STS 372/2011, 1 de Junio de 2011

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Cambados dictó sentencia de fecha 27 de octubre de 2006 en el juicio ordinario n.º 122/2006 , cuyo fallo dice:

Fallo.

Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda deducida por la procuradora Sra. Otero Abella, bajo la asistencia letrada de don Julio Piorno González, quien actúa en nombre y representación de don Jose Ramón , doña Sagrario y don Luis Andrés , contra Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , representada por la procuradora Sra. Soutullo Crespo y con la dirección del letrado don Francisco Paz Aido, y en su consecuencia declaro la nulidad de pleno derecho del inciso final del punto 4.º del acuerdo transaccional de 18 de noviembre de 2005 aprobado por la Junta General Extraordinaria de 3 de diciembre de 2005 en cuanto se dice "con independencia de ello, Sanxenxo de Servicios, S.L. podrá si lo considera conveniente, abrir luces de la forma más amplia posible en la fachada del referido local 7 en función de sus intereses y con la posibilidad de instalar unas rejas de seguridad", absolviendo a la demandada del resto de los pedimentos.»

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Primero.- Se plantea por los actores la impugnación de los acuerdos comunitarios adoptados en la Junta Extraordinaria de 3 de diciembre de 2005 de la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 , al considerar que para adoptar dichos acuerdos era necesaria la unanimidad y no la mera mayoría.

Se opone la comunidad de propietarios demandada alegando esencialmente que el acuerdo que se aprobó en la Junta de 3 de diciembre de 2005 no es sino la ejecución de otro anterior adoptado en la Junta de 18 de marzo de 2005 y que fue adoptado por unanimidad y sin que hubiese sido impugnado en el plazo de caducidad del año que prevé la LPH.

Segundo.- Ha de reiterarse nuevamente la desestimación en cuanto a la pretensión de la parte actora de introducir alegaciones complementarias o, subsidiariamente, hechos nuevos, tal y como solicitó en la audiencia previa. En la misma la parte actora alegó que se habían realizado las obras en elementos comunes a los que se refiere el acuerdo transaccional que era objeto de impugnación, por lo que solicitaba se declarase la ilegalidad de las mismas.

Ha previsto el legislador que la parte demandante, al dirigir la demanda contra los litisconsortes preteridos inicialmente, pueda aprovechar ese escrito o la audiencia previa para incluir argumentos de hecho o de derecho nuevos que varíen el objeto del proceso, produciendo una "mutatio libelli" prohibida por nuestro ordenamiento jurídico (art. 420 LEC ), toda vez que el objeto litigioso queda fijado en la demanda y ya no se permite su alteración sustancial, ya que el objeto del proceso lo fija el actor en su demanda y la contestación a la demanda es el momento preclusivo de la acumulación de acciones (art. 401 LEC ). Puesto que la prohibición de la "mutatio libelli" no impediría que en alegaciones complementarias se pudieran introducir determinadas modificaciones (siempre que no se alteren las pretensiones objeto principal del pleito), la cuestión fundamental se situará en advertir cuándo las alegaciones de las partes suponen alteraciones sustanciales y cuándo alteraciones no sustanciales. Se trata de un problema de límites que deberá ser puesto en relación con la inalterabilidad de los distintos elementos identificadores de la acción (objeto procesal o pretensión), y por tanto si tales alegaciones posteriores alteraran sustancialmente alguno de los elementos identificadores del objeto del proceso (sujetos, sin perjuicio de lo dicho respecto de la situación litisconsorcial, petitum, y causa petendi) tal modificación produciría un cambio de demanda puesto que la acción actuada dejaría de ser aquélla en concreto, al variar alguno de sus elementos identificadores, fuera de lo establecido en la propia Ley procesal (art. 426 1 . LEC), lo que en definitiva obliga a analizar y matizar cada caso en concreto atendiendo a si la alteración que se pretende modifica sus elementos objetivos, en lo sustancial o en lo secundario, el petitum o la causa petendi.

En el caso que nos ocupa los acuerdos adoptados por la Comunidad son plenamente ejecutivos, toda vez que la parte actora no solicitó como medida cautelar la suspensión de tal ejecución (art. 15 LPH ), pero es que a mayores se pretende introducir a un tercero no inicialmente demandado cuando su intervención ni siquiera puede tener lugar a los efectos del art. 13 LEC , al no encontrarse en ninguno de los supuestos de la intervención provocada, lo que indudablemente supone en todo caso una alteración sustancial de la demanda proscrita por la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil.

Y tampoco puede encuadrarse dicha petición como un hecho nuevo, pues el art. 426 LEC , en relación con el art. 286 LEC , exige que la misma sea planteada tan pronto como la parte tenga conocimiento del mismo, y lo cierto es que al menos ya en la anterior audiencia previa se había suscitado la cuestión, sin que en tal momento se hubiera planteado como hecho nuevo, por lo que no puede hacerse ahora válidamente.

»Tercero.- Para dar una respuesta al fondo del debate suscitado, no dejando de ser sorprendente la litigiosidad que existe en esta Comunidad, lo que evidencia lo mal avenidos que son sus miembros, circunstancia que indudablemente mal pueden arreglar los tribunales de justicia, se hace imprescindible, pues tiene un interés muy destacable, qué trascendencia tiene el acuerdo adoptado en la Junta de 18 de marzo de 2005 al que se refiere la comunidad de propietarios demandada sobre el que ahora es objeto de impugnación.

Pues bien, dicho acuerdo, que consta unido como doc. 2 de los acompañados con la contestación, enmarcado en el punto 5 del orden del día bajo el epígrafe "informe de la presidencia de la propuesta de Sanxenxo de Servicios, S.L. para la resolución extrajudicial, mediante convenio con la Comunidad, de los procedimientos judiciales pendientes", consiste en la autorización por unanimidad de los presentes, entre los cuales está el Sr. Jose Ramón y representado el Sr. Luis Andrés , al Presidente de la Comunidad para alcanzar un acuerdo con Sanxenxo de Servicios, S.L. bajo las siguientes condiciones:

1. - Que Sanxenxo de Servicios, S.L. abone la totalidad de las deudas pendientes derivadas de las cuotas impagadas, normalizando su situación.

2. - Que Sanxenxo de Servicio, S.L. ceda, sin límite de plazo, el uso del local actualmente destinado a aseos de la piscina, cuyas cuotas de participación en los gastos comunes correrán a cargo de la Comunidad.

3. - La retirada por ambas partes de todos los procedimientos judiciales actualmente planteados, corriendo la liquidación de las respectivas costas generadas en cada caso a cargo de cada una de las partes.

4. - Que Sanxenxo de Servicios, S.L. se haga cargo de las costas imputadas a la Comunidad en el P.O. 357/03, en el rollo de apelación 02/2005 y en el ETJ 319/2004.

5. - Que Sanxenxo de Servicios, S.L. abone a la Comunidad una cantidad aproximada de 25.000.- € con el fin de que la Comunidad se haga cargo de la liquidación de los gastos de costas judiciales.

6. - Que la Comunidad podrá renunciar a la ejecución del cierre de los huecos abiertos en el muro de fachada del local 5, permitiendo su uso en la forma actual, previa presentación por parte de Sanxenxo de Servicios, S.L. de un informe suscrito por técnico competente que garantice la solidez y seguridad del edificio en la zona afectada, con ejecución a su costa de las obras que dicho informe considere necesarias para su consolidación o refuerzo estructural, responsabilizándose adecuadamente en el futuro de todo ello.

7. - Que Sanxenxo de Servicios, S.L. permitirá de forma indefinida el uso que como espacio común viene actualmente haciéndose de la terraza inmediata al local 7 y se comprometerá a cerrar la puerta de acceso actual habilitándolo por el interior da a través del local 8.

   Bajo tal condicionado, que se reitera fue aprobado por unanimidad por los comparecientes (presentes y autorizados) a dicha Junta General Extraordinaria de 18 de marzo de 2005, el Presidente de la Comunidad que fue comisionado para plantear el acuerdo a la entidad Sanxenxo de Servicios, S.L. llega con ésta a una transacción en fecha 18 de noviembre que es la que se somete a la aprobación de la Junta de 3 de diciembre de 2005. Pues bien, en esta Junta la transacción que se propone tiene los siguientes acuerdos:

1. - Sanxenxo de Servicios, S.L. en el momento de la aprobación del acuerdo abonará en concepto de gastos de abogado la suma de 26.146,85.- € más otros 2.624.- € como gastos de procuradores, más otros 430.,-€ por gastos de perito. Estas cantidades incluyen todas las cuotas comunitarias pendientes hasta 30/06/05 por los locales 5, 6, 7 y 8, quedando normalizada la situación y los gastos, minutas y aranceles derivados de los pleitos mantenidos entre ambas partes y por cuenta de la Comunidad. Sanxenxo de Servicios, S.L. asumirá los gastos propios, minutas y aranceles de los pleitos habidos entre ambas partes. Con este pago quedan definitivamente liquidados los litigios renunciados ambas partes a las costas judiciales que pudieran corresponderle respectivamente.

2. - Sanxenxo de Servicios, S.L. aceptará la actual distribución de gastos y contribución al presupuesto de la comunidad, tal y como resulta del sometido a aprobación de la Junta de 6/8/05. Para el ejercicio de 1/7/05 a 30/6/06 el importe total será de 1.367.- € y por los locales 5, 6, 7 y 8. Para a años sucesivos ambas partes respetarán la cantidad referida sufriendo los incrementos anuales que la comunidad en la Junta de Propietarios aprueba con carácter general, en base a la aplicación de la legalidad vigente. Para las cuotas extraordinarias se aplicará la distribución que corresponda.

3. - Sanxenxo de Servicios, S.L. cederá a favor de la Comunidad y de forma indefinida, el local núm. 6 para destino a aseos de la piscina, cuyas cuotas de participación en los gastos comunes correrán a cargo de la Comunidad, quedando exenta de su pago la entidad Sanxenxo de Servicios, S.L.

4. - Sanxenxo de Servicios, S.L. cederá a favor de la Comunidad y de forma indefinida el uso de la terraza asignada privativamente al local núm. 7 y se comprometerá a su exclusiva costa, a cerrar la puerta actual de acceso a dicho local 7, sustituyendo el acceso actual por otro interior a través del local 8, pudiendo unir ambos locales de forma interior. Con independencia de ello Sanxenxo de Servicios, S.L. podrá si lo considera conveniente abrir luces de la forma más amplia posible en la fachada del referido local 7, en función de sus intereses y con la posibilidad de instalar unas rejas de seguridad.

5. - Sanxenxo de Servicios, S.L. en el momento de la aprobación de la Junta de Propietarios del presente acuerdo abonará directamente a los abogados contratados por la Comunidad el importe de las minutas derivadas de los litigios mantenidos entre ambas partes, que ascienden a la suma de 26.146,85.- €. Asimismo abonará en concepto de gastos de procuradores de la Comunidad por dichos pleitos la suma de 26.146,85.- € más otros 2.624.- € más otros 430.,- € por gastos de la perito Sra. Bibiana . Con el pago de dichas cantidades Sanxenxo de Servicios, S.L. queda al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad hasta el 30/6/05 correspondientes a los locales 5, 6, 7, y 8, es decir, que el pago de las referidas facturas que abona por cuenta de la Comunidad incluye el pago de las cuotas comunitarias señaladas.

6. - La Comunidad de Propietarios renuncia al cierre de los huecos abiertos por Sanxenxo de Servicios, S.L. en la fachada del local núm. 5.

7. - Sanxenxo de Servicios, S.L. se compromete a no efectuar obra alguna que suponga la modificación o ampliación de los huecos existentes en la fachada del edificio sin obtener el previo permiso de la Comunidad. Para los restantes tipos de obras se estará a lo que disponga la legalidad de aplicación al caso.

8. - Ambas partes se comprometen a retirar todos los pleitos, demandas y recursos entre las mismas actualmente pendientes, renunciado a las acciones en ellos interpuestas, con las precisiones contenidas en los puntos anteriores.

9. - Sanxenxo de Servicios, S.L. asume que durante el plazo de 3 años el compromiso de embellecer la zona ajardinada existente en la fachada principal de edificio.

10. - Ambas partes conviene en someter el acuerdo a la aprobación de la Junta de Propietarios.

    »Cuarto.- Para resolver la cuestión se hace necesario determinar si el Presidente de la Comunidad, al llegar al acuerdo transaccional, se excedió o no en los límites establecidos por la Comunidad en su acuerdo de 18 de marzo, pues si se hubiera excedido, la consecuencia de ese exceso es que si el acuerdo estuviese afectando a la Ley o a los Estatutos sólo podría ser convalidado por la unanimidad de los comuneros, cosa que es este caso no ocurre al existir oposición manifestada por los impugnantes.

    Ciertamente el Presidente de la Comunidad de Propietarios no actúa como un mandatario que precise de acuerdos concretos de la Comunidad sino que interviene como un órgano del ente comunitario "viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la Comunidad, sin perjuicio de la relación interna entre el Presidente y la Junta de Propietarios, ante la que deberá responder en el caso de que lo que hubiera llevado a cabo no se hubiera ajustado a las normas generales o particulares contenidas en los Estatutos" (tal y como dice la STS 27/11/1986 [RJ 1986/6615]).

    Nótese que lo que hace la Junta en su reunión de 3 de diciembre de 2005 no es adoptar propiamente un acuerdo, sino mantener y ratificar el ya adoptado en una Junta anterior que, además, no había sido impugnado en tiempo y forma (aquella Junta es de 18 de marzo de 2005 y no consta impugnada en el plazo del año que establece el art. 15 LPH ). Cuestión distinta sería si el Presidente de la Comunidad, al proponer el acuerdo, se hubiera excedido en sus límites de autorización, por lo que se hace necesario verificar si los acuerdos de la transacción de 18 de noviembre de 2005 (aprobados por mayoría en la Junta de 3 de diciembre objeto ahora de impugnación) alteran o no los prefijados y aprobados por la Comunidad en la reunión de 18 de marzo.

    Así se impugna por los recurrentes el punto tercero del acuerdo transaccional (la cesión del local 6 y que las cuotas estén a cargo de la Comunidad) y se alega que para ello se requiere unanimidad ya que se afecta al prorrateo del sistema de cuitas. No obstante dicho acuerdo es fiel reflejo de lo que había sido acordado en la Junta de 18 de marzo, por unanimidad, razón por la cual no se puede exigir ahora unanimidad cuando tal acuerdo ya fue adoptado sin que hubiese sido impugnado en el plazo del año tras su adopción.

    Igualmente se impugna el punto cuarto (autorización para unir dos locales y abrir luces). Por lo que se refiere a la posibilidad de abrir una puerta interior entre los locales 7 y 8 dicho acuerdo se adoptó por unanimidad en la reunión del 18 de marzo, por lo que no existe exceso alguno en la transacción que ahora se propone aprobación. Por lo que se refiere a la posibilidad de abrir luces "de la forma más amplia posible en la fachada del referido local núm. 7, en función de sus intereses y con la posibilidad de instalar unas rejas de seguridad" se concluye que si existe tal exceso por parte del Presidente ya que tal posibilidad no fue establecida por la Junta del 18 de marzo, por lo que habrá de determinarse si la apertura de tales luces, en cuanto que requieren horadar una pared, elemento común que es del inmueble, exige o no unanimidad, y como señala el Tribunal Supremo en sentencia de 23 de febrero de 2005 (RJ 2004/4028) "jurisprudencia consolidada emanada de sentencias de esta Sala tiene dicho que la alteración en la configuración de la fachada de un edificio así como del estado exterior de la finca, suponen la necesidad de previa autorización de los copropietarios" que ha de ser unánime con independencia del destino del local, lo que no consta acreditado, por lo que debe declararse la nulidad de este extremo del punto cuarto de la transacción de 18 de noviembre de 2005 conforme establecen los arts. 7.1 y 12 LPH .

    Por último se impugna el punto décimo (someter la transacción al acuerdo de la Junta) por cuanto se dice que se requiere unanimidad y no mayoría. Dejando a un lado que en dicho punto no se establece qué tipo de mayoría se requiere para la aprobación, por lo que no se acaba de entender el motivo jurídico de impugnación, tampoco puede estimarse el motivo impugnatorio en el caso que lo que pretenda afirmarse es que sólo con un acuerdo unánime podría poder aprobarse la transacción planteada, pues como se ha dicho ello sólo ocurriría si el Presidente se hubiese excedido en los términos de su autorización, cuestión que ya ha sido analizada en los párrafos anteriores.

    »Quinto.- Respecto de las costas del proceso, por aplicación del segundo párrafo del art. 394 LEC , siendo parcial la estimación de la demanda cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.»

La Audiencia Provincial de Pontevedra Sección 3.ª, dictó sentencia el 12 de junio de 2007 en el rollo de apelación n.º 64/2007 cuyo fallo dice:

Fallamos.

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la procuradora María Dolores Otero Abella en nombre y representación de D. Jose Ramón , D. Luis Andrés y D.ª Sagrario , y estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora María Jesús Soutullo Crespo en nombre de Dionisio , revocando en parte la sentencia impugnada, dictada en fecha 27 de octubre de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Cambados , y desestimando sustancialmente la demanda, declarando la validez y eficacia del acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria de 3 de diciembre de 2005 por la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 de Sanxenxo, con la expresa precisión de que la apertura de luces en fachada del local 7, contenida en inciso final del punto 4.º del acuerdo, sólo se podrá llevar a cabo sin comprometer la seguridad estructural del edificio. Ello sin hacerse pronunciamiento en costas de ambas instancias.»

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Se aceptan los contenidos en la resolución impugnada.

Primero.- La sentencia apelada estima parcialmente demanda de juicio ordinario en la que los esposos Jose Ramón y Sagrario , junto con Luis Andrés , titulares respectivos de los pisos NUM000 .º NUM001 y NUM002 .º NUM003 , y NUM004 .º NUM003 y NUM004 .º NUM005 del EDIFICIO000 de Sanxenxo, ejercitaban acción de impugnación de acuerdos comunitarios frente a la Comunidad de Propietarios en la persona de su Presidente Dionisio , suplicando la nulidad del acuerdo adoptado en Junta General Extraordinaria celebrada el 3-12-2005, al amparo de principales arts. 17.1 y 18 LPH . La sentencia sólo declara la nulidad de pleno derecho del inciso final del punto 4º del acuerdo transaccional sometido a aprobación, en relación a la planteada posibilidad de "... abrir luces de la forma más amplia posible en la fachada del referido local 7 en función de sus intereses y con la posibilidad de instalar unas rejas de seguridad...".

Apelan ambas partes litigantes instando la completa estimación en la alzada de sus respectivas pretensiones jurídicas.

»Segundo.- Antes de analizar el contenido de los recursos, procede dejar sentados los siguientes hechos principales:

1. La Comunidad en cuestión viene manteniendo múltiples litigios con la entidad mercantil propietaria de los locales 5, 6, 7 y 8, Sanxenxo de Servicios, S.L. (SERGA), lo que motivó que, a través de su Presidente Dionisio , entablara negociaciones al objeto de zanjar tan desagradable y antieconómica situación.

2. Fruto de dicha negociación, se celebró Junta General Extraordinaria de 18-3-2005, a la que asistieron los propietarios actores Sres. Jose Ramón y Luis Andrés , en la que se sometió a amplio debate el pacto presentado por Presidente, acordándose por unanimidad facultar al anterior para consensuar un acuerdo con la mercantil que respetase, entre otros criterios básicos, la cesión por SERGA de un local y una terraza, con consiguiente asunción de cuotas de participación de la Comunidad, y autorización de comunicación interna de locales - apartados B) y G), documentados a fs. 146 y 147-.

3. Avanzando en el proceso transaccional, se celebró Junta General Extraordinaria el 3-12-2005, donde por mayoría -y con expreso voto en contra del Sr. Jose Ramón - se ratificó nuevamente lo antes aprobado por unanimidad, con la añadidura en punto 4º de que SERGA podría, en referencia al uso de terraza y unión de locales, aperturar luces de la forma más amplia posible en la fachada del local 7, así como colocar rejas de seguridad (fs. 82 ss.).

4. En virtud de sentencia de AP Pontevedra (Secc. 3ª) 31-1-2005, se rechazó la apertura de huecos realizados en fachada del local por la entidad SERGA, si bien, no porque se considerase necesaria la autorización de la Comunidad -en interpretación de norma estatutaria A) de Escritura de Declaración de Obra Nueva y Constitución de Propiedad Horizontal, otorgada el 26-4-1990, sino porque entendía el Tribunal que la alteración podía afectar perjudicialmente a la seguridad del edificio (fs. 342 ss.).

»Tercero.- Entrando a examinar de modo sistemático y conjunto ambas apelaciones, procede, primero, refrendar la desestimación de excepciones formuladas.

Atendiendo al planteamiento fáctico y jurídico contenido en demanda debe entenderse correctamente constituida la relación jurídico-procesal, habida cuenta la específica impugnación de acuerdo deducida, y sin necesidad de traer al procedimiento a la mercantil SERGA, aunque subyace el acuerdo transaccional con la misma como materia de imprescindible tratamiento por el órgano judicial. Decaerán, entonces, las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva, y litisconsorcial, planteadas en contestación.

Tampoco cabe hablar de caducidad cuando se denuncia en demanda acuerdo que se dice contrario al art. 17 LPH y la demanda se presenta antes de transcurrir un año a los efectos del art. 18.3 de dicha Ley .

En el ámbito procesal conviene realizar dos matizaciones. Se confirma el auto dictado el 9-10-2006 en acertada concreción del objeto litigioso, rechazando la introducción de alegaciones complementarias o hechos nuevos en atención a los arts. 426, 286 y 13 LEC , y entendiendo que las obras aducidas reciben adecuado cauce jurídico en el ámbito de ejecutividad del acuerdo conforme al art. 15 LPH . Procede correctamente también el Juez cuando circunscribe la admisión de prueba a la amplia documental incorporada, sin necesidad de recabar el interrogatorio del Presidente de la Comunidad, cuya actuación se constata con firmeza en actas y demás material documental, no vulnerándose los arts. 428 y 429 LEC ni produciéndose indefensión proscrita en el art. 24 CE , sino razonable aplicación de criterios de necesidad y utilidad probatoria contenidos en arts. 281 y 283 LEC .

»Cuarto.- En debatida materia de congruencia, constante doctrina jurisprudencial considera que la respuesta judicial directa y coherente, así como la exigencia de exhaustividad impuesta por el antiguo art. 359 -actual 218.1 LEC , significa una racional adecuación del fallo a las peticiones de los litigantes y al supuesto fáctico en que se basan, pero no a una literal concordancia entre ambos términos y, por ello, le está permitido al sentenciador establecer su juicio crítico, pues lo que importa es que los pronunciamientos tengan eficacia bastante para dejar resueltos todos los extremos que fueron materia de debate - por todas, SSTS 16-5-1983 , 16-5-1986 y 17-3-1997 -.

En el supuesto analizado se ofrece imprescindible, para valorar el contenido y efectos jurídicos del acuerdo dictado el 3-12-2005, examinar el anterior y originante acuerdo de 18-3-2005, incluso tener en cuenta lo fundamentado y resuelto por esta propia Sección de la Audiencia en orden a ponderar los elementos comunes del edificio en cuestión, en concreto pleito que afectó a la misma mercantil SERGA sobre apertura de huecos en fachada. Conforme a ello, lo resuelto comportará fiel acomodación de suplico de demanda y fallo, entendiendo analizado con el debido rigor el objeto analizado con sus ramificaciones esenciales, sin observarse incongruencia omisiva o "extra petitum", conculcación de los principios dispositivo de tutela judicial efectiva, ni aducida vulneración de los arts. 216 y 218 LEC, y 24 CE.

»Quinto.- A la hora de resolver la cuestión de fondo, debe resaltarse el comportamiento consentidor demostrado por los actores durante la Junta celebrada el 18-3-2005, en cuyo curso y tras amplio debate, se acordó por unanimidad facultar al Presidente en orden a obtener la cesión de local y de uso de terraza. Se trata de actos propios, interpretados bajo criterios de buena fe, del art. 7 CC, que se contradicen abiertamente con la conducta desarrollada en posterior Junta de 3-12-2005 y con el planteamiento litigioso que nos ocupa, máxime si se tiene presente que lo acordado en dicha relevante primera Junta no fue objeto de posterior impugnación por los ahora demandados.

De la prueba se desprende la correcta actuación del Presidente Sr. Dionisio que, no se olvide, ostenta la representación legal de la Comunidad en juicio y fuera de juicio en asuntos- como el analizado- que afectan a la anterior, de acuerdo al art. 13.3 LPH y que, en el terreno de los hechos, demuestra capacidad negociadora en resolución de difícil problema para los comuneros, sometiendo en todo momento a los mismos el conocimiento y consentimiento de sus gestiones, siendo expresamente facultado para negociar el complejo asunto en la indicada Junta celebrada el 18-3-2005.

Con independencia de lo unánimemente acordado el 18-3-2005, se incluye el 3-12-2005 una apertura de huecos en fachada de local que conviene interpretar conforme a conocido precedente jurisprudencial de esta propia Sección, ponderando el uso natural del elemento común conforme al destino reconocido en norma estatutaria, aceptando incluso la declarada innecesidad de recabar autorización de la Comunidad, pero, por encima de todo, respetando la seguridad del edificio, como ya se razonó en fundamento cuarto de la mentada SAP Pontevedra 31-1-2005 . De este modo cabrá descartar la nulidad del acuerdo pretendido en demanda, con inclusión del requisito de seguridad estructural indicado, y en justa interpretación de los arts. 7, 12, 17 y 18 LPH , cooperándose así a la razonable y definitiva solución material del conflicto.

En suma, se desestima el recurso de la parte actora, se estima parcialmente el recurso de la parte demandada, y se revoca en parte la sentencia impugnada, estimándose parcialmente la demanda en el exclusivo sentido de condicionar la apertura de luces, reseñada en el inciso final del punto 4 examinado, a la preservación de la seguridad estructural del edificio.

»Sexto.- La complejidad del objeto enjuiciado, así como la confirmada estimación parcial de demanda, comportarán el no pronunciamiento en costas de ambas instancias, según arts. 394 y 398 LEC .»

En el escrito de interposición del recurso extraordinario por infracción procesal presentado por la representación procesal. D. Jose Ramón , D.ª Sagrario y D. Luis Andrés de se formulan los siguientes motivos:

Motivo primero: en el motivo 2º del artículo 469.1 LEC infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, y en concreto se alega la errónea valoración de la prueba por ilógica, absurda y contraria a la Ley ( STS de 30 de enero de 2003 )

Alega el recurrente, en síntesis, que la Audiencia Provincial ha cometido un error en la valoración de la prueba. Niega que exista prueba que permita a la Audiencia Provincial concluir que los propietarios, a través de una Junta previa a la que es objeto de impugnación, facultaran al presidente de la comunidad a llevar a cabo el acuerdo transaccional con uno de los vecinos, como declara la sentencia.

Motivo segundo: en el motivo 2º del artículo 469.1 LEC : Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, y en concreto se alea vulneración de los artículos 209, 216, 217 y 218 LEC , con vulneración de los principios de justicia rogada, aprotación de parte, dispositivo, carga de la prueba, valoración de la prueba, exhaustividad, congruencia y motivación; y motivo tercero (y en relación con el motivo segundo anterior) en el motivo 3º y 4º del artículo 469.1 LEC : infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso, cuando la infracción determinare la nulidad conforme a la Let. O hubiera podido producir indefensión y pro vulneración de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución.

La parte recurrente, enuncia conjuntamente los motivos segundo y tercero del recurso y alega en síntesis:

1. La sentencia recurrida presenta una falta de exhaustividad y motivación ya que no contiene motivación válida y suficiente respecto de los razonamientos jurídicos en que se sustenta el fallo.

2. La Audiencia Provincial no resuelve todas las cuestiones planteadas en el recurso de apelación y dedica una escasa argumentación para resolver las cuestiones fundamentales del pleito.

3. La sentencia dictada en primera instancia estaba viciada de incongruencia al haber declarado la nulidad no del acuerdo adoptado por la Junta de comunidad, sino del acuerdo transaccional al que el primero dio lugar, por lo que el fallo no resultaba congruente con el petitum, pese a lo cual la Audiencia Provincial no estimó el recurso de apelación en este punto.

Motivo cuarto: (y en relación con el motivo segundo anterior) en el motivo 3º y 4º del artículo 469.1 LCE : infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción determinare la nulidad conforme a la ley o hubiera podido producir indefensión y por vulneración de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución

Alega el recurrente, en síntesis, que la parte recurrida, a través del recurso de apelación, ha introducido una cuestión jurídica nueva, no alegada en la contestación a la demanda, referida a una supuesta interpretación auténtica del título constitutivo de la propiedad horizontal, fundada en un documento que se acompañaba de modo extemporáneo, consistente en una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 31 de enero de 2005 , de fecha anterior a la demanda.

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal. D. Jose Ramón , D.ª Sagrario y D. Luis Andrés de se formula el siguiente motivo:

Primero. Al amparo del artículo 477.1 LEC , por infracción de la sentencia recurrida de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso y, en concreto, la sentencia recurrida infringe el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en su relación con el artículo 12 de la misma Ley , a tenor de la jurisprudencia que lo interpreta y desarrolla

Alega, en síntesis, que la sentencia recurrida vulnera la jurisprudencia del Tribunal Supremo, respecto de la necesaria unanimidad por la que deben aprobarse los acuerdos en el ámbito de la comunidad de propietarios, en aquellos casos en los que se apruebe la realización de obras que implican una modificación de un elemento común. Considera que la demanda debe estimarse, pues a su juicio, ninguno de los puntos del acuerdo impugnado había sido previamente aprobado por unanimidad. Además, y con respecto a la apertura de huecos en la fachada, la Audiencia Provincial declara que al tratarse de un local comercial en ningún caso era precisa la unanimidad. Cita en apoyo del interés casacional que alega las sentencias de esta Sala de 10 de diciembre de 1997 , 28 de junio de 1994 , 19 de diciembre de 1990 , entre otras.

Por auto de 30 de junio de 2009 se acordó admitir el recurso de casación y el recurso extraordinario por infracción procesal.

En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 de Sanxenxo, se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

1. El recurso extraordinario por infracción procesal incurre en causa de inadmisión, pues no cumplió el recurrente con el requisito de denuncia previa del artículo 469.2 LEC .

2. El recurso de casación incurre en causa de inadmisión pues el recurrente modifica la base fáctica a fin de acreditar el interés casacional que alega.

3. En todo caso el recurso extraordinario por infracción procesal no puede ser estimado ya que la Audiencia Provincial no ha vulnerado ninguna de las normas revistas en los artículos 216 a 222 LEC al haber dictado una sentencia razonada, congruente y ajustada a derecho.

4. El recurso de casación debe desestimarse. La parte recurrente altera los hechos que la Audiencia Provincial declara probados.

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 17 de mayo de 2011, en que tuvo lugar.

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

LPH, Ley de Propiedad Horizontal

RC, recurso de casación.

STC, sentencia del Tribunal Constitucional.

SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes

1. El Juzgado de Primera Instancia estimó en parte una demanda en la que se solicitaba se declarara la nulidad de los acuerdos adoptados en una Junta extraordinaria por no haberse obtenido la unanimidad necesaria para su válida aprobación.

2. Tras analizar el acuerdo impugnado, y concluir que en él se aprobó la transacción que se había concertado con el propietario de unos locales comerciales situados en los bajos de la comunidad, consideró, en síntesis, que casi todos los puntos contenidos en esta transacción aprobada en la Junta impugnada de 3 de diciembre de 2005 no hacían sino recoger los que previamente se habían aprobado unánimemente por la comunidad en una junta anterior. Por ello únicamente declaró la nulidad de uno de los acuerdos que valoró no era reflejo de los aprobados previamente por unanimidad. En definitiva el único acuerdo cuya nulidad se declaró fue el contenido en el inciso final del punto 4º del acuerdo impugnado que indica «[C]on independencia de ello, Sanxenxo de Servicios S.L., podrá, si lo considera conveniente, abrir luces de la forma más amplia posible en la fachada del referido local 7 en función de sus intereses y con la posibilidad de instalar unas rejas de seguridad»

3. La Audiencia Provincial desestimó el recurso formalizado por la parte actora y estimó en parte el formalizado por la comunidad demandada.

4. Consideró, en síntesis, una vez que rechazó todas las excepciones procesales planteadas por la parte actora, que todos y cada uno de los puntos de los que consta el acuerdo cuya nulidad se pretende, son reflejo de los que se aprobaron de forma unánime por la comunidad en una junta celebrada con anterioridad. Añadió que, en todo caso, la apertura de huecos en la fachada del edificio realizada por el propietario de un local comercial no exigía el consentimiento unánime del resto de los copropietarios para su válida ejecución. Finalmente la Audiencia Provincial señaló la necesidad de condicionar, la facultad contenida en el acuerdo impugnado por el que se permitía al propietario del local proceder a la apertura de huecos en la fachada, a que las obras que se realizaran preservaran en todo caso la seguridad estructural del edificio.

5. La parte actora ha formalizado recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal.

1. Recurso extraordinario por infracción procesal.

SEGUNDO.- Admisibilidad del recurso extraordinario por infracción procesal

Las partes recurridas alegan en el escrito de oposición al recurso el carácter inadmisible del mismo, por concurrir diferentes causas de inadmisión. Estas alegaciones serán examinadas en relación con los motivos del recurso extraordinario por infracción procesal formulados.

Enunciación del primer motivo del recurso extraordinario por infracción procesal.

El motivo se introduce con la siguiente fórmula:

Motivo primero: en el motivo 2º del artículo 469.1 LEC infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, y en concreto se alega la errónea valoración de la prueba por ilógica, absurda y contraria a la Ley ( STS de 30 de enero de 2003 )

Considera el recurrente esencialmente que la sentencia contiene un error en la valoración de la prueba y niega que exista prueba que permita a la Audiencia Provincial concluir que los propietarios, a través de una Junta previa a la que es objeto de impugnación, facultaran al presidente de la comunidad a llevar a cabo el acuerdo transaccional con uno de los vecinos, como declara la sentencia.

El motivo debe ser desestimado.

CUARTO.- Planteamiento en el recurso extraordinario por infracción procesal de cuestiones relativas a la valoración de la prueba.

1. Los errores en la valoración de la prueba no pueden ser canalizados por la vía del artículo 469.1.2.º LEC . Este motivo de infracción procesal está reservado al examen del cumplimiento de «las normas procesales reguladoras de la sentencia». Estas normas comprenden el procedimiento para dictarla, la forma y el contenido de la sentencia y los requisitos internos de ella, pero no las reglas y principios que deben observarse en la valoración de los distintos medios de prueba, las cuales constituyen premisas de carácter epistemológico o jurídico-institucional a las que debe ajustarse la operación lógica de enjuiciamiento necesaria para la resolución del asunto planteado ( SSTS 28 de noviembre de 2008, RC n.º 1789/03 y 30 de junio de 2009, RC n.º 1889/2006 ).

2. La valoración probatoria sólo puede excepcionalmente tener acceso a la casación bien por la existencia de un error patente o arbitrariedad ( SSTS de 20 de junio de 2006 , 17 de julio de 2006 ), bien por la infracción de una norma tasada de valoración de prueba que haya sido vulnerada ( SSTS de 16 de marzo de 2001 , 10 de julio de 2000 , 21 de abril de 2005 , 9 de mayo de 2005 ), al amparo del artículo 469. 1, 4.º LEC , en cuanto, al ser manifiestamente arbitraria o ilógica la valoración de la prueba no supere el examen de la racionabilidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en artículo 24 CE ( SSTS 28 de noviembre de 2008, RC n.º 1789/03 , 30 de junio de 2009, RC n.º 1889/2006 , 6 de noviembre de 2009 , RCIP n.º 1051/2005 ). En defecto de todo ello la valoración de la prueba es función de la instancia y es ajena a las potestades de casación ( SSTS 27 de mayo de 2007, RC n.º. 2613/2000 , 15 de abril de 2008, RC n.º 424/2001 , entre las más recientes).

3. La parte recurrente no solo pretende una nueva revisión probatoria al amparo del artículo 469.1.2º LEC , sino que no cita un precepto legal en el escrito de preparación o interposición que permita saber sobre qué medio probatorio recae el error que denuncia o si ha sido vulnerado una norma tasada de valoración de prueba.

Enunciación de los motivos segundo y tercero del recurso extraordinario por infracción procesal.

El motivo segundo se introduce con la siguiente fórmula:

Motivo segundo: en el motivo 2º del artículo 469.1 LEC : Infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, y en concreto se alega la vulneración de los artículos 209, 216, 217 y 218 LEC , con vulneración de los principios de justicia rogada, aportación de parte, dispositivo, carga de la prueba, valoración de la prueba, exhaustividad, congruencia y motivación; y motivo tercero (y en relación con el motivo segundo anterior) en el motivo 3º y 4º del artículo 469.1 LEC : infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso, cuando la infracción determinare la nulidad conforme a la Let. O hubiera podido producir indefensión y pro vulneración de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución.

La parte recurrente, tras enunciar conjuntamente los motivos segundo y tercero de su recurso extraordinario por infracción procesal, alega en síntesis:

1. La sentencia recurrida presenta una falta de exhaustividad y motivación.

2. La Audiencia Provincial no resuelve todas las cuestiones planteadas en el recurso de apelación y dedica una escasa argumentación para resolver las cuestiones fundamentales del pleito.

3. La sentencia dictada en primera instancia estaba viciada de incongruencia al haber declarado la nulidad no del acuerdo adoptado por la Junta de comunidad, sino del acuerdo transaccional al que el primero dio lugar, por lo que el fallo no resultaba congruente con el petitum, pese a lo cual la Audiencia Provincial no estimó el recurso de apelación en este punto.

Ambos motivos deben ser desestimados.

Motivación y exhaustividad de las sentencias.

1. La exigencia constitucional de motivación no impone una respuesta pormenorizada y detallada a cada una de las alegaciones de las partes, sino que exige que la respuesta judicial esté fundada en Derecho y que se anude con los extremos sometidos por las partes a debate ( STC 101/92, de 25 de junio ), de manera que solo una motivación que, por arbitraria, deviniese inexistente o extremadamente formal quebrantaría el artículo 24 CE ( STC 186/92, de 16 de noviembre ). Además, no debe confundirse la motivación de la resolución con el acierto o desacierto de la argumentación, debiendo diferenciar entre la valoración probatoria y la falta de motivación o la motivación insuficiente, que se sitúa en el requisito procesal y exigencia constitucional de la motivación, del error en la valoración de la prueba que es un tema ajeno a la motivación ( SSTS 9 de marzo de 2010, [RC n.º 2460 / 2005 ] y 8 de julio de 2009, [RC n.º 693/2005 ]).

2. Desde esta perspectiva los argumentos del recurso extraordinario, referidos en los motivos que se analizan a la falta de exhaustividad o motivación de la sentencia, deben ser rechazados. La sentencia impugnada cumple la exigencia de motivación que impone el artículo 218 LEC . La recurrente discrepa del resultado al que la Audiencia Provincial llega, tras considerar que, a su juicio, no puede calificarse como debidamente motivada y razonada pues dedica a resolver la cuestión jurídica un único fundamento de derecho, en el que considera que no se razona de modo suficiente, ni tan siquiera, por qué revoca parcialmente la sentencia dictada en primera instancia. De la lectura del fundamento de derecho al que se refiere el recurrente (Fundamento de Derecho Quinto) resulta que, centrada la discusión jurídica esencial en el hecho de si los acuerdos impugnados habían sido o no previamente aprobados por unanimidad, la Audiencia Provincial concluye afirmativamente, lo que le permite mantener la desestimación de las pretensiones del actor a lo que une un razonamiento relativo a la innecesaria unanimidad exigida por la LPH para la apertura de huecos en la fachada por locales de negocio, único punto de los acuerdos declarado nulo por la sentencia de primera instancia.

Por último respecto de la supuesta falta de congruencia que parece poner de manifiesto el recurrente, más allá del defecto preparatorio que se observa, en tanto no se expone a qué tipo de incongruencia se refiere y cuales han sido concretamente los medios que se han utilizado para intentar solventarla, denuncia el recurrente este defecto en la sentencia de primera instancia, cuando resulta que la única sentencia que puede ser objeto del recurso de casación o del recurso extraordinario por infracción procesal es la sentencia que dicta la Audiencia Provincial. En todo caso concretado en el hecho de que la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia declara la nulidad de parte del acuerdo transaccional y no del acuerdo adoptado por la comunidad, lo cierto es que esta declaración, rechazada como defecto de incongruencia por la Audiencia Provincial, no se recoge en el fallo de la sentencia recurrida, en el que expresamente se declara la validez y eficacia del acuerdo adoptado en la junta extraordinaria celebrada por la comunidad demandada el 3 de diciembre de 2005, lo que supone una desestimación de la demanda.

Enunciación del motivo cuarto del recurso extraordinario por infracción procesal.

El motivo cuarto se introduce con la siguiente fórmula:

Motivo cuarto: (y en relación con el motivo segundo anterior) en el motivo 3º y 4º del artículo 469.1 LCE : infracción de las normas legales que rigen los actos y garantías del proceso cuando la infracción determinare la nulidad conforme a la ley o hubiera podido producir indefensión y por vulneración de derechos fundamentales reconocidos en el artículo 24 de la Constitución

Alega el recurrente, en síntesis, que la parte recurrida, a través del recurso de apelación, ha introducido un hecho nuevo y ha aportado un documento, a través del recurso de apelación, que no cumple los presupuestos del artículo 270 LEC y que por tanto supone una vulneración del artículo 460 LEC . La comunidad de propietarios, señala el recurrente, ha aportado una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra el 31 de enero de 2005 , que, por tanto pudo acompañarse con la contestación a la demanda. Con este documento se introduce un hecho nuevo, como es la interpretación auténtica del título constitutivo de la propiedad horizontal de la comunidad ahora recurrida. El motivo debe desestimarse.

Principio de iura novit curia

1. La causa de pedir, o conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión, delimitada en el escrito de demanda, no puede ser alterada en el proceso por el demandante, a quien se prohibe la mutatio libelli [modificación de la petición] para garantizar el principio de contradicción y el derecho de defensa, cifrado en la posibilidad de alegar y probar sobre los hechos relevantes aducidos por él. Junto a tal conclusión constituye jurisprudencia de esta Sala, (SSTS de 11 de febrero de 2010, [RC n.º 2524/2005 ], 21 de enero de 2010, [RC n.º 2349/2005 , 2 de noviembre de 2009 ]), que el deber de congruencia de las sentencias, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos; no exigiéndose tampoco, desde otro punto de vista, que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible, a fin de asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio y evitando que queden sin resolver cuestiones que pudieran ser objeto de una nueva pretensión.

2. La esencia de la decisión adoptada por la Audiencia Provincial no se sustenta sobre ningún documento nuevo que haya podido aportarse por la parte demandada, sino que, tras analizar el contenido de las Juntas celebradas por la comunidad de propietarios, concluye que los acuerdos impugnados, fueron aprobados de modo unánime en una junta previa celebrada el 18 de marzo de 2005. Las precisiones que realiza la Audiencia Provincial respecto a la innecesaria unanimidad para la apertura de huecos por parte de los propietarios de locales comerciales situados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, que también se analiza en la sentencia que fue aportada por la parte demandada en su escrito de apelación, no constituye una cuestión nueva, sino que el tribunal, dentro del ámbito de sus facultades por el principio de iura novit curia , ha establecido cuál es el Derecho aplicable a la situación planteada respecto de la mayoría necesaria para la aprobación de determinadas obras, lo que resulta perfectamente aceptable aun cuando ninguna de las partes lo hubiere alegado, ya que, en definitiva, no ha alterado ninguno de los hechos fundamentales en que las partes basaban sus pretensiones.

Desestimación del recurso.

No considerándose procedentes los motivos en que se funda el recurso extraordinario por infracción procesal, procede entrar en el examen del recurso de casación, con arreglo a la DF decimosexta, 6.ª, LEC con imposición de costas a la parte recurrente, por imponerlo así el artículo 398 LEC .

2. Recurso de casación.

- Admisibilidad del recurso.

Las partes recurridas alegan en el escrito de oposición al recurso el carácter inadmisible del mismo, por concurrir diferentes causas de inadmisión. Estas alegaciones serán examinadas en relación con el recurso de casación formulado.

Enunciación del motivo único del recurso.

El motivo se introduce con la siguiente fórmula:

Primero: Al amparo del artículo 477.1 de la LEC 1/2000 por infracción por la sentencia recurrida de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso y, en concreto, la sentencia recurrida infringe el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en su relación con el artículo 12 de la misma Ley a tenor de la jurisprudencia que lo interpreta y desarrolla.

Alega el recurrente, en síntesis:

1. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 y 17 LPH , para la válida adopción de un acuerdo en junta de propietarios que implique la modificación de un elemento común, es necesaria la unanimidad. Pese a ello la Audiencia Provincial ha otorgado validez a unos acuerdos por los que se aprobaba un acuerdo transaccional que suponía la alteración de elementos comunes, sin contar con el voto unánime de los propietarios.

2. Pese a que la Audiencia Provincial reconoce que el presidente de la comunidad no estaba autorizado para transigir sobre la apertura de huecos en la fachada del edificio, consideró válido el acuerdo que permitía al propietario del local comercial ejecutar estas obras.

3. La sentencia recurrida se opone a la doctrina de esta Sala contenida en las sentencias de 10 de diciembre de 1997 , 28 de junio de 1994 , 19 de diciembre de 1990 , relativa a entender que cualquier alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes, afectan al título constitutivo y por tanto deben someterse al régimen establecido para su modificación, lo que implica la obtención de un acuerdo unánime para autorizar cualquier actuación que suponga alterar elementos comunes.

El motivo debe ser desestimado.

Realización de obras de alteración en la fachada del edificio por los titulares de locales comerciales.

1. Con carácter general, tal y como expone el recurrente no resulta discutible que la realización de obras que afectan a elementos comunes de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal precisan del consentimiento unánime de todos los copropietarios, así se declara en sentencias de esta Sala más recientes que las citadas por el recurrente, como es el caso de la Sentencia de 15 de diciembre de 2008 [RC n.º 861/2004 ] o de 17 de febrero de 2010 [RC n.º 1958/2005 ]). Sin embargo en el examen de situaciones en las que los propietarios de locales comerciales precisan la apertura de huecos en la fachada del edificio, esta Sala considera que deben ser interpretadas de modo flexible las exigencias normativas en materia de mayorías. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada. De este modo la STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006 ), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad que se vaya a llevar a cabo en los locales. Estos argumentos permiten que los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja puedan llegar a ejecutar válidamente obras adecuadas a las necesidades de la actividad comercial a desarrollar, que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, sin el requisito del consentimiento unánime de los copropietarios.

2. La aplicación de esta doctrina al caso que se examina conduce a la desestimación del recurso. Los argumentos que aporta el recurrente, en general, suponen una negación de un hecho que resulta el fundamento esencial de la decisión adoptada por la Audiencia Provincial, como es que el acuerdo cuya nulidad se pretende trae causa de uno anterior en el que unánimemente la comunidad de propietarios aprobó los acuerdos que posteriormente configuraron la transacción negociada entre el presidente de la comunidad, en nombre de ésta y el propietario de los locales comerciales. Por ello niega la sentencia que pueda declararse la nulidad del acuerdo impugnado, ya que, los diferentes apartados que lo configuran fueron previamente aprobados con la mayoría exigible. Partiendo de este hecho esencial, la Audiencia Provincial examina el único punto del acuerdo cuya nulidad fue declarada por el Juzgado de Primera Instancia, relativo a la facultad del propietario de los locales de abrir huecos o ventanas en la fachada de uno de ellos, y declara que, en este supuesto, no sería preciso el acuerdo unánime de los comuneros. Esta declaración es plenamente acorde con la doctrina de esta Sala en los términos que ya han sido expuestos, motivo por el que los argumentos del recurrente respecto a la nulidad del acuerdo que permite al propietario del local abrir huecos o ventanas deben ser rechazados.

Desestimado en su integridad el recurso de casación, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.