SAP Barcelona 161/2012, 14 de Marzo de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 161/2012 |
| Fecha | 14 Marzo 2012 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 60/2011 - 5ª
JUICIO VERBAL NÚM. 731/2010
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 33 BARCELONA
S E N T E N C I A Núm. 161
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a catorce de marzo de dos mil doce.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal, número 731/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 33 Barcelona, a instancia de HERÈNCIA JACENTE DE Angelina (Marmessor CARLES SOLÉ i CASES) y MATA PREMI DURGA,S.A. contra D. Rafael, DIRECCION000 COMUNITAT DE BÉNS, Juan Miguel, Benigno y Estanislao ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 27 de septiembre de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:
"FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el procurador de los tribunales D. Jaume Romeu Soriano n representación de MATA PREMI DURGA,S.A. y HERENCIA YACENTE DE Dª Angelina, debo absolver y absuelvo a los demandados, DIRECCION000, CB, D. Estanislao, D. Rafael, D. Benigno y
D. Juan Miguel, de las pretensiones formuladas en su contra.
Que debo condenar y condeno a los demandantes al pago de las costas originadas en el presente juicio."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria, que se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día TRECE DE DICIEMBRE DE DOS MIL ONCE . CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. M. ANGELS GOMIS MASQUE.
La entidad "Mata Premi Durga, S.L." adquirió en fecha 30.12.2009 el edificio sito en calle Arc de Sant Agustí núm. 1 bis de esta ciudad a la herencia yacente de Dª Angelina, estando el local tienda 2ª del mismo arrendado en virtud de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1.1.1989 a " DIRECCION000 Comunidad de Bienes", D. Rafael, D. Estanislao, D. Benigno y D. Juan Miguel, para la explotación de la actividad de restaurante. Alega la parte actora que el citado contrato se concluyó por un plazo de 20 años, por lo que el mismo venció en 31.12.2008, habiéndose prorrogado por períodos mensuales desde entonces, y que la renta total mensual actual asciende a 195'8#, renta que no ha sido abonada por los arrendatarios desde febrero de 2006, lo que supone que los arrendatarios adeudan la suma de 10.573'2#, importe de las rentas vencidas desde dicha fecha hasta resolución del contrato en noviembre de 2009; alega, asimismo, que la herencia yacente ha requerido verbalmente en numerosas ocasiones a los demandados tanto respecto de la finalización del contrato como de la reclamación de la deuda pendiente, remitiendo finalmente dos burofax que no fueron retirados de correos e intentado la práctica de un requerimiento notarial en 4.12.2009, que no pudo llevarse a cabo por la actitud obstativa de los ocupantes del local.
Con tal base fáctica la mercantil propietaria ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo contractual y subsidiariamente una acción de desahucio por falta de pago de la renta, acción a la que se acumula la reclamación por parte de la Herencia yacente de la Sra. Angelina de las rentas debidas, en cuya virtud solicita se condene a los demandados al pago de la suma de 10.573'2#.
Dado que los Sres. Benigno y Rafael vendieron su participación en la comunidad de bienes en fecha
1.3.1998 a los otros dos comuneros, aquéllos comparecieron al acto del juicio y alegaron exclusivamente su falta de legitimación pasiva. Por su parte, los restantes demandados se oponen a la demanda alegando, en primer término que el contrato no ha expirado por cuanto el mismo se encuentra sometido a prórroga forzosa, al derivar de un contrato anterior suscrito en 1.1.1984, sometido al régimen de prórroga legal forzosa, suponiendo el contrato de 1.1.1989 únicamente una novación subjetiva del mismo, por lo que se mantienen las restantes condiciones contractuales; por lo que respecta al impago de la renta se oponen asimismo a la demanda alegando mora accipiendi del arrendador.
La sentencia de primera instancia desestima la demanda.
Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna en relación a los pronunciamientos por los que se desestima el desahucio tanto por expiración del plazo contractual como el desahucio por falta de pago de la renta,
No se aceptan los fundamentos de la sentencia recurrida.
En primer lugar es preciso entrar a conocer acerca de la acción ejercitada con carácter principal: la acción de desahucio por expiración del plazo contractual.
Para ello, es preciso partir del pronunciamiento que declara que el contrato suscrito por las partes hoy litigantes en 1.1.1989 es un contrato nuevo, y no una mera novación subjetiva del contrato anteriormente concluido entre el mismo arrendador Sr. Abel y el Sr. Rafael en 1.1.1984, al haberse aquietado ambas partes al mismo (pronunciamiento que, además, el tribunal comparte). Así pues, el núcleo de la controversia radica en determinar si dicho contrato se encuentra sometido al régimen de prórroga forzosa regulado en el TRLAU 1964, por haberlo pactado así las partes. Y en esta cuestión, ya se avanza, el tribunal no comparte la conclusión alcanzada por el juez a quo.
Así es, tras un período inicial de confusión tanto en la doctrina como en la jurisprudencia acerca de la interpretación y alcance del art. 9 del R.D. Ley 2/85, se consolidó la postura jurisprudencial que consideraba que los contratos de arrendamiento sometidos a la legislación especial de arrendamientos urbanos concluidos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma se encontraban excluidos del beneficio de la prórroga forzosa, salvo que las partes contratantes pacten la sumisión a la misma, bien constando ésta expresamente en el contrato bien porque resulte que fue tal la intención de las partes, de tal manera que, en caso de que tal sumisión sea implícita, ésta deberá deducirse de actos inequívocos y concluyentes. Esta doctrina ha sido mantenida en una copiosísima jurisprudencia del Tribunal Supremo ( SSTS 22.7.2008, 31.10.2008,
25.11.2008, 22.6.2009, 18.12.2009, 29.12.2009, 10.3.2010, 18.3.2010, 7.7.20010), bastando transcribir, a modo de resumen, la más reciente STS de 22.11.2010 que afirma: " La publicación del RDL 2/85, supuso para los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados bajo su vigencia, que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Pese a ello nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del RDL 2/85 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 LAU 1964 . Pero, en tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante. (15 de octubre de...
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