SAP Valencia 358/2012, 29 de Junio de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 358/2012 |
| Fecha | 29 Junio 2012 |
ROLLO Nº 890/2011
SENTENCIA Nº 000358/2012
SECCION OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
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JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA
Magistradas
Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD
Dª CARMEN BRINES TARRASO
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En la ciudad de VALENCIA, a veintinueve de junio de dos mil doce.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo Sr. D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Valencia, con el nº 000225/2011, por ACCOR HOTELES ESPAÑA S.A representados en esta alzada por la Procuradora Dª Maria Alcala Velazquez y dirigido por el Letrado D.Daniel Jimenez Garcia contra RESIDENCIAL ADEMUZ S.L representada en esta alzada por la Procuradora Dª Rosario Arroyo Cabria y dirigida por el Letrado D.Juan Luís Salazar Arjona, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por ACCOR HOTELES ESPAÑA SA.
La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de Valencia, en fecha 18/07/2011, contiene el siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO la demanda formulada a instancia de ACCOR HOTELES ESPAÑA S.A. que ha estado representada por la Procuradora de los Tribunales MARIA ALCALA VELAZQUEZ DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la mercantil RESIDENCIAL ADEMUZ S.L. que ha estado representado por el Procurador ROSARIO ARROYO CABRÍA de las pretensiones formuladas contra ella, con imposición de las costas a la parte actora.
Y ESTIMANDO LA RECONVENCIÓ N formulada a instancia de RESIDENCIAL ADEMUZ S.L. DEBO DECLARAR Y DECLARO la obligación de ACCOR HOTELES ESPAÑA S.A. de cumplir los contratos en los propios términos establecidos por las partes y muy especialmente en orden a la duración convenida, declarando, en su consecuencia, que la actora reconvenida debe cumplir la duración convenida por las partes para los contratos de arrendamiento, que es de VEINTICINCO AÑOS a contar desde de la toma o entrega de la posesión (el día 21 de junio de 2004), prorrogables por períodos quinquenales en la forma establecida en el contrato condenando a la misma a estar y pasar por dicha declaración, con todas las consecuencias inherentes a la misma y con imposición de costas a la parte actora reconvenida.'' y auto de aclaratorio de 25/07/11 cuya parte dispositiva dice:Y ESTIMANDO LA RECONVENCIÓN formulada a instancia de RESIDENCIAL ADEMUZ S.L DEBO DECLARAR Y DECLARO la obligación de ACCOR HOTELES ESPAÑA S.A de cumplir los contratos en los propios términos establecidos por las partes y muy especialmente en orden a la duración convenida,declarando,en su consecuencia,que la actora reconvenida debe cumplir la duración convenida por las partes para los contratos de arrendamiento,que es de VEINTICINCO AÑOS a contar desde la toma o entrega de la posesión(el día 21 de junio de 2004),prorrogables por períodos quincenales en la forma establecida en el contrato si bien la misma,a partir del décimo año del contrato contado a partir de la entrega o toma de posesión,plazo de DIEZ años que es de obligado cumplimiento en todo caso,podrá desistir de los contratos comunicándolo con un año de antelación,debiendo en tal caso indemnizar a la demandada con el importe del 15 por ciento de las rentas que hubiera percibido la misma caso de cumplirse el contrato por la duración de 25 años condenando a la misma a estar y pasar por dicha declaración,con todas las consecuencias inherentes a la misma y con imposición de costas a la parte actora reconvenida" y auto aclaratorio de fecha 12/09/11 cuya parte dispositiva dice:Estimar la petición formulada por la parte demandada de rectificar el error material del Auto de aclaración de 25-07-11,dictado en el presente procedimiento, en el sentido que se indica, en su Parte dispositiva,donde se indica la fecha "(el dia 24 de Junio de 2004)" debe decir:" el dia 24 de JULIO DE 2004."
Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por ACCOR HOTELES ESPAÑA SA, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 20 de Junio de 2012. .
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Se presenta demanda por la entidad mercantil ACCOR HOTELES ESPAÑA SA (Sodeheco España SA) contra la también mercantil RESIDENCIAL ADEMUZ SL y ello con base al siguiente relato fáctico:
Que con fecha 25/02/1999 se firmaron dos distintos contratos entre ambas partes, si bien de contenido y estructura idéntica y solamente variaban las condiciones económicas. Estos contratos inicialmente se pactaron con la mercantil EDIFESA pero al final fueron firmados por la demandada, y contenían tanto un contrato de colaboración mercantil, en el que la actora prestaba todo tipo de asesoramiento técnico-hostelero, incluso de equipamiento, y además otorgaba un arrendamiento, en un primer momento de cosa futura, fundamentalmente de los dos edificios destinados a hoteles. Frente a ello, primero la otra mercantil y luego la demandada, habrían de arrendar por un plazo determinado y una renta fijada en función del valor del inmueble que habría de abonar la actora.
En estos contratos la demandada, se obligaba únicamente a construir en un solar tres distintos bloques, uno destinado a hotel de dos/tres estrellas IBIS (bloque H3), otro segundo hotel cuatro estrellas NOVOTEL (bloque H4) y un tercer bloque destinado a aparta-hotel (bloque AH); que la actora se obligaba a arrendar (como arrendataria) los dos bloques de edificación mencionados y destinados al servicio de hostelería siendo que el contrato de arrendamiento habría de ser de los contemplados en la ley 29/94 y en lo no previsto, por el Código Civil. Como contenido especifico de los contratos conviene precisar:
con independencia de las partes firmantes que se reconocen por ambos litigantes correctamente firmados, al folio 75 el primero de ellos especifica: "... se encuentra un bloque de edificación a tal fin destinado....
de esta forma, tienen convenido que se construya, un edificio a establecimiento hotelero.... destinado a hotel de cuatro estrellas... otro... con la misma altura y colindante con el anterior.... destinado... a dos/tres estrellas...
y un tercero.... que si situará a partir del altura siguiente... que se destinará a aparta-hotel...".
Al mismo folio, "... en cuanto al bloque AH como quiera que no es objeto de este contrato podrá realizar la arrendadora cuanto estime oportuno sobre el mismo, especialmente dedicarlo a aparta-hotel con las instalaciones propias de este tipo de destino, pudiendo variarse tal destino, siempre y cuando no se trate de actividades insalubres...". (*)
Al folio 77 y bajo el término "objeto del arrendamiento" se especifica que la entidad demandada en adelante será llamada arrendadora (propietaria según el folio 85 párrafo tercero).
Al folio 78 y bajo el término "duración del contrato" se especifica que el contrato entrará en vigor el día de su firma y tendrá una duración de 25 años a contar desde la toma o entrega de la posesión efectiva del bloque de edificación arrendado... "asimismo se establece la posibilidad de prorrogas, y el hecho de que el arrendatario a partir del 10º año a partir de la entrega o tomar posesión, podrá desistir del contrato...". Asimismo y al folio 82 se establece el precio en 75.388.523 pesetas, devengándose por mensualidades iguales y anticipadas, así al folio 83 en su párrafo tercero se regula la posibilidad de que la arrendataria (Sodeheco) quisiera cambiar los cuartos de baño por modelos especiales prefabricados el precio de la arrendamiento variará en más o en menos en función de la diferencia de precios..."
Al folio 87 bajo el término "destino del objeto del contrato" se establece que el objeto del presente arrendamiento se destinará al servicio de hostelería de dos/tres estrellas..."
Al folio 98 está el segundo contrato de la misma fecha pero referido ( cambia la entidad arrendataria, y es NOVOTEL ESPAÑA SA)
Al folio 100 en su apartado tercero se establece que se encuentra un bloque de edificación a tal fin destinado... especificándose en el párrafo tercero que el bloque AH no es objeto de este contrato en los mismos términos que la anterior.(*)
Se identifica que es interés proceder al arrendamiento del bloque de edificación H4.
Al folio 102 se establece dicha entidad en adelante arrendatario afecta el bloque del edificio H4.
Al folio 107 se establece un precio diferente pero básicamente las mismas condiciones.
Al folio 112 se establece bajo el término "destino del objeto del contrato" que "... el bloque de edificación objeto del presente arrendamiento se destinará al servicio de hostelería de cuatro estrellas..."
Sobre la duración del contrato, se pactó que seria de 25 años a contar desde la entrega de la posesión efectiva, prorrogables por otros cinco, salvo manifestación en contra con 12 meses de antelación por parte de cualquiera de ellos (cláusula segunda). Asimismo se estableció a favor de la actora la posibilidad de desistir o resolver a partir del 10º año de duración, con comunicación de un año de antelación, más indemnización de los perjuicios a la demandada. Asimismo en el caso de que esta facultad se ejercitara dentro del plazo de 10 años la indemnización variaba (cláusula segunda).
El plazo de entrega de la construcción, al que se obligaba la demandada, y por tanto la entrega de la posesión de los inmuebles objeto de arrendamiento son 33 meses a contar de la fecha de concesión de licencia de obras (14/11/2000) por lo que la obra habría de estar concluida y entregada el 14/08/2003. La obra fue encargada por la demandada (arrendadora) llamada GESFESA (del...
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