STS 421/2011, 13 de Junio de 2011

El Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de La Laguna dictó sentencia de fecha 14 de junio de 2006 en el juicio ordinario n.º 983/2005, cuyo fallo dice:

Fallo.

Que estimando la demanda interpuesta por el procurador D. Francisco Toledano Toledano actuando en nombre y representación de la entidad mercantil Jorge Fernando Franchy Gómez 2202 S.L. contra Dña. Erica , representada por el procurador D. Julio Obón Rodríguez, y en su consecuencia debo declarar y declaro que el contrato de permuta suscrito entre las partes de 26 de septiembre de 2003 es válido y ha de ser cumplido por la parte demandada, otorgando a favor de la entidad actora escritura pública de transmisión del solar a que dicho documento se refiere y recibiendo en permuta la totalidad de la planta baja o de nivel de calle del edificio que se está construyendo en dicho solar, así como una plaza de garaje, la número NUM000 , según plano de la planta NUM001 , obrante en actuaciones, visado por el Colegio de Arquitecto como compensación por la imposibilidad de construir un cuarto lavadero en la azotea, condenando a la demandada a estar y pasar por tales declaraciones, todo ello con imposición de las costas procesales a la parte demandada vencida en juicio en esta primera instancia».

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Primero.- Por la demandante se ejercitó una acción de cumplimiento de contrato de permuta de solar, por planta de salón comercial y cuarto lavadero, por cuanto el día 26 de septiembre de 2003 concertó con la demandada mediante documento privado dicho contrato, cuyo objeto lo era solar propiedad de aquélla, sito en Tacoronte, en las DIRECCION000 n.º NUM002 a cambio de local en planta baja del edifico a construir equipado con dos aseos así como cuarto lavadero en la azotea del mismo (documento n.º 1 aportado con la demanda), dicho contrato se firmó en base a una información urbanística facilitada por la demandada pues a comienzos del año 2003, el hijo de aquélla solicitó del Ayuntamiento información que se Ie facilitó con registro de salida de fecha 18 de marzo de 2003 (documento n.º 2 aportado con la demanda), de dicha información salió la propuesta realizada posteriormente pues el solar solo es edificable una superficie del 80% o sea sólo 160 metros cuadrados y la altura máxima es de tres plantas, una de locales y dos de viviendas, obligándose pues la actora a entregar la planta baja midiera lo que midiera, consignándose en el contrato sin duda por error que la superficie sería de 139,93 metros cuadrados, al igual que se consignó la construcción de diez viviendas cuando en realidad serían cuatro. Respecto al cuarto lavadero en la azotea del edificio no se puede cumplir con la obligación de entregarlo por cuanto la licencia para la construcción suprimió del proyecto dichos cuartos (documentos n.º 2 bis, 5 y 6 aportados con la demanda). Así las cosas, la demandada siempre ha estado informada, pues vive al lado de la construcción, de las vicisitudes del Proyecto y de la obtención de la licencia, y una vez comenzada la construcción, la cual se encuentra avanzada, la actora requirió verbalmente a la demandada a la firma de escritura pública de permuta para la declaración posterior de obra nueva y división horizontal para obtener la financiación de una entidad bancaria hecho al que se ha negado la demandada.

Frente a ello contesta la demandada argumentando que ciertamente firmaron el contrato privado de permuta, más la demandada no aporta a la actora información urbanística, cierto que el hijo de aquélla solicitó dicho documento aportado con la demanda en el cual se expresa el volumen de construcción del 80%, esto es superficie de 163,20 metros cuadrados, por lo que es factible el local de 139,94 metros cuadrados tal como fue pactado, negándose en todo caso que lo pactado fuera la permuta de la planta comercial mida lo que mida, pues la cláusula tercera del contrato especificó dichas circunstancias, así el tanto por ciento que se aplica según las reglas del mercado en las permutas, es un coeficiente que va del 20% al 30%, aplicando dicha regla a las superficies del solar al volumen de edificación, zona de ubicación del solar, está en un 21,16% y la superficie que el actor quiere hacer valer supondría un 11,10% del volumen de edificación. Finalmente y en cuanto al cuarto de lavadero, cierto que se ofertó el mismo pero es incierto que se ofreciera una plaza de garaje para compensar al dueño por no poderse entregar el primero antes de la comunicación de la demanda.

Segundo.- El contrato de permuta obliga a cada uno de los permutantes a transmitir la propiedad de la cosa permutada, y si la permuta se convino en documento privado puede pedirse su elevación a escritura pública; aunque el contrato de permuta aparezca configurado en nuestro Código Civil como un contrato que precisa la tradición para que opere el traspaso dominical, Ie es igualmente aplicable la tradición instrumental (RDGRN de 16-5-96), y ésta como se ha expuesto es la petición principal de la parte actora, a la que se ha opuesto la parte demandada, quien no ha formulado reconvención para exigir en su caso, la resolución del contrato de permuta por incumplimiento de la contraparte, ya que de su contestación se desprende que ha existido un previo incumplimiento de la contraparte que exige su cumplimento al no disponer la superficie del local o planta baja de los metros pactados, y que la posibilidad de entregar en lugar de un cuarto lavadero, como se preveía en el contrato, una plaza de garaje, no fue la voluntad de las partes, resultando menor número de metros cuadrados que el pactado en la permuta, y que por lo tanto, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1256 Código Civil , el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes.

»Tercero.- La cuestión objeto de litis se centra pues en determinar si debe exigirse dicho cumplimiento conforme a lo solicitado por la parte actora, o bien se ha de desestimar la demanda, en base a la interpretación que ha de darse de las estipulaciones segunda y tercera del convenio de fecha 26 de septiembre de 2003, en relación con los términos del anteriormente suscrito, de cuyas estipulaciones se deduce que la voluntad de las partes había sido mantener la transcripción de la superficie concreta de 139,94 metros cuadrados. Y ello en base a que la entidad actora alega haber padecido un error esencial en la trascripción de la superficie útil del local que en ningún puede llegar a la medida consignada en el contrato, lo que resulta del certificado expedido por el arquitecto redactor del proyecto y de los planos del edificio oportunamente visados por el Colegio de Arquitectos de Santa Cruz de Tenerife.

Resolviendo la causa de oposición planteada por la parte demandada hemos de hacer referencia que, es cierto que existe una merma de superficie, pero los términos del contrato no son tan estrictos; en la cláusula segunda se establece "... Por tanto en contraprestación a la permuta del terreno JFF... se obliga a construir y entrega el dominio y la posesión al dueño del terreno de toda la planta baja del edificio destinada a salón comercial y situada a nivel de la DIRECCION000 y de un cuarto lavadero en la azotea. El salón comercial contará con dos cuartos de baño o aseo completamente terminados...".

No es menos cierto que en la cláusula tercera del referido contrato se establece en su apartado c.- "Las bases mínimas con arreglo a las cuales será desarrollado el Proyecto, con referencia a la vivienda que adquiere -error de trascripción no es vivienda, sino local-, mediante permuta, en pleno dominio el dueño del terreno serán las siguientes superficie útil 139,93 metros cuadrados... Azotea- un cuarto lavadero.

Ahora bien acreditada la imposibilidad de cumplir contractualmente con el número de metros cuadrados que habrían de ser objeto de la permuta, y la supresión del cuarto lavadero y todo ello en virtud de la superficie edificable y en cuanto al cuarto lavadero por no permitirlo el Ayuntamiento de Tacoronte, la parte actora ofreció un plaza de garaje para completar los metros cuadrados objeto de la permuta, no sólo de la planta baja sino del cuarto lavadero, ante la imposibilidad de construir según normas urbanísticas del Ayuntamiento de Tacoronte, hecho del que tenía conocimiento la actora, por cuanto en el interrogatorio practicado con la misma refiere que cuando firmaron la permuta no se encontraba hecho el proyecto, teniendo conocimiento que la actora Ie quiere entregar toda la planta baja del local comercial más una plaza de garaje por cuanto no se puede construir un cuarto lavadero.

Es cierto que existe o puede existir un margen de desviación respecto de la superficie expresada, lo que, por otra parte, es lógico debido a las modificaciones, muchas veces necesarias, que está permitido introducir a los constructores, siempre que afecten a elementos accesorios del Proyecto, cambios que, normalmente, cuando venden sobre plano, pactan con los futuros adquirentes de las diversas viviendas y locales del inmueble que van a construir; por todo ello, se ha de concluir que tal medida pasa a tener carácter referencial y no de estricto cumplimiento.

Hemos de recordar que no estamos ante un contrato de adhesión, ni frente a un contrato al que Ie sea aplicable, "estrictu sensu", la normativa protectora de los consumidores frente al constructor promotor, ni parece que estemos ante un contrato en el que fuera procedente reequilibrar las respectivas prestaciones principales a que se obligan las partes, no observándose ningún desequilibrio al respecto.

Con referencia a las repercusiones que tal disminución de superficie podría ocasionar a los legítimos intereses y perspectivas de la parte demandada, si bien se puede considerar que merman en "algo" las posibilidades de uso del local o de un cuarto lavadero, o bien se podría ocasionar "algún" perjuicio económico a la demandada, caso de que se decidieran por su venta, arrendamiento u otro tipo de explotación, sin embargo, no lo inhabilita para ninguno de esos usos, ni siquiera puede considerarse que lo afecte seriamente, ni mucho menos, se puede considerar que frustren tales expectativas, máxime cuando lo ofertado a cambio del cuarto lavadero, es un garaje con mayores posibilidad económicas.

De otra parte hay que señalar que, la demandada podía haber utilizado mediante la vía reconvencional, la reclamación de los daños derivados de la actitud de la entidad actora derivados de la desviación contractual, lo que no hizo, limitándose a solicitar una absolución de la demanda, lo que a primera vista puede entrañar unos perjuicios a ésta que al no acceder a la firma de la escritura pública de permuta, para luego proceder a la declaración de obra nueva en construcción y a la oportuna división horizontal, Ie impide obtener de una entidad bancaria la financiación hipotecaria necesaria, para continuar con la construcción, por todo ello procede estimar la demanda en su integridad.

»Cuarto.- Que al estimarse íntegramente la demanda, las costas habrán de ser impuestas a la parte cuyos pedimentos han sido desestimados en virtud de lo dispuesto en el artículo 394 LEC .

»Vistos los preceptos legales citados, los invocados y demás de general y pertinente aplicación al caso de autos».

La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1.ª, dictó sentencia de fecha 5 de febrero de 2007, en el rollo de apelación n.º 555/2006 , cuyo fallo dice:

Fallamos.

1.º - Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada Doña Erica , representada por el procurador Don José Munguía Santana.

»2.º- Confirmar la sentencia de primera instancia.

»2.º- Imponer las costas de la alzada a la parte apelante.»

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Primero.- La parte actora en su demanda solicita, que se declare que el contrato de permuta suscrito entre las partes de 26 de setiembre de 2003 es válido y ha de ser cumplido por la parte demandada, otorgando a favor de entidad actora escritura pública de transmisión del solar a que dicho documento se refiere y recibiendo en permuta la totalidad de la planta baja o de nivel de calle del edificio que se está construyendo en dicho solar, así como una plaza de garaje, la número NUM000 , según plano de la planta NUM001 , obrante en actuaciones, visado por el Colegio de Arquitectos como compensación por la imposibilidad de construir un cuarto lavadero en la azotea; en base, sustancialmente, a que en el contrato de permuta la partes Ie obliga a entregar, a cambio de solar, la planta de salón comercial y un cuarto lavadero, es decir, la totalidad de la planta, mida lo que mida y que resulte de la construcción del edificio, y que la referencia que se hace a 139,99 m2, debe de estimarse un error, por cuanto es sencillamente imposible, por cuanto lo que puede ocupar la edificación son solamente 160,00 metros cuadrados, o sea el 80 % del solar, y por cuanto en la planta baja además del salón necesariamente ha de estar situado la entrada o zaguán para el acceso alas viviendas, el espacio que ocupa el nacimiento de la escalera de acceso, el hueco para el ascensor, la rampa para el acceso al garaje, más grosor de tabiquería y paredes, la superficie útil no puede alcanzar dicha extensión, y que igualmente hubo que suprimir los cuartos lavaderos en principio proyectados porque el Ayuntamiento no los permitía, y respecto de este último punto ofrece como compensación la plaza de garaje número cinco. La parte demandada se opone a la demanda y solicita su desestimación, sustancialmente, porque los 139,94 metros resulta de aplicar el coeficiente mínimo conforme al mercado de 21,16 % sobre los 661,37 m2 según proyecto; y esa fue la voluntad de las partes expresada en el contrato. Estimada la demanda, por la parte demandada se formuló recurso de apelación, solicitando la revocación en base a lo ya alegado y, sustancialmente, que lo pactado en la permuta fue que en contraprestación a "la cesión del solar la actora entregaría un salón con una superficie mínima y útil de 139,93 m2, más el cuarto lavadero en la azotea" y el salón que pretenden entregar tiene una superficie de 73,36 m2, lo que supone una modificación de las condiciones esenciales pactadas en el contrato de permuta, modificación unilateral y encubierta realizada por el actor, sin el consentimiento de la demandada, con supresión del cuarto lavadero.

Segundo.- Es posición jurisprudencial aceptada, que "El negocio de cesión de solar por pisos y locales en el edificio a construir, es un contrato atípico "do ut des" no encajable plenamente en ninguna de las tipologías específicamente reguladas en el Código Civil, aunque presente notas que Ie aproximen a la permuta, e incluso subsumible por analogía dentro de los términos del art. 1538, aunque uno de los bienes del intercambio no tenga aún existencia real en el momento de practicarse, por lo que se tratara de una prestación de una cosa futura que se corresponde con otra presente" ( STS 18/12/21990 ; 8/3/2001 ; 19/7/2002 , y las que citan), y que, igualmente establece que "supremos imperativos de justicia aconsejan que lo recibido sea en proporción al terreno aportado". Consiguientemente, lo que ofrece una de las partes -el terreno-, es sobre lo que se va a concretar la obra futura, por lo que el condicionamiento de la situación y circunstancias del solar es determinante respecto de la contraprestación, y así, si éste ve limitadas su posibilidades de desarrollo de la construcción tal circunstancia debe de ser apreciada. Y, así, del examen de lo actuado la cuestión se concreta en la determinación de la contraprestación a que se obliga la parte actora respecto del solar aportado por la demandada. El documento base del negocio jurídico lo considera "contrato de permuta de solar por planta de salón comercial y cuarto lavadero"; y de los pactos que establecen resulta que el conjunto de la edificación se concreta en planta baja, garaje, planta primera: dos viviendas, planta segunda: dos viviendas; y en el punto segundo: "JFFG2202SL se obliga a la construcción de la edificación y en particular del salón comercial en la planta baja del edificio JFFG2202SL por donde tiene acceso directo al lindar con dicha calle, que es su frente, con las superficies, condiciones de construcción y demás características de construcción que son de ver en el proyecto, memoria y presupuesto de obra. En la construcción el salón y cuarto azotea que recibirá a cambio de la permuta la Sra. Erica , se- emplearán materiales de primera calidad.- Por tanto en contraprestación a la permuta del terreno JFFG2202SL se obliga a construir y entregar el dominio y la posesión al dueño del terreno de toda la planta baja del edificio, destinada a salón comercial y situada a nivel de la DIRECCION000 y de un cuarto de baño o aseo en la azotea. El salón comercial contará con dos cuarto de baño o aseo completamente terminados.- b).- la referida planta de salón y cuarto lavadero se cedente al dueño del terreno totalmente terminada... y demás servicios propios de este tipo de construcción y conforme al proyecto y demás documentación oficial y en perfectas condiciones de habitabilidad, con licencia de ocupación de obra y libre de todo gravamen". En el punto tercero del contrato se establecen como condiciones para la obligación de edificar que asume JFFG2202SL, en particular para la planta baja a nivel calle y el cuarto lavadero m la exigencia de dirección técnica de arquitecto, proyecto visado por el Colegio de Arquitecto, y c).- La bases mínimas con arreglo a las cuales será desarrollado el Proyecto, con referencia a la vivienda que adquiere, mediante permuta, en pleno dominio el dueño del terreno, serán las siguientes: Superficie útil: 139,93 m2. Plantas: Baja a nivel de C/ DIRECCION000 ..., Azotea: un cuarto lavadero. Y, así, a la vista de las alegaciones de las partes en la interpretación de ambas cláusulas, debe de significarse la importancia de la interpretación sistemática que refiere el artículo 1285 del Código Civil , del que resulta, conforme a reiterada jurisprudencia que, entre otras, recoge la esclarecedora sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1998 al referir que "El artículo 1285 del Código Civil se puede calificar, siguiendo a la doctrina científica, como el canon hermenéutico de la totalidad del área contractual. Además es doctrina jurisprudencial consolidada que el referido precepto proclama el principio de interpretación sistemática, el cual tiene un indiscutible valor, ya que la intención, que es el espíritu del contrato, es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye (S.S. 18 de octubre de 1962, 30 de octubre de 1963 y sobre todo la de 30 de noviembre de 1964). Abundando más en este criterio, la sentencia de 19 de noviembre de 1965 advierte la necesidad de no separar las estipulaciones principales de aquellas subordinadas, complementarias o eventuales, así como no estar a la denominación de las cláusulas generales y especiales dada por las partes, sino al contenido de las mismas". Doctrina ésta que debe de estimarse de especial relevancia para el supuesto de la litis, por cuanto resulta evidente que lo pactado entre las partes es un "contrato de permuta de solar por planta de salón comercial y cuarto lavadero", como expresamente lo denominan; por tanto la contraprestación a la permuta del terreno se concreta en la obligación de construir y entregar el dominio y la posesión al dueño del terreno de toda la planta baja del edificio, destinada a salón comercial y situada a nivel de la DIRECCION000 , y de un cuarto lavadero en la azotea, y que el salón comercial contará con dos cuartos de baño o aseo completamente terminados. Esa es la voluntad de la parte que resulta de la interpretación sistemática, por cuanto el clausulado tercero se corresponde a estipulaciones subordinadas, ya que van referidas a la exigencia de dirección técnica y proyecto visado, lo que es una exigencia natural de cualquier actividad de construcción inmobiliaria, y, además, es clara su imprecisión en cuanto a lo que es objeto del contrato, ya que el apartado c) hace referencia a "la vivienda que se adquiere" en lugar a salón o local, ello quiere decir que tal cláusula debe de apreciarse como accesoria, por lo que los metros que indica como mínimo, suponen una referencia que al ser contradicha pierde su eficacia, ya que lo que si está claro es que lo convenido va referido a un salón en la planta baja, no a que toda la planta baja comprenda el salón, y que dicho salón debe de disponer de un acceso determinado y los dos baños o aseos; y todo ello condicionado a su adecuación a las exigencias urbanísticas. Consiguientemente, el salón se corresponde con cuerpo cierto perfectamente identificado, independientemente de su superficie útil. De igual modo la imposibilidad sobrevenida de construcción del cuarto lavadero en la azotea, la compensación ofrecida de la plaza de garaje, debe de estimarse adecuada a efectos compensatorios. Consecuentemente, en atención a todo ello, ya que la valoración que se hace en la sentencia apelada, debe de estimarse adecuada en el estudio de los hechos, en la apreciación de los estimados acreditados, y en su valoración jurídica, con adecuada motivación expresando las razones de hecho y derecho que la fundamentan, y que no ha sido desvirtuada por las alegaciones hechas en el recurso; por todo ello, y sin olvidar que, conforme a reiterada doctrina constitucional ( STC 28/6/93 ; 15/1/01 ), "la motivación exigible no implica un tratamiento pormenorizado de todos los aspectos sugeridos por la partes, siempre que permita conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales determinantes de la decisión, independientemente de su brevedad o concisión, e incluso en supuestos de remisión", en igual sentido STS 1a 10/07/02 - es claro que procede la desestimación de la apelación efectuada por la parte demandada, y confirmación de la resolución de primera instancia.

Tercero.- La desestimación del recurso de apelación lleva a imposición de las correspondientes costas de la alzada a la parte apelante.

Por todo lo anteriormente expuesto, y vistos los preceptos legales de aplicación,

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En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la parte recurrente se formulan los siguientes motivos:

Motivo primero: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2.2º de la LEC , por infracción del artículo 1281, párrafo primero CC ».

Se funda, en síntesis, en lo siguiente:

Que los términos empleados en el contrato de permuta celebrado entre las partes el 26 de septiembre de 2003, en relación con la contraprestación a recibir por el dueño del terreno a cambio de la cesión del solar, consistente en un salón comercial de 139,93 m2 útiles, según cláusula tercera , letra c), son claros y no dejan lugar a dudas sobre el sentido literal de la cláusula, sin que resulte admisible la interpretación efectuada por la sentencia recurrida, la cual resulta contraria tanto a la letra como al espíritu de la cláusula referenciada.

Motivo segundo: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2. 2º de la LEC , por infracción del artículo 1285 CC ».

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

Que la regla interpretativa contenida en el artículo 1285 CC es supletoria y subordinada a la prevista en el artículo 1281, párrafo primero , del mismo texto legal, la cual establece que para determinar la intención de los contratantes se hace preciso atender a la voluntad de las partes, conforme expresa el artículo 1258 CC , voluntad que habrá de indagarse atendiendo al sentido literal del contrato, que en el presente procedimiento sería el de concluir que la superficie que deberá tener el salón comercial que en contraprestación a la cesión del solar se obtiene por la parte recurrente no es otra que la indicada expresamente en la cláusula tercera, concretamente la de 139,93 m2 y no la de 73,36 m2 .

Motivo tercero: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2. 2º de la LEC , por infracción del artículo 1256 CC , el cual sanciona la obligatoriedad de los contratos».

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

Se alega el incumplimiento del contrato de permuta por la parte recurrida al modificar unilateralmente las condiciones esenciales de aquel al no ceder el salón comercial con la superficie de 139,93 m2 expresamente pactada en la cláusula tercera del contrato litigioso.

Por auto de 26 de mayo de 2009 se acordó admitir el recurso de casación.

En el escrito de impugnación del recurso presentado por la parte recurrida se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

1. Que el objeto de la permuta era el solar por una planta de salón comercial y cuarto lavadero con las condiciones de construcción, superficies y demás características del proyecto, memoria, condiciones y presupuesto de obra que redactara el arquitecto designado por la sociedad. Por tanto, la superficie indicada en la cláusula tercera del contrato no era esencial y determinante y quedaba supeditada a las normas urbanísticas.

2. Que la verdadera voluntad e intención de los contratantes no se puede determinar con la interpretación de una cláusula concreta y determinada sino con la interpretación conjunta y sistemática de la totalidad de las cláusulas contenidas en el contrato suscrito.

3. De conformidad con la interpretación conjunta del contrato de permuta la parte recurrida ha cumplido íntegramente con las obligaciones derivadas de aquel.

Es de interés para la resolución del presente recurso las cláusulas segunda y tercera del contrato de permuta celebrado entre las partes el 26 de septiembre de 2003:

» Cláusula segunda :

a) El actor se obliga a la construcción de la edificación y en particular del salón comercial en la planta baja del edificio a nivel de calle las Mieleras por donde tiene su acceso directo al lindar con dicha calle, que es su frente, con las superficies, condiciones de construcción y demás características de construcción que son de ver en el proyecto, memoria y presupuesto de obra. En la construcción del salón y cuarto azotea que recibirá a cambio de la permuta la Sra. Erica , se emplearán materiales de primera calidad.

Por tanto en contraprestación a la permuta del terreno JFFG2202 SL" se obliga a construir y entregar el dominio y la posesión al dueño del terreno de toda la planta baja del edificio, destinada a salón comercial y situada a nivel de la DIRECCION000 y de un cuarto lavadero en la azotea. El salón comercial contará con dos cuartos de baño o aseo completamente terminados.

b) la referida planta de salón comercial y cuarto lavadero se ceden, al dueño del terreno, totalmente terminada, enfoscado y pintado, tanto en su parte exterior como interior, con sus puertas de cerramiento, con cuantos servicios de agua, energía eléctrica, telefonía, conductos de alcantarillado, pinturas y demás servicios propios de este tipo de construcción y conforme al proyecto y demás documentación oficial y en perfectas condiciones de habitabilidad, con licencia de ocupación de obra, libre de todo gravamen».

»2. Cláusula tercera :

La sociedad "JFFG22202 SL" Se obliga a edificar, sobre la finca descrita, la edificación y en particular LA PLANTA BAJA A NIVEL DE CALLE Y CUARTO LAVADERO cedidos al dueño, con arreglo a las siguientes condiciones:

a.- Se hará bajo la DIRECCIÓN TECNICA DEL ARQUITECTO que será designado por la sociedad, quien redactará el proyecto, memoria, condiciones y presupuesto de la ejecución del proyecto, cuya copia se adjunta a este documento y formará parte inherente de este contrato.

b.- El proyecto, memoria y demás documentación deberá quedar presentado, para su visado, en el Colegio Oficial de Arquitectos (COA) debiendo entregarse una copia del PROYECTO y demás documentación al dueño del terreno debidamente visado.

c.- Las bases mínimas con arreglo a las cuales será desarrollado el Proyecto, con referencia a la vivienda que adquiere, mediante permuta, en pleno dominio el dueño del terreno, serán las siguientes:

Superficie útil: 139,93 m2

Plantas: BAJA A NIVEL DE C/ DIRECCION000

Zona: FRENTE, según se mira el edificio desde la C/ DIRECCION000 que es su frente, u oeste.

Saneamiento:

Carpintería exterior de puerta DEL SALÓN

Baños: comprende 2 baños o aseos completos con loza sanitaria

AZOTEA: Un cuarto lavadero

d.- El dueño hará de su propiedad, desde el momento de edificación, el salón comercial, tal y como resulta del proyecto de referencia"».

NOVENO.- Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el 31 de mayo de 2011, en que tuvo lugar.

DÉCIMO.- En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

CC, Código Civil.

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

RC, recurso de casación.

STC, sentencia del Tribunal Constitucional.

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1. La sociedad Jorge Fernando Franchy Gómez 2202, S.L. formuló demanda frente a Dª Erica en ejercicio de acción de cumplimiento de contrato de permuta de solar por planta de salón comercial y cuarto lavadero suscrito en fecha 26 de septiembre de 2003. En aquella se alegaba que el contrato de permuta se firmó atendiendo a una información urbanística facilitada por el hijo de la parte demandada, y de dicha información salió la propuesta realizada con posterioridad, por la que el solar objeto de permuta únicamente era edificable en una superficie del 80% y con una altura máxima de tres plantas, una destinada a locales y las otras dos plantas a viviendas, obligándose la actora a entregar a la demandada la planta baja, midiera lo que midiera, y no a la superficie útil de 139,93 m2, consignada por error en la cláusula tercera del contrato litigioso. En relación con el cuarto lavadero ubicado en la azotea del edificio manifestó la imposibilidad del cumplimiento de dicha obligación por cuanto la licencia para construir, otorgada por el Ayuntamiento de Tacoronte, suprimió del proyecto los cuartos lavaderos, por lo que la parte demandante propuso la compensación de dicho lavadero por plaza de garaje en el mismo edificio. Ante el estado avanzado de las obras en construcción la parte actora requirió verbalmente, sin éxito, a la parte demandada para la firma de la escritura pública de permuta necesaria para la declaración posterior de obra nueva y división horizontal y de este modo obtener la financiación por parte de una entidad bancaria para la finalización de las obras proyectadas.

La parte actora solicitó que se declarase la validez del contrato celebrado, y por tanto, la obligación de cumplimiento del mismo por la parte demandada, la cual debía otorgar escritura pública de transmisión del solar y, a su vez, recibir en permuta por su solar la totalidad de la planta baja o de nivel de calle del edificio que se estaba construyendo en aquel así como la plaza de garaje, concretamente la número NUM000 , según plano de la planta NUM001 , como compensación por la imposibilidad de construir un cuarto lavadero en la azotea del edificio.

2. La parte demandada negó tajantemente que suministrase a la parte demandante información urbanística, y en cuanto a la interpretación contractual del contrato de permuta sostuvo que no hubo ningún error en la trascripción de la superficie del local comercial y que la literalidad de los términos de la cláusula tercera del contrato objeto de litis no dejan lugar a dudas sobre la intención o voluntad de los contratantes que fue la de permutar el solar por la planta baja del edificio a construir, cuya superficie útil mínima debía de ser, tal y como se consignó en aquella, la de 139,93 m2, no así la que la parte demandante quiere hacer valer de 73,36 m2

3. La sentencia dictada en primera instancia estimó íntegramente la demanda interpuesta. En síntesis, de la interpretación conjunta y sistemática del contrato de permuta y más concretamente de las cláusulas segunda y tercera, concluyó que, pese a existir un margen de desviación respecto de la superficie indicada en el contrato de permuta sobre el local comercial, debido a las normas urbanísticas del Ayuntamiento de Tacoronte, hechos conocidos por la parte demandada, la superficie mínima útil fijada en la cláusula tercera tenía un carácter referencial y no de estricto cumplimiento. Respecto del lavadero, y ante la imposibilidad de construirlo, al no haber sido permitido por la licencia obtenida, concluyó, asimismo, que la parte demandada era debidamente compensada mediante la entrega de una plaza de garaje en el edificio en construcción. Por lo anterior, condenó a la parte demandada a otorgar escritura pública a favor de la parte actora de transmisión del solar y a recibir en permuta la totalidad de la planta baja o de nivel de calle del edificio que se está construyendo en dicho solar, así como la plaza de garaje número NUM000 , según plano de la planta NUM001 como compensación por la imposibilidad de construir un cuarto lavadero en la azotea.

4. La sentencia dictada en segunda instancia desestimó el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, y confirmó la sentencia dictada en primera instancia. En resumen, consideró que la voluntad de las partes contratantes, según interpretación sistemática del contrato de permuta suscrito, era la de permutar solar por planta de salón comercial y cuarto lavadero, por tanto la contraprestación a la permuta del terreno se concreta en la obligación de construir y entregar el dominio y la posesión al dueño del terreno de toda la planta baja del edificio, destinada a salón comercial y situada a nivel de la DIRECCION000 , así como de un cuarto lavadero en la azotea, y que el salón comercial contara con dos baños o aseos totalmente equipados. La referencia a la superficie útil contenida en la cláusula tercera se correspondería a estipulaciones subordinadas ya que irían dirigidas a exigencias de dirección técnica y proyecto visado y a su adecuación a las exigencias urbanísticas.

5. El recurso de casación se preparó e interpuso al amparo del artículo 477.2.2º LEC . Se alegaron las infracciones de los artículos 1281, párrafo primero, 1285 y 1256 CC , así como los artículos 217. 316.1, 326.1 y 319.1 LEC y artículos 1232, 1225 y 1218, párrafo segundo CC , por considerar que, según interpretación literal de la cláusula tercera del contrato de permuta suscrito el 26 de septiembre de 2003 , la voluntad de las partes contratantes era la de permutar el solar por salón comercial con dos baños o aseos completos, con una superficie mínima útil de 139,93 m2 y por cuarto lavadero en la azotea. Según dicha interpretación la parte demandante habría incumplido con su obligación esencial de entrega de local comercial con la superficie indicada ya que el local construido tiene una superficie muy inferior a la expresamente pactada, concretamente 73,36 m2.

SEGUNDO.- Motivos primero y segundo del recurso de casación.

Motivo primero: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2.2º de la LEC , por infracción del artículo 1281, párrafo primero CC ».

Se funda, en síntesis, en lo siguiente:

Que los términos del contrato de permuta celebrado entre las partes el 26 de septiembre de 2003, en relación con la contraprestación a recibir por el dueño del terreno a cambio de la cesión del solar, consistente en un salón comercial de 139,93 m2 útiles, según cláusula tercera , letra c), son claros y no dejan lugar a dudas sobre el sentido literal de la cláusula, sin que resulte admisible la interpretación efectuada por la sentencia recurrida, contraria tanto a la letra como al espíritu de la cláusula referenciada.

Motivo segundo: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2. 2º de la LEC , por infracción del artículo 1285 CC ».

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

Que la regla interpretativa contenida en el artículo 1285 CC es supletoria y subordinada a la prevista en el artículo 1281, párrafo primero , del mismo texto legal, la cual establece que para determinar la intención de los contratantes se hace preciso atender a la voluntad de las partes, conforme expresa el artículo 1258 CC , la cual ha de indagarse atendiendo al sentido literal del contrato, que en el presente procedimiento sería el de concluir que la superficie que deberá tener el salón comercial que en contraprestación a la cesión del solar se obtiene por la parte demandada no es otra que la indicada en la cláusula tercera, concretamente la superficie de 139,93 m2 y no la de 73,36 m2 .

Interpretación contractual

Los motivos primero y segundo serán objeto de estudio y análisis conjunto por cuanto los mismos se fundamentan en la interpretación literal y sistemática del contrato de permuta suscrito entre las partes litigantes y concretamente la interpretación, que de las cláusulas segunda y tercera, transcritas en el Antecedente de Hecho octavo, ha efectuado la sentencia recurrida.

Es doctrina constante de esta Sala que la interpretación de los contratos constituye función de los tribunales de instancia, por lo que la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario. No se pueden considerar infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando, lejos de combatirse una labor hermenéutica abiertamente contraria a lo dispuesto en dichas normas o al derecho a la tutela judicial, el recurrente se limita a justificar el desacierto de la apreciación realizada por el tribunal de instancia, con exclusivo propósito de sustituir una hipotética interpretación dudosa por sus propias conclusiones al respecto. El único objeto de discusión a través del recurso de casación sobre la interpretación contractual, no se refiere a lo oportuno o conveniente, sino la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico. Por ello salvo en estos casos, prevalecerá el criterio del tribunal de instancia aunque la interpretación contenida en la sentencia no sea la única posible, o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud ( SSTS 20 de marzo de 2009 [RC n.º 128/2004 ] y 19 de diciembre de 2009 [RC n.º 2790/1999 ]).

En el presente caso no puede decirse que la interpretación efectuada por la Audiencia Provincial resulte contraria a la lógica, absurda o irracional, ni que haya vulnerado las normas hermenéuticas que se citan. La Audiencia Provincial entiende que, de la interpretación sistemática y conjunta del clausulado del contrato suscrito, la voluntad de las partes era la de permutar o cambiar el solar por toda la planta de salón comercial, independientemente de la superficie real que aquella tuviera, equipado con dos cuartos de baño o aseos completos y por un cuarto lavadero situado en la azotea del edificio. Dicha conclusión se alcanza de un lado comprobando que la propia cláusula 3ª contiene algunos errores de trascripción, no sólo relativos a la superficie mínima del local, sino también a imprecisiones en cuanto al objeto de la cesión, al especificarse en el apartado c) a la «vivienda que se adquiere» cuando obviamente lo permutado no es una vivienda sino un local comercial; por otro lado, al armonizar el contenido de la cláusula 3ª , la cual ha de entenderse como subordinada o accesoria, de la cláusula 2ª , que especifica que la construcción se ejecutará de acuerdo con las exigencias de la dirección técnica y el proyecto visado, el cual necesariamente habrá de ajustarse a las normas urbanísticas de lo localidad a construir. Tales argumentos impiden calificar la interpretación que sostiene la Audiencia Provincial como manifiestamente errónea o arbitraria.

Enunciación del tercer motivo de casación.

Se introduce con la siguiente fórmula: «Recurso de casación al amparo del artículo 477.2. 2º de la LEC , por infracción del artículo 1256 CC , el cual sanciona la obligatoriedad de los contratos».

Se funda, en resumen, en lo siguiente:

Se alega el incumplimiento del contrato de permuta por la parte recurrida al modificar unilateralmente las condiciones esenciales de aquel al no ceder el salón comercial con la superficie de 139,93 m2 expresamente pactada en la cláusula tercera del contrato litigioso.

Improcedente cita en casación de preceptos genéricos.

Esta Sala ha declarado en innumerables sentencias y autos de inadmisión que, de acuerdo con la exigencia de claridad y precisión en la identificación de la infracción normativa que resulta del artículo 477.1 LEC (y antes, del 1707 LEC 1881 ), el escrito de interposición de un recurso de casación exige una estructura ordenada y con tratamiento separado de cada cuestión mediante el motivo correspondiente, lo que se traduce, no sólo en la necesidad de que su estructura sea muy diferente a la de un mero escrito de alegaciones, sino también en el rechazo de motivos en los que se mezclan cuestiones de hecho y de derecho, o sustantivas y procesales, o jurídicas, cuando sean heterogéneas entre sí, y en el rechazo de motivos fundados en preceptos genéricos, con un contenido demasiado amplio, por no ser función de esta Sala averiguar en que lugar se halla la infracción que se denuncia (por todas, STS de 22 de marzo de 2010, RC n.º 364/2007 , con cita de las de 2 de julio de 2009 , 25 de enero de 2000 , 3 de febrero de 2005 , 9 de mayo de 2006 , y20 de septiembre de 2007).

En este defectuoso planteamiento incurre la parte recurrente, desde el momento que invoca como fundamento de su recurso un precepto aplicable con carácter general a los contratos, tal como el artículo 1256 CC que recalca el carácter bilateral de los contratos, y que ha sido calificado de excesivamente genérico por esta Sala, conjuntamente con artículos como el 1255 y el 1257 CC ( SSTS 4 de febrero de 2004 , 27 de febrero de 2004 , 12 de noviembre de 2004 , 9 de mayo de 2006 , 10 de octubre de 2006 , 23 de marzo de 2007 , 31 de enero de 2008 , 5 de diciembre de 2008 y 9 de junio de 2009 , respecto del artículo 1256 CC ), carente por tanto de la idoneidad necesaria para sostener por sí mismo un motivo de casación.

Desestimación del recurso de casación y costas.

No estimándose fundado el recurso, procede su desestimación, con imposición de costas a la parte recurrente, por aplicación del artículo 398 LEC en relación con el artículo 394 LEC .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.