STS 728/2011, 24 de Octubre de 2011

JurisdicciónEspaña
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha24 Octubre 2011
Número de resolución728/2011

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a veinticuatro de Octubre de dos mil once.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los señores al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 527/2008 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de D.ª Florencia y D. Luis , aquí representadas por el procurador D. José Periáñez González contra la sentencia de 28 de diciembre de 2007, dictada en grado de apelación, rollo n.º 101/2006, por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20 .ª, dimanante de procedimiento de juicio ordinario n.º 563/2005, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 45 de Madrid . Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida la procuradora D.ª Rosalía Yanes Pérez, en nombre y representación de la comunidad de propietarios del inmueble de la CALLE000 , n.º NUM000 y DIRECCION000 n.º NUM001 de Madrid.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia n.º 45 de Madrid dictó sentencia de fecha 25 de noviembre de 2005 en el juicio ordinario n.º 563/2005 , cuyo fallo dice:

Fallo.

Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 NUM000 , DIRECCION000 NUM001 de Madrid contra D. Luis y D.ª Florencia debo condenar y condeno a D. Luis y D.ª Florencia a la obligación de seguir destinando el uso del local comercial de su propiedad a tal uso y, en consecuencia, a la ejecución a su costa de las obras necesarias para la restitución de la fachada exterior al estado que se encontraba originariamente, concretamente la apertura de puerta de acceso al patio y costas del presente procedimiento.»

SEGUNDO

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Primero.- Son premisas fundamentales a tener en cuenta para la adecuada resolución del fondo de la litis formulada por la actora las siguientes: a) en principio, la pertenencia a una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, sometida a las prescripciones contenidas en la Ley 21 julio 1960, reformada por la de 23 febrero 1988 y posteriormente por Ley 8/1999 , en lo que tiene de carácter dispositivo, debe someterse a lo dispuesto en:

"-Artículo 5. EI título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano... En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. EI título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

-Artículo 7. EI propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

-Artículo 17 . Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1.a La unanimidad solo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad."

Segundo.- Los hechos normalmente constitutivos de la pretensión alegada por la demandante han quedado acreditados a través del conjunto documental presentado con la demanda; las normas generales de la carga de la prueba imponen a quien reclama el cumplimiento de una obligación la acreditación o probanza de la existencia, legitimidad y exigibilidad de la misma y con fundamento en las anteriores premisas, a la vista del propio reconocimiento de la demandada de la denegación por unanimidad en la Junta de Propietarios respecto a la solicitud de cambio de destino del local de su propiedad a vivienda, habiendo comenzado dichas obras en base a la licencia obtenida por el Ayuntamiento de Madrid. Ya que si bien dicha licencia de obras (documento 6 de los de la demanda), obtenida por los codemandados implica un pronunciamiento favorable respecto a la legalidad urbanística de futuras obras, por el órgano competente emisor, no puede suplir la misma al obligado consentimiento unánime que deberían haber obtenido los codemandados de la Junta de Propietarios, toda vez la misma complementa que no sustituye a lo dispuesto en las normativa reguladora de la propiedad horizontal, la cual dispone en sus arts. 5, 7 y 17.1 precisamente los requisitos necesarios para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal.

Por lo que encontrándonos en el presente caso en un supuesto obvio de modificación de título constitutivo al quedar descrito en el mismo el destino y cuota de participación de los diferentes vivienda y locales que integran el inmueble, habiendo cambiado el destino del local los codemandados a vivienda, sin contar con el preceptivo consentimiento unánime de la Junta de Propietarios, tal y como establecen las normas vigentes reguladoras de la propiedad horizontal, pese a contar con la también exigida licencia de obras, que meramente dota de legalidad urbanística, a la obra en cuestión y en base a la carga que debe soportar el demandado de probar los hechos impeditivos y extintivos que desvirtúen las pretensiones del actor conforme a lo dispuesto en el art. 217 LEC , y sin que se haya aportado material probatorio alguno que sostenga el relato vertido por la demandada, procede estimar íntegramente la demanda.

Tercero.- En materia de costas debe ser de aplicación el principio general del vencimiento establecido por el art. 394.2 LEC , estimándose íntegramente la demanda procede hacer expresa condena en costas a la parte actora al haber visto rechazadas todas sus pretensiones.

Vistos los artículos citados, y demás de pertinente y general aplicación, en nombre de Su Majestad el Rey de España, y por el poder que me confiere la Constitución.

TERCERO

La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20.ª, dictó sentencia el 28 de diciembre de 2007, en el rollo de apelación n.º 101/2006 , cuyo fallo dice:

Fallamos.

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Luis y doña Florencia contra la sentencia de 25 de noviembre de 2005 dictada en los autos civiles número 563/05 del Juzgado de Primera Instancia número cuarenta y cinco de Madrid, confirmando íntegramente la resolución recurrida, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante».

CUARTO

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Primero.- Frente a la sentencia de instancia, cuya parte dispositiva consta transcrita en los Antecedentes de Hecho de esta resolución, se alza la representación procesal de los demandados interponiendo recurso de apelación alegando, en primer lugar, la falta de litisconsorcio pasivo necesario al no haber traído al proceso a los otros propietarios de locales comerciales a quienes afectara la sentencia al no poder cambiar su uso por ser contrario al título constitutivo.

Defecto litisconsorcial que no concurre al no ser cierto que la sentencia dictada en este proceso afecte a los propietarios que se encuentren en una situación idéntica o similar a la del ahora apelante, pues, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de noviembre de 1999 , con cita de las de 8 de marzo de 1989 , 8 de junio de 1992 y 7 de junio de 1996 , la referida excepción justifica su esencia teleológica e institucional en la necesidad de evitar que puedan ser afectados por la resolución judicial quienes no fueron oídos ni vencidos en juicio, así como la de impedir que se produzcan sentencias contradictorias sin posible ejecución, pero estas situaciones sólo se dan respecto a los terceros directamente intervinientes en la relación jurídico- material debatida, no de aquellos otros a los que sólo les afecta de una forma indirecta, refleja, mediata o prejudicial por simple conexión.

Como sucede en el presente supuesto en el que el resto de propietarios ni ha iniciado obras para la modificación de su local en vivienda afectando elementos comunes.

Segundo.- La segunda de las alegaciones denuncia el vicio de incongruencia producido por omisión que conduce a una falta de motivación, infringiendo los artículos 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 24 de la Constitución Española, interesando la nulidad de la sentencia por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva, al no resolver cuestiones principales planteadas en su contestación a la demanda dirigidas a que no se produjeran los efectos jurídicos de las pretensiones de la actora como por ejemplo la no existencia de prohibiciones en el título constitutivo, la no necesidad de autorización de la Comunidad, el artículo 7 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , etc.

Respecto a la falta de motivación, señalar que la doctrina constitucional establece que desde la perspectiva del derecho a obtener una decisión fundada en Derecho amparado en el de tutela judicial efectiva no es exigible un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos que las partes puedan tener de la cuestión que se debate, y se satisface la exigencia de méritos cuando el juzgador expresa las razones jurídicas en las que se apoya para tomar su decisión, abstracción hecha del acierto o yerro que pueda predicarse de sus argumentos. En consecuencia, pueden considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones judiciales que incorporan la expresión bastante de las razones y criterios jurídicos cardinales en los que se asiente la decisión o ratio decidendi determinante de la resolución, cualquiera que sea su extensión (por todas, sentencias del Tribunal Constitucional 206/1999, de 8 de noviembre , y 13/2001, de 29 de enero ).

La sentencia apelada, en este punto, analiza y valora la prueba practicada obteniendo una conclusión contraria a los intereses o pretensión de la parte apelante, pero no, por ello, inmotivada, como se aprecia tras su lectura. Concediendo la sentencia estrictamente lo peticionado en la demanda, sin incurrir, por ello, en el vicio de la incongruencia.

Tercero.- La tercera de las alegaciones consiste en la errónea valoración de la prueba que, a su vez, desdobla en dos motivos, refiriéndose, el primero, en el hecho de constar en los documentos aportados por la actora la falta de los requisitos de procedibilidad exigidos por el artículo 7 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal al no constar la autorización dada por la Comunidad al Presidente para entablar la acción de cesación.

La parte apelante insiste en que la acción ejercitada es la de cesación contemplada en el mencionado precepto, obviando, interesadamente, que la pretensión de la demanda se apoya, principalmente, en el apartado 1 de ese artículo 7 y en la modificación del título constitutivo por cambio de destino de uno de los elementos privativos, así como en la modificación de elementos comunes.

Acciones para las que no se requiere esa expresa y especial autorización, consecutiva al previo requerimiento.

El segundo de esos motivos alude a la errónea valoración tanto de la escritura de obra nueva y división horizontal que contiene los Estatutos, como de la doctrina y jurisprudencia aplicable al caso. Motivo que apoya en que el cambio de uso o actividad no supone ninguna alteración del título constitutivo, por lo que no es necesario el consentimiento de la Comunidad.

Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2000 , aun reconociendo las facultades de cada propietario para modificar los elementos de aquello que le pertenece exclusivamente dentro de la comunidad en que está integrado con otros, se recorta o impide aquel uso cuando por ello se produzca una alteración como es la del cambio de destino del local litigioso pasando de éste, con el uso y elementos que le son propios, a vivienda con las instalaciones y servicios adecuados a ese nuevo fin, alteración esa que, como bien dice la sentencia recurrida, entra de lleno en las exigencias del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y excede de lo previsto en los artículos 3, 7, 12 y 17 de la misma.

Regida esta forma de propiedad por reglas de mayoría o de unanimidad, según sean los supuestos a acometer, en el caso contemplado se prescinde de ese consenso, en cualquiera de sus dos formas, hasta llegar a extremos que suponen una total innovación en el régimen del inmueble por decisión de un solo propietario de local, destinado a tal y mantenido con esa denominación, con la trascendencia de que esto ha de repercutir en el régimen que a los demás afecta y con los que no se ha contado, lo que conlleva la conclusión desestimatoria anteriormente establecida, pues dicha transformación en el uso del local, precisaría el consentimiento de los demás copropietarios, que, en el caso enjuiciado, el apelante no ha conseguido al no ser aprobada esa modificación en la Junta celebrada al efecto, previamente convocada a su instancia.

Convocatoria que, por sí, desdice las propias alegaciones vertidas en su recurso sobre la innecesariedad de ese consentimiento. Acudiendo la parte apelante a lo que podemos denominar "vía de hecho", ya que no habiendo obtenido esa autorización en esa concreta Junta, en vez de acudir a los Tribunales impugnando el acuerdo adoptado, deja transcurrir un tiempo para iniciar la modificación expresamente desautorizada, que, a la vista del propio contenido de sus Estatutos supone una expresa modificación de los mismos y de las bases tenidas en cuenta para la determinación de las cuotas de participación a las que se refiere el mencionado artículo 5 .

Debiendo resaltar, por último, tal y como se aducía en la demanda, que las obras ya iniciadas o ejecutadas con el fin de conseguir ese cambio de destino suponen una modificación de elementos arquitectónicos comunes, visualizados en las instantáneas que a ese escrito se acompañan.

Cuarto.- La última de las alegaciones impugna la condena en costas al entender que se presentan serias dudas de derecho.

La excepción contemplada en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al principio del vencimiento, como tal, ha de aplicarse con carácter restrictivo, no apreciándose en este supuesto esas dudas de derecho, al ser la jurisprudencia conformada al interpretar los anteriormente aludidos preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal constante y suficientemente clara para disipar cualquier duda y arrojar suficiente luz en esta materia.

Quinto.- Procediendo, por lo expuesto, desestimar el recurso de apelación interpuesto, lo que conlleva, a tenor de lo establecido en el artículo 398 apartado 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

QUINTO

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D.ª Florencia y D. Luis , se formulan tres motivos:

El primer motivo se introduce con la siguiente fórmula:

Primero. Por infracción de los artículos 3 y 7 LPH, 33 CE, y 348 CC

Considera el recurrente, en síntesis:

  1. Existe interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo en la interpretación de los preceptos citados al resultar el criterio de la Audiencia Provincial a la doctrina contenida en las sentencias del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1993 , 23 de febrero de 2006 , 20 de diciembre de 1989 o 5 de marzo de 1990 .

  2. La doctrina que se recoge en las sentencias que se citan establecen que el derecho a la propiedad se presume libre y las limitaciones al mismo, deben estar previstas legal o convencionalmente y ser interpretadas de modo restrictivo. Por ello, en el ámbito de la propiedad horizontal, la mera descripción de los diferentes elementos que la integran de los pisos o locales no puede considerarse como una limitación de prohibición de un cambio de destino de los inmuebles.

  3. Las obras realizadas por los recurrentes no han perjudicado a terceros, no han alterado la seguridad del edificio o su estructura, sino únicamente se ha modificado una ventana del cerramiento interior del patio alterando un elemento común que conforme los estatutos de la propiedad horizontal no estaba prohibida al autorizarse a los propietarios de los locales la facultad de realizar obras sin necesidad de autorización, siempre que no afecten a la seguridad del edificio.

    El segundo motivo se introduce con la siguiente fórmula:

    Segundo. Por infracción del artículo 5 LPH en relación con el artículo 1285 CC

    Considera el recurrente, en síntesis:

  4. La sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia del Tribunal Supremo contenida en las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 21 de diciembre de 1993 , en cuanto ha impuesto una limitación al derecho de uso del inmueble del recurrente que supone una limitación al ejercicio de su derecho de propiedad que solo es posible cuando así se ha establecido legal o convencionalmente, circunstancias que no concurren en el supuesto analizado.

    El tercer motivo se introduce con la siguiente fórmula:

    Tercero. Por infracción del artículo 17 LPH

    Considera el recurrente, en síntesis:

  5. La sentencia recurrida ha considerado que los recurrentes necesitaban el consentimiento de la comunidad de propietarios para efectuar válidamente el cambio de uso o destino de su local.

  6. La interpretación ofrecida por la Audiencia Provincial vulnera las sentencias del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1973 y 23 de febrero de 2006 que declaran innecesario el consentimiento de la comunidad de propietarios para alterar el uso del inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal.

SEXTO

Por auto de 7 de julio de 2009 se acordó admitir el recurso de casación.

SÉPTIMO

En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de la comunidad de propietarios del inmueble de la CALLE000 n.º NUM000 y DIRECCION000 n.º NUM001 de Madrid se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

  1. La cuestión litigiosa no está solo centrada, como sostiene el recurrente, en determinar si los demandados podían alterar o no el uso del local, sino también si era necesario el consentimiento de la comunidad de propietarios para la realización de obras que afectan a elementos comunes.

  2. El título constitutivo de la propiedad horizontal describe el inmueble de los demandados como un local comercial, y si bien se faculta a todos los titulares de locales a agrupar o dividir los mismos, no se permite en ningún aso cambiar su uso o la modificación exterior de la fachada o el patio sin consentimiento de la comunidad.

  3. Pese a que las obras realizadas por los recurrentes se ejecutaron en virtud de una licencia urbanística, ello no exime del necesario consentimiento que debe ser otorgado por la comunidad de propietarios para la validez de obras que afectan a elementos comunes.

OCTAVO

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 4 de octubre de 2011, en que tuvo lugar.

NOVENO

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CC, Código Civil.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

LPH, Ley de Propiedad Horizontal

RC, recurso de casación.

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Resumen de antecedentes.

  1. El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda formalizada por una comunidad de propietarios en la que se había solicitado se declarara la obligación del demandado de seguir destinando el local situado en la planta baja del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, a local de negocio, la ilegalidad de las obras que habían afectado a la configuración y estado exterior del edificio, al haberse realizado sin el consentimiento de la comunidad de propietarios y se condenara al demandado a realizar las obras necesarias para reponer la fachada del edificio a su estado originario.

  2. Considero el juez, en síntesis, que el cambio de uso del inmueble, de una utilización comercial a un uso de vivienda, alteraba el título constitutivo de la comunidad de propietarios, por lo que exigía, para su validez el consentimiento unánime de los comuneros. También concluyó que las obras realizadas en el inmueble, pese a haberse ejecutado con una licencia otorgada por la autoridad local, afectaban a la configuración y estado exterior del edificio, por lo que era igualmente necesario para su validez el consentimiento unánime de los vecinos que en ninguno de los supuestos había sido obtenido.

  3. La Audiencia Provincial desestimó íntegramente el recurso de apelación formalizado por la parte demandada.

  4. Consideró, en síntesis, que la transformación en el uso del inmueble de local de negocio a vivienda, precisaba el consentimiento de los copropietarios que no fue obtenido en la junta que se celebró precisamente a instancia del demandado- apelante, pese a lo cual llevó a cabo la modificación que supuso una alteración del título constitutivo y de las bases tenidas en cuenta para la determinación de las cuotas de participación. Además, valoró que las obras ejecutadas e iniciadas para conseguir el cambio de destino suponían una modificación de elementos arquitectónicos comunes, para los que tampoco se obtuvo la autorización unánime de los propietarios, tal y como exigía la Ley de Propiedad Horizontal.

  5. Frente a la decisión de la Audiencia Provincial, el demandado formalizó recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º LEC .

SEGUNDO

Enunciación del recurso de casación.

El recurso de casación se estructura en tres motivos, que se introducen con la siguiente fórmula:

Primero. Por infracción de los artículos 3 y 7 LPH, 33 CE, y 348 CC

Segundo. Por infracción del artículo 5 LPH en relación con el artículo 1285 CC

Tercero. Por infracción del artículo 17 LPH

A través de los tres motivos se plantea una única cuestión jurídica: la existencia de interés casacional, por oposición a la jurisprudencia de esta Sala, contenida entre otras, en las sentencias de 23 de febrero de 2006 , 20 de diciembre de 1989 o 5 de marzo de 1990 , entre otras. Considera el recurrente, en síntesis, que las sentencias citadas fijan una doctrina conforme a la cual la limitación del derecho de la propiedad únicamente puede resultar eficaz si así se establece legal o convencionalmente, debiéndose interpretar estas limitaciones o prohibiciones de un modo restrictivo. El recurrente valora que exigir una autorización de la comunidad de propietarios para cambiar el uso del inmueble constituye una limitación del derecho a la propiedad y considera que, en el caso que se examina, esta prohibición no existe, puesto que, conforme también se declara en las sentencias citadas, la mera descripción de los elementos que integran la propiedad horizontal como pisos o locales, no constituye una limitación del derecho del uso del inmueble.

Por otro lado, a través del primero de los motivos, alude el recurrente a que las obras denunciadas por la comunidad de propietarios no alteran a la seguridad del edificio, y no precisan autorización de la comunidad pues el título constitutivo permite a los propietarios de locales comerciales realizar obras de división o agrupación sin necesidad de obtener el consentimiento de la comunidad.

El recurso de casación debe ser estimado en parte.

TERCERO.- Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

  1. El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 30 de diciembre de 2010 [RC n.º 81/2007 ], 23 de febrero de 2006 [RC n.º 1374/1999 ], 20 de octubre de 2008 [RC n.º 3106/2002 ],) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.

Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

CUARTO

Aplicación de la jurisprudencia al caso actual.

La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina, exige la estimación del recurso. La Audiencia Provincial ha considerado que la alteración del uso del inmueble necesita, para su validez, la autorización de la comunidad de propietarios, que, al no haberse obtenido en el caso que se examina, permite mantener, en su integridad el pronunciamiento de la sentencia dictada en primera instancia respecto a la declaración de condena consistente en seguir destinando el inmueble a un uso comercial. Sin embargo, deducir de una mera descripción del inmueble una prohibición en la alteración del uso implicaría una limitación de facultades dominicales, que no puede presumirse, pues como declara la jurisprudencia de esta Sala la eficacia de la prohibición exige de una cláusula o estipulación que así lo prevea de modo expreso.

QUINTO

Estimación del recurso.

Según el artículo 487.3 LEC , cuando el recurso de casación sea de los previstos en el número 3.º del apartado 2 del artículo 477 LEC , si la sentencia considera fundado el recurso, además de casar en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarará lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial o la contradicción o divergencia de jurisprudencia. De este modo se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

La sentencia debe ser casada, por tanto, en lo que respecta a la condena consistente en obligar a los ahora recurrentes a mantener un uso comercial en su inmueble, quienes podrán destinarlo a vivienda. No obstante la Audiencia Provincial, considera, a la vista de la pruebas que fueron practicadas, que las obras denunciadas por la comunidad de propietarios, afectan a elementos comunes, pese a lo cual, los ahora recurrentes no obtuvieron el preceptivo consentimiento de la comunidad de propietarios. Estas obras son las que afectan a la fachada exterior del edificio, y en concreto, tal y como se establece en el fallo de la sentencia de primera instancia, ratificado por la sentencia de la Audiencia Provincial, la apertura de puerta de acceso al patio. Este pronunciamiento debe ser mantenido ya que pese a las alegaciones formuladas por el recurrente, el resultado probatorio lleva a la Audiencia Provincial a considerar que las obras afectaban a elementos comunes. Y es que no se puede sostener, como hace el recurrente en el escrito de formalización de su recurso, que la facultad otorgada a los propietarios de los locales, con el fin de favorecer su actividad comercial o mercantil, para realizar las obras necesarias de agrupación o división de los mismo, exima de la obligación de solicitar la autorización de la comunidad para ejecutar obras que afectan a un elemento común como es la fachada del edificio. Con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [RC nº. 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [RC nº. 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [RC nº. 1958/2005 ]). Si bien esta doctrina general ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que ha resuelto interpretar de un modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías, en los supuestos en los que las obras se ejecutan en locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las razones que lo justifican, se centran en facilitar el desarrollo de la actividad comercial que se llevará a efecto en el inmueble, circunstancia que no concurre en el caso que se examina, en el que precisamente pretende el recurrente dar al inmueble de su propiedad el uso de vivienda. Por ello el recurso, en cuanto a este pronunciamiento, debe ser desestimado, manteniendo la condena a reponer la fachada al estado anterior de las obras.

SEXTO

Costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos LEC , al estimarse en parte el recurso de casación no procede imponer las costas de este recurso ni las causadas en primera instancia ni en apelación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. Ha lugar en parte al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D.ª Florencia y D. Luis contra la sentencia dictada el 28 de diciembre de 2007 por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20.ª, en el rollo de apelación n.º 101/2006 , cuyo fallo dice:

    Fallamos.

    Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Luis y doña Florencia contra la sentencia de 25 de noviembre de 2005 dictada en los autos civiles número 563/05 del Juzgado de Primera Instancia número cuarenta y cinco de Madrid , confirmando íntegramente la resolución recurrida, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante».

  2. Casamos y anulamos en parte la referida sentencia en el único punto relativo a desestimar la pretensión relativa a declarar la obligación de los demandados a seguir destinando su inmueble a uso de local comercial y consecuentemente no poder destinarlo a vivienda.

  3. En su lugar, estimamos en parte el recurso de apelación y desestimamos la pretensión de la comunidad de propietarios de declara la obligación de los demandados de seguir usando el inmueble de su propiedad a un uso comercial, manteniendo el resto de los pronunciamientos.

  4. Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

  5. No se imponen las costas ocasionadas en este recurso, ni en las causadas en primera instancia ni en el recurso de apelación.

    Comuníquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Juan Antonio Xiol Rios, Francisco Marin Castan, Jose Antonio Seijas Quintana, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Roman Garcia Varela, Xavier O'Callaghan Muñoz. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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    • 8 June 2016
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    • 28 September 2016
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    • 25 November 2023
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