por el Registro de la Propiedad de Vigo número 3 determina como motivos para la suspensión de la anotación preventiva de demanda los siguientes: a) De la documentación aportada no resultan las circunstancias personales de la entidad demandante; y, b) No consta que se haya dirigido el procedimiento contra los titulares de derechos de la finca registral número 11.230 (sic) relacionados en la nota y que pueden resultar afectados en el procedimiento. Se advierte que respecto de la finca reseñada, no resulta de la demanda presentada en qué medida puede verse afectada, por la sentencia que en su momento se dicte, la obra nueva en construcción (inscripción 5.ª), la hipoteca (inscripción 6.ª), la segregación y cesión al Concello de Vigo (finca registral número 79.634) y la declaración de indivisibilidad (notas al margen de la inscripción 5.ª); Segunda.–Respecto de las circunstancias personales de la entidad demandante. La parte recurrente desconoce qué documentación le fue dirigida al Registro a los efectos de proceder a la anotación preventiva de demanda. No obstante, refiere que, tanto en el escrito de demanda, como en los documentos adjuntos a ésta, se describen todas las circunstancias identificativas de la mercantil «2 A. D. C. XXI, S.L.». Así, de documento que acompaña a la demanda, relativo al título de constitución de la sociedad, se desprenderían la totalidad de las circunstancias personales de los socios de dicha mercantil, así como propiamente de la sociedad. Las propias circunstancias identifícativas de la entidad demandante se desprenden a la descripción registral de la finca número 16.433, que ya aparece inscrita a favor de la mercantil demandante, en copropiedad con don P. D. C. Por ello, la parte recurrente entiende que el primer motivo de suspensión de la anotación preventiva de demanda habría de decaer; Tercera.–Respecto De la existencia de otros titulares de derechos respecto de la finca registral número 11.230 (sic). El segundo de los motivos que esgrime el Registro para suspender la anotación preventiva de la demanda formulada por la mercantil «2 A. D. C. XXI, S.L.» en la hoja correspondiente a la finca registral número 11.231, es el hecho de que existen inscritos derechos a favor de terceros frente a los cuáles no se dirige la demanda, haciendo referencia expresa al Concello de Vigo y a «Caixa de Aforros de Galicia, Vigo, Ourense e Pontevedra». A este respecto, la recurrente realiza las siguientes precisiones: 1.º) La acción reivindicatoria ejercitada por la mercantil «2 A. D. C. XXI, S.L.», únicamente puede dirigirse frente a la persona que viene poseyendo la finca injustamente. Si la persona jurídica que ocupa la finca es «Inversiones Figueiras, S.L.» (puesto que ni la entidad bancaria, ni el Concello la ocupan), sería evidente que solamente puede ejercitarse dicha acción contra ésta, siendo así, no sólo innecesario, sino improcedente, accionar frente a terceros que no ocupan físicamente la finca. Por ello, no podría haberse dirigido la demanda frente a los terceros titulares de derechos. En este sentido, es constante la jurisprudencia que afirma taxativamente que en las acciones de naturaleza real no cabe apreciar la falta de litisconsorcio pasivo necesario, salvo que naturalmente la cosa esté siendo poseída o detentada por varios con o sin título (sirvan por todas las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1992, 10 de junio de 1996 y 27 de junio de 2000); 2.º) La anotación de demanda cumple la finalidad de asegurar las resultas de un juicio, advirtiendo a los terceros de la existencia de un procedimiento que puede afectar a las fincas o derechos registrados, y asegurando al demandante que el fallo que se dicte podrá ejecutarse en las mismas condiciones al anotarse la demanda. La finalidad de la anotación preventiva de demanda no sería otra que la de proteger los derechos que la demandante pueda tener respecto de la finca objeto de reivindicatoria, ante posibles actos de disposición de la mercantil demandada que perturben el resultado que en su caso pudiese obtener «2 A. D. C. XXI, S.L.» de la contienda judicial; 3.º) Partiendo de las premisas ahora antedichas, y sobre la base de que la anotación de demanda «es un asiento registral de vigencia limitada temporalmente que publica la pendencia de un proceso sobre una situación jurídica registrada o registrable», ningún daño se le causaría a los terceros por el hecho de que figure inscrita la existencia de una demanda sobre la finca en cuestión, máxime cuando se trata de una anotación provisional y de duración limitada a la pendencia del proceso judicial; y 4.º) Para el caso de que la anotación preventiva de demanda le causase algún perjuicio a la mercantil demandada, la demandante ya ha ofrecido la caución que el juzgado le ha solicitado en cumplimiento del mecanismo que la Ley de Enjuiciamiento Civil ha establecido para estos casos. Se entendería que si la Ley de Enjuiciamiento Civil ya ha previsto la protección adecuada, y así se ha materializado, ningún sentido tiene establecer un plus de seguridad tal que impida el derecho de la sociedad demandante a anotar la demanda. Por todo ello, entiende la parte recurrente que, para poder llevar a cabo la anotación preventiva de embargo, sería indiferente que existieran otros terceros con derecho sobre la misma, ya que ninguna alteración o menoscabo va a producirse con dicha anotación, ni mucho menos, causación de perjuicio. En cambio, mantener la actual suspensión de la anotación preventiva de demanda podría provocar a la entidad demandante perjuicios de imposible reparación. La parte recurrente aduce que, de confirmarse la nota de calificación del Registro, y la adversa transmitiese la propiedad de la finca antes de terminarse el procedimiento, no podría hacer efectivo su derecho en el caso de que el juzgado estimase su demanda, ya que el tercero adquirente de buena fe estaría protegido frente a la sociedad demandante. Otra de las cuestiones que se plantea en la nota de calificación es que no resulta de la demanda presentada en qué medida puede verse afectada, por la sentencia que en su momento se dicte, la obra nueva en construcción (inscripción 5.ª), la hipoteca (inscripción 6.ª), la segregación y cesión al Concello de Vigo (finca registral número 79.634) y la declaración de indivisibilidad (notas al margen de la inscripción 5.ª). Con respecto a la última de las inscripciones, esto es, la declaración de indivisibilidad (de fecha 13 de abril de 2012), la parte recurrente señala que ésta fue declarada con posterioridad a la presentación de la demanda (5 de enero de 2012), siendo imposible prever en tal momento qué podía pasar al respecto. En cuanto a todas las demás inscripciones, aduce que la única acción que puede interponer la demandante «frente a la adversa como injusta poseedora de la finca litigiosa es la acción reivindicatoria que se ejercitó (sic)», ya que no tiene legitimación para iniciar acción alguna respecto de operaciones bancarias, cesiones al Concello o declaraciones de obra nueva, en las que no ha participado, y respecto de las cuáles solamente sería responsable la mercantil «Inversiones Figueiras, S.L.»., y que si se diese la tesitura que ofrece el Registro de la Propiedad, cualquiera puede ocupar la finca del vecino, hipotecarla y ceder unos metros para viales, y con ello evitar que el vecino perjudicado pueda proteger su derecho anotando la demanda en el Registro, pudiendo el ocupante ilegítimo disponer de la finca libremente con total impunidad, y obstaculizando el derecho de terceros a conocer el litigio que recae sobre la finca en cuestión; y, Cuarta.–Por todo lo expuesto, dada la finalidad que se pretende de las anotaciones preventivas de demanda, a resultas de lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria y 139 del Reglamento Hipotecario, que no es otra que proteger el resultado de un procedimiento judicial, y «acreditado el cumplimiento de todos los requisitos procesales impuestos por la Ley de Enjuiciamiento Civil (sic)», la parte recurrente entiende que procede la revocación de la nota de calificación expedida por el Registro de la Propiedad de Vigo número 3.

IV

La registradora se mantuvo en su criterio, elevando las actuaciones a este Centro Directivo, con el oportuno informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 y 117 de la Constitución Española; 9, 18, 20, 254.2 y 326 de la Ley Hipotecaria, y 51, 100 y 166.12 de su Reglamento; así como las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 11 de julio de 2011 y 24 de mayo y 18 de junio de 2012.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

   – Se presenta en el Registro demanda de propiedad sobre una parte de finca que la sociedad demandante estima se ha incorporado a otra de la mercantil demandada, inscribiéndose como un exceso de cabida.

   – La registradora atribuye dos defectos a la documentación presentada: la falta de expresión de las circunstancias personales de la demandante, así como el no haber sido demandados los titulares de asientos posteriores que podrían verse afectados.

2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser mantenido, pues, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos») el artículo 166 del Reglamento Hipotecario señala que las anotaciones preventivas se practicarán en la misma forma que las inscripciones y contendrán las circunstancias determinadas en general para estas (además de las específicas previstas para ellas en el resto del precepto). Por remisión, y conforme al artículo 51.9.b) del mismo texto reglamentario, cuando se trata de inscripciones o anotaciones a favor de personas jurídicas, deberá consignarse entre otros datos el número de identificación fiscal. Conforme al artículo 166.12 de dicho Reglamento «si se trata de anotaciones a cuyos titulares pueda resultar obligado que el Registrador haga comunicaciones, habrán de expresar, además de las circunstancias de identidad, el domicilio con las circunstancias que lo concreten, si consta en el título».

   Alega la recurrente que estas circunstancias constan en la documentación del recurso, pero no constaban en la que se presentó a calificación, por lo que ha de aplicarse el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, que impide tener en cuenta documentos no presentados a la calificación.

3. En cuanto al segundo de los defectos, consistente en no haberse demandado a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la inscripción que se pretende modificar, se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo, el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad, calificar los fundamentos, ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

   No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción. Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador, pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez.

   Tratándose de declarar la nulidad de un asiento, la demanda ha de dirigirse contra todos aquéllos a quienes el asiento que se pretende anular conceda algún derecho. En el supuesto de hecho que motiva este recurso, el titular registral afectado por la acción interpuesta, esto es, el propietario, ha sido debidamente demandado. Bien es cierto que podría afirmarse que no haría falta la intervención de los titulares de derechos posteriores al concluirse que a ellos no debería afectarles el procedimiento. Sin embargo, tratándose de la rectificación de la descripción de la finca debiendo proceder a la cancelación de la inscripción de exceso de cabida una vez firme la sentencia, para que sus linderos se ajusten a los reales de la descripción anterior de dicha finca, la pretensión de cancelación parcial de la inscripción afecta así plenamente a los titulares de las inscripciones posteriores, pues debe tenerse en cuenta que de prosperar la demanda, se procedería a la rectificación de la descripción de la finca, y tales derechos posteriores pasarían a recaer sobre una finca distinta en la realidad física de la que proclama el Registro. Las exigencias del tracto sucesivo no están por tanto plenamente satisfechas e impiden la práctica de la anotación preventiva, pues tales titulares de derechos posteriores debieron ser debidamente demandados para poder practicarse la anotación preventiva de la demanda interpuesta.

   Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

   Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

   Madrid, 9 de octubre de 2012.–El Director General de los Registros y del Notariado, Joaquín José Rodríguez Hernández.