STS 59/2012, 22 de Febrero de 2012

Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio ordinario, promovidos a instancia de Inmomar 2005 S.L. y Sidercom Inmobiliaria, S.L. contra Mantequerías Olmedo, S.A.

1. - Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte en su día Sentencia en virtud de la que: 1. Se declare la resolución del contrato de compraventa firmado por Mantequerías Olmedo, S.A. e Inmomar 2005, S.L. el 17 de junio de 2005 (documento nº 6).- 2. Se declare que Inmomar 2005, S.L. (o, subsidiariamente, Sidercom, S.L.) tiene derecho a que Mantequerías Olmedo, S.A. le abone el importe de Seiscientos seis mil quinientos cuarenta y uno con treina y ocho céntimos de euro (606.541,38 euros).- 3. Se condene a Mantequerías Olmedo, S.A. a abonar a Inmomar 2005, S.L. (o, subsidiariamente, a Sidercom, S.L.) la cantidad de Seiscientos seis mil quinientos cuarenta y uno con treinta y ocho céntimos de euro (606541,38 euros). 4. Se impongan las costas de este procedimiento a la sociedad demandada."

2. - Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de Mantequerías Olmedo, S.A. contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que, "... dicte en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda y se absuelva a mi representada de todos los pedimentos deducidos en la misma en su contra, resolviendo igualmente respecto de la alegación de nulidad del negocio jurídico en que se funda la demanda, condenando expresamente a la parte demandante al pago de las costas causadas en el presente procedimiento".

3. - Convocadas las partes a la audiencia previa, las pruebas propuestas y declaradas pertinentes fueron practicadas en el juicio, quedando los autos conclusos para sentencia.

4. - El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 29 de enero de 2008 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimo la demanda presentada por Sidercom Inmobiliaria, SL e Inmomar 2005, SL contra Mantequerías Olmedo, SA, absolviendo a ésta.- No se hace imposición de costas."

Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la actora, y sustanciada la alzada, la Sección Decimoctava de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 30 de junio de 2008 , cuyo Fallo es como sigue: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Sidercom Inmobiliaria S.L. S.U. y Inmomar S.L. representados por el Procurador de los Tribunales Sr. Rodríguez Nogueira contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez titular del Juzgado de 1ª. Instancia nº 20 de Madrid de fecha 29 de enero de 2008 en autos de juicio ordinario nº 562/06 Debemos Confirmar y Confirmamos íntegramente la misma sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas en esta alzada."

El Procurador don Ramón Rodríguez Nogueira, en nombre y representación de Inmomar 2005 S.L. y Sidercom Inmobiliaria S.L., formalizó recurso extraordinario por infracción procesal y de casación, fundado el primero en dos motivos: 1) Al amparo de lo dispuesto en el artículo 469.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del artículo 218, apartados 1 y 2, de la misma Ley , al adolecer la sentencia impugnada de incongruencia e incoherencia interna así como de falta de motivación; y 2) Al amparo de la misma norma procesal, por infracción de lo dispuesto en los artículos 217 , 218.2 , 316 , 319 , 326 y 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por valoración arbitraria de la prueba practicada.

Por su parte el recurso de casación se formula por los siguientes motivos: 1) Por infracción del artículo 1.281, párrafo primero, del Código Civil ; y 2) Por infracción de los artículos 1.454 y 1.256 del Código Civil .

No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 26 de enero de 2012.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller ,

La sentencia dictada por la Audiencia Provincial, hoy recurrida, en su fundamento de derecho segundo, cita como antecedentes del presente litigio los siguientes hechos que considera acreditados:

1) Mediante un documento denominado "carta de intenciones", fechado el 23 de mayo de 2005, Sidercom Inmobiliaria S.L. manifestó su voluntad de adquirir de Mantequerías Olmedo S.A. el local comercial sito en Madrid c/ Serrano nº. 74 por un precio de 5.228.805.- €, dándose un plazo de quince días para proceder a la revisión legal de las circunstancias del local.

2) Efectuada la revisión y estando conforme con la situación, se firmó el 17 de junio de 2005 contrato de compraventa en documento privado por el que se vendía esa finca libre de cargas a Inmomar 2005 S.L., filial de Sidercom Inmobiliaria S.L., en cuya cláusula 3 se pactaba en concepto de "arras penitenciales" la cantidad pagada por el comprador de 522.880,50.- € más IVA, de manera que en el caso de que la compraventa no llegare a consumarse por causas imputables al vendedor, la compradora podría exigir la devolución del duplo y si, por el contrario, no llegare a consumarse por causas imputables al comprador, el vendedor podría disponer de la finca haciendo suya la cantidad entregada; si se consumara la venta, esa cifra formaría parte del precio pactado.

3) Con anterioridad a todo ello, en litigio seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid, con fecha 23 de enero de 2003, fue dictada sentencia por la que se dejaba sin efecto la adquisición anterior del local por la vendedora Mantequerías Olmedo S.A., ordenándose la cancelación de las inscripciones registrales de dominio a su favor vigentes, sentencia que fue recurrida en apelación por lo que se instó su ejecución provisional, en cuya virtud con fecha 9 de febrero de 2004 se anotó preventivamente su "fallo" en el Registro de la Propiedad. Dicha sentencia fue revocada por otra de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 22 de septiembre de 2004 , recurrida en casación ante esta Sala.

4) Una vez revocada la sentencia de instancia por la de la Audiencia Provincial, la vendedora instó ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid la cancelación de la anotación preventiva de la sentencia, solicitud que fue denegada por auto de 26 de octubre de 2005, el cual fue revocado por auto de fecha 29 de enero de 2007 de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial que ordenó cancelar tal anotación por serlo de sentencia y no tratarse de una medida cautelar, que no consta instara la allí demandante prestando la necesaria caución.

5) Entretanto, con fecha 17 de octubre de 2005, las partes vendedora y compradora comparecieron en la notaría para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa derivada de lo pactado en documento privado de 17 de junio de 2005, otorgamiento que no se llevó a cabo al manifestar la compradora que el local no estaba libre de cargas puesto que constaba anotada preventivamente la sentencia antes citada, por lo que la vendedora había incumplido el contrato. Ante ello, la vendedora procedió a reintegrar a la compradora la cantidad recibida a cuenta del precio.

Con fecha 12 de abril de 2006, Inmomar 2005 S.L. y Sidercom Inmobiliaria S.L., interpusieron demanda de juicio ordinario contra Mantequerías Olmedo S.A. interesando que se dictara sentencia por la que se declarara la resolución del contrato de compraventa celebrado entre Inmomar S.L. y la demandada con fecha 17 de junio de 2005 y que se condenara a dicha demandada a indemnizar a Inmomar 2005 S.L., y subsidiariamente a Sidercom Inmobiliaria S.L., en la cantidad de 606.541,38 euros.

La demandada se opuso a la demanda y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado dictó sentencia de fecha 29 de enero de 2008 por la que desestimó la demanda, sin especial pronunciamiento sobre costas.

Las demandantes recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 18ª) dictó nueva sentencia de fecha 30 de junio de 2008 que desestimó dicho recurso y confirmó íntegramente la sentencia de primera instancia, sin especial pronunciamiento sobre costas de la alzada.

Contra esta última recurren las demandantes por infracción procesal y en casación.

Sostiene la Audiencia, en el párrafo sexto del fundamento de derecho tercero de la sentencia hoy recurrida, que «no se ha instado en la demanda el pago de una cantidad en concepto indemnizatorio por la resolución contractual derivada del incumplimiento por la vendedora de la obligación de entrega de la cosa en la forma pactada ( artº. 1462 C.c .), sino la mera aplicación como arras penitenciales de una entrega a cuenta que no tenía tal carácter puesto que no se pactó como posibilidad de desistimiento voluntario con o sin causa por ninguna de de las partes, por lo que si sólo se insta el abono como consecuencia de un pacto de arras penitenciales inexistentes, la consecuencia no puede ser otra que la desestimación de la demanda».

A continuación, y a mayor abundamiento, la sentencia alude a la falta de diligencia de la compradora al no comprobar la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad; afirma que, aunque existiera en el Registro una anotación preventiva de sentencia, a la fecha tanto de la suscripción de la "carta de intenciones" como del documento privado de compraventa, la sentencia preventivamente anotada carecía de valor alguno y no debía por ende figurar anotada; e igualmente sostiene que en el momento fijado para el otorgamiento de la escritura pública la finca vendida, en puridad, estaba libre de cargas pues de hecho la Audiencia ordenó la cancelación de la anotación preventiva pocos días después.

Por último, reiterando la "ratio decidendi" de la sentencia -que está en relación con la naturaleza de la acción ejercitada y la imposibilidad de su alteración por el tribunal- dice que «podría discutirse si esa ocultación de la pendencia del proceso determinó un incumplimiento por la vendedora causante del desistimiento de la compradora y si esa conducta ha causado perjuicios a la demandante fundados en ese "incumplimiento" de la vendedora, pero ello nos derivaría al examen de las consecuencias indemnizatorias de un incumplimiento contractual en el que habría de acreditarse y probarse la existencia y cuantificación de los perjuicios en relación con la mayor o menor diligencia del comprador y la gravedad de la ocultación por el vendedor, pero no habiendo sido tal el fundamento de la acción ejercitada sino únicamente la consideración de que la cláusula tercera del contrato de compraventa regulaba una pura cláusula de arras penitenciales a los efectos del artículo 1454 C.c . y no siendo así, no es posible entrar en el examen de una acción indemnizatoria no ejercitada».

Sentado lo anterior, procede entrar a examinar los motivos de ambos recursos.

Recurso extraordinario por infracción procesal

El primero de los motivos se formula por infracción del artículo 218, apartados 1 y 2, de la misma Ley, al adolecer la sentencia impugnada, según la parte recurrente, de incongruencia e incoherencia interna además de incurrir en falta de motivación.

Se confunde en este caso por la parte recurrente su disconformidad con los razonamientos y conclusiones obtenidas por la sentencia impugnada, con la incongruencia interna y la falta de motivación como aspectos que revelan el incumplimiento de las normas procesales reguladoras de la sentencia.

La falta de motivación existe cuando la lectura de la resolución no permite comprender cuáles son las razones del "fallo", creando por ello indefensión a la parte cuyas pretensiones no son acogidas en tanto que carecerá de los elementos necesarios para poder razonar su discrepancia al interponer los correspondientes recursos.

Al respecto, esta Sala en sentencia núm. 545/2011, de 18 julio , tiene declarado que el derecho a una resolución fundada «que constituye uno de los aspectos del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24.1 CE implica que la resolución debe estar motivada. La motivación exige expresar los criterios fácticos y jurídicos esenciales que llevan a la decisión ( SSTC, 119/2003, de 16 de junio ; 75/2005, de 4 de abril ; 60/2008, de 26 de mayo ). La infracción constitucional se produce cuando hay carencia total de motivación o ésta es manifiestamente insuficiente, cuando la motivación está desprovista de racionalidad, desconectada de la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico. La motivación ha de ser adecuada y suficiente a la naturaleza del caso y circunstancias concurrentes y el juicio de suficiencia hay que realizarlo ( SSTC 66/2009, de 9 de marzo y 114/2009, de 14 de mayo ) atendiendo no sólo al contenido de la resolución judicial considerada en sí misma, sino también dentro del contexto global del proceso, atendiendo al conjunto de actuaciones y decisiones que, precediéndola, han conformado el debate procesal; es decir, valorando las circunstancias concurrentes que singularicen el caso concreto, tanto las que estén presentes, explícita o implícitamente en la resolución recurrida, como las que no estándolo, constan en el proceso».

No puede sostenerse que la sentencia impugnada carezca de motivación ya que con toda claridad, y con independencia de las demás razones que adiciona a mayor abundamiento, afirma que la desestimación de la demanda se fundamenta en el hecho de que la parte demandante solicita el pago de una cantidad en concepto de arras penitenciales "ex artículo 1454 del Código Civil " y en el contrato no se pactaron con tal cualidad, que habría permitido a cualquiera de las partes apartarse de lo convenido con las consecuencias prevista en dicha norma.

Por las mismas razones no existe incongruencia interna de la sentencia, pues partiendo de lo expresado se desestima la demanda por entender la Audiencia que la pretensión formulada en este sentido por la parte demandante (amparada en lo dispuesto por el artículo 1454 del Código Civil ) integra la "causa petendi", que el tribunal no puede modificar so pena de incurrir entonces efectivamente en incongruencia. Esta Sala, entre otras en sentencia núm. 314/2011, de 4 julio , ha afirmado que la incongruencia interna «afecta al principio de seguridad jurídica y al derecho a la tutela judicial efectiva y que acontece cuando en la sentencia se produce una contradicción entre los pronunciamientos de la parte dispositiva integrantes del fallo y la motivación en que este se fundamenta ( SSTS de 25 de junio de 2008, RC n.º 1599/2001 , 4 de junio de 2001, RC n.º 1255/1996 )». Se trata de una irregularidad que atañe no tanto al deber de congruencia de las sentencias sino a su motivación ( STC 140/2006, de 8 de mayo , STS de 22 de junio de 2006, RC 3492/1999 )». Dicha contradicción no puede imputarse a la sentencia impugnada.

El motivo segundo viene a denunciar la infracción de los artículos 217 , 218.2 , 316 , 319 , 326 y 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por valoración arbitraria de la prueba practicada.

Acumula así preceptos relativos a la carga de la prueba (artículo 217), la motivación (artículo 218.2), la valoración del interrogatorio de las partes (artículo 316), de la prueba de documentos públicos (artículo 319), de la de documentos privados (artículo 326) y de las declaraciones de testigos (artículo 376).

Si se examina el desarrollo del motivo, se advierte que no imputa a la Audiencia la vulneración de la norma sobre carga de la prueba, pues no se ha dado la situación prevista por el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . La sentencia de esta Sala núm. 856/2010, de 30 diciembre afirma que «la infracción de las normas sobre la atribución de la carga de la prueba se produce cuando la sentencia considera que un hecho relevante para la decisión es dudoso y, no obstante, aplica los efectos perjudiciales de dicho vacío probatorio a la parte a la que no corresponde según lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -que efectivamente es una norma procesal reguladora de la sentencia- pero dicha norma carece de aplicación cuando la sentencia ha considerado probado el hecho de que se trata cualquiera que sea el medio mediante el cual dicha prueba se ha obtenido y la parte que lo haya aportado».

La propia sentencia impugnada ya refiere, al inicio de su fundamento de derecho segundo, que la cuestión planteada tiene "un carácter eminentemente jurídico desde el momento en que no existen discrepancias en cuanto a los hechos fundamentadores de la acción". Los hechos aparecen objetivamente claros en su desarrollo y la disconformidad de la parte recurrente se refiere en realidad a las consecuencias jurídicas de tales hechos, lo que constituye la cuestión de fondo, siendo así que en realidad la motivación discutida es la que afecta a los elementos jurídicos y no a los fácticos en el sentido a que se refiere el artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por ello el motivo decae ya que a continuación reitera la afirmación de que la prueba, en general, ha sido valorada de forma arbitraria en relación con las consecuencias jurídicas obtenidas sin una precisión adecuada sobre los diversos medios probatorios a que se refiere en el encabezamiento, cuando en realidad los hechos, como ya se ha dicho, son claros y la valoración de la prueba por definición ha de estar referida exclusivamente a su fijación para, a partir de ellos, deducir las consecuencias jurídicas que procedan mediante la aplicación de las normas jurídicas que convengan al caso.

Recurso de casación

El primer motivo del recurso denuncia la infracción del artículo 1281, párrafo primero, del Código Civil , sobre la interpretación de los contratos, mientras que el segundo se refiere a la infracción del artículo 1454, relacionado con el 1256, ambos del Código Civil .

La sentencia de esta Sala nº 826/2010, de 17 diciembre (Recurso 649/2007 ), señala que la jurisprudencia ha venido declarando que «la interpretación de los contratos es competencia de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por la Audiencia Provincial en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, con la única excepción de que se demuestre que ha vulnerado las reglas legales de interpretación contenidas en el Código Civil o que las conclusiones alcanzadas con su aplicación resultan de todo punto ilógicas, irracionales o arbitrarias».

La sentencia impugnada, tras una referencia doctrinal y jurisprudencial a las distintas clases de arras -penitenciales, confirmatorias y penales- niega que se trate en el caso de unas arras de carácter penitencial que permitirían a cada una de las partes desistir del contrato en los términos del artículo 1454 del Código Civil , haciendo suya el vendedor la cantidad recibida o debiendo devolverla duplicada; conclusión que puede ser compartida. Pero, no obstante, a continuación afirma en referencia al caso que «de consumarse el contrato se determina el efecto de que la entrega ha de considerarse parte del precio, en tanto que no se trata de arras penales». Esta es la interpretación que difiere de la verdadera intención de las partes en relación con la literalidad de la cláusula. Esta aparece redactada en el siguiente sentido: en el caso de que la compraventa no llegare a consumarse por causas imputables a la parte vendedora, la compradora podrá exigir la devolución del duplo de la cantidad entregada en concepto de arras. Si por el contrario la compraventa no llegara a consumarse por causas imputables a la parte compradora, la parte vendedora quedará libre de transmitir las fincas objeto del contrato y hará suya la cantidad entregada en concepto de arras.

Claramente se desprende del texto que no se trata de unas arras meramente confirmatorias, aunque en caso de cumplimiento hubiera de imputarse su cuantía al pago del precio, sino de unas arras de carácter penal, similares a la cláusula de tal carácter contemplada en el artículo 1152 del Código Civil , pues lo que prevén es la indemnización que ha de satisfacer la parte incumplidora del contrato a la que ha cumplido cuando esta última interese la resolución, por lo que al no haberlo apreciado así la Audiencia ha de entenderse infringido el artículo 1281 del Código Civil que contiene los primeros criterios de interpretación -que son los preferentes- referidos a la intención de los contratantes y la literalidad de las cláusulas.

A tal efecto conviene la cita de la sentencia de esta Sala núm. 643/2010, de 27 octubre , que refiriéndose a la sentencia de 31 julio 1992 , seguida por otras muchas, distingue los tres tipos de funciones que las arras pueden cumplir: "como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; y como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato [...]". Asimismo la sentencia de 29 junio 2009 insiste en que las arras penales no permiten desistir del contrato, cuando afirma que «encaja también en las de carácter penal, las cuales, a diferencia de las penitenciales, se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato con tal proceder» (en igual sentido, las sentencias de 16 y 24 marzo 2009 ).

Por ello procede la estimación del primero de los motivos y, en consecuencia, del recurso de casación con el efecto de casar la sentencia y entrar a resolver sobre el fondo de la cuestión planteada.

Sobre ello no cabe duda de que ha existido un claro incumplimiento por parte de la vendedora Mantequerías Olmedo S.A. que, habiendo vendido el inmueble libre de cargas a Inmomar 2005 S.L. en fecha 17 de junio de 2005, resultó que no era así puesto que la propiedad del mismo se discutía en un proceso distinto, lo que había dado lugar a una anotación preventiva en el Registro de la Propiedad. Es cierto que la Audiencia Provincial en aquel caso acordó la cancelación de dicha anotación, pero continuó el pleito -que ya era conocido por la compradora- culminando en la sentencia dictada por esta Sala nº 680/2011, de 26 septiembre (Recurso nº 473/05 ), aportada al Rollo de Sala, que finalmente ha significado la declaración de que la vendedora no era verdadera propietaria del inmueble.

En consecuencia era procedente la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora y procede acordarla ahora con los efectos previstos en la indicada cláusula séptima, debiendo devolver la vendedora duplicada la cantidad recibida en concepto de arras penales.

De conformidad con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la parte recurrente las costas correspondientes al recurso por infracción procesal, que se desestima, sin especial declaración sobre las causadas por el recurso de casación. Al estimarse íntegramente la demanda procede, por aplicación de los mismos artículos, condenar a la demandada al pago de las costas de primera instancia, sin especial declaración sobre las costas de la apelación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.