SAP Barcelona 220/2007, 2 de Mayo de 2007
| Ponente | FERNANDO UTRILLAS CARBONELL |
| ECLI | ES:APB:2007:4404 |
| Número de Recurso | 488/2006 |
| Número de Resolución | 220/2007 |
| Fecha de Resolución | 2 de Mayo de 2007 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN TRECE
ROLLO Nº 488/2006
JUICIO ORDINARIO Nº 891/2005
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 56 DE BARCELONA
S E N T E N C I A N ú m. 220
Ilmos. Sres.
D. JUAN CREMADES MORANT
Dª Mª ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a dos de Mayo de dos mil siete.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 891/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona, a instancia de PUBLICACIONES NACIONALES TECNICAS Y EXTRANJERAS S.A. (PUNTEX S.A.), contra D. Juan María ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por ambas partes, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de Febrero de 2006, por el Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales DON ERNEST HUGUET FORNAGUERA, en nombre y representación de PUBLICACIONES NACIONALES TECNICAS Y EXTRANJERAS S.A. frente a DON Juan María : a) Condeno al demandado a otorgar escritura pública de compraventa de los inmuebles objeto del contrato sucrito entre las partes el 31 de Julio de 1997 por el precio pactado, del que se deducirá la cantidad de 24.040,48 euros; b) Desestimo el resto de las pretensiones. c) Cada parte abonará las costas causadas a su instancia".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación ambas partes, mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante su escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día DOS DE MAYO ACTUAL.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.
Apela el demandado D. Juan María la sentencia de primera instancia que estimó la pretensión de condena formulada por la actora "Publicaciones Nacionales Técnicas y Extranjeras, S.A. (Puntex,S.A.)" al otorgamiento de escritura pública de compraventa del local sito en Barcelona, C/Padilla nº 323, en virtud del derecho de opción de compra concedido a la actora en el contrato de arrendamiento con opción de compra concertado, con fecha 31 de julio de 1997, que fue elevado a público en escritura de 11 de diciembre de 1997, solicitando el demandado y ahora apelante la desestimación de la demanda por caducidad de la opción de compra, por no haber sido ejercitada en el término pactado.
Centrada así la cuestión planteada, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 1992, y 18 de mayo de 2005;RJA 9398/1992, y 4234/2005 ), que aunque la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, si bien tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, debe entenderse como tal aquel convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en plazo cierto, y en una determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañado del pago de una prima por parte del optante, de modo que constituyen sus elementos principales la concesión al optante de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de una compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y la concreción del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima.
En este sentido, es igualmente doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de julio de 2001 y 3 de abril de 2006;RJA 4996/2001, y 1913/2006 ) que la opción de compra consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado en la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción. Por lo que, ejercitada debidamente la opción, queda perfeccionado el contrato de compraventa, sometido a su propia regulación de los artículos 1445 y ss del Código Civil, en los que se incluye el artículo 1450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, de modo que en cuanto al requisito del pago o la consignación del precio se trata de una condición, en principio no exigida, salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1992, y 24 de junio de 1993;RJA 815/1992, y 5382/1993 ).
Asimismo es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1987, 23 de diciembre de 1991, y 29 de marzo de 1993;RJA 2494/1987, 9482/1991, y 2534/1993 ), que el ejercicio de la opción exige que, dentro del plazo pactado, el optante manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato negociado notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.
En este caso, en el contrato de arrendamiento con opción de compra del local de la C/Padilla nº 323 de Barcelona, de fecha 31 de julio de 1997 (doc 7 de la demanda), se pactó la concesión de la opción de compra a favor de la arrendataria "Publicaciones Nacionales Técnicas y Extranjeras, S.A." sobre el objeto del arriendo, con la condición de que la opción de compra sólo podría ejercitarse a partir del 1 de agosto de 1997 y hasta el 31 de julio de 1999 ambos inclusives, cuyo anuncio de ejercicio debería efectuarse como máximo antes de los dos meses anteriores a la expiración del plazo, fijándose el precio a abonar por la compra en la cantidad de 83.000.000 pesetas, en términos absolutos, sin posibilidad de variación por concepto alguno, ni aumento o disminución por aplicación del I.P.C. o cualquier otro índice sea cual fuere el momento en que se ejercitara. Y en cuanto a la forma de ejercicio de la opción se pactó en el contrato que "el derecho de opción deberá ejercitarse notificando en forma fehaciente al propietario o en su caso, al sucesor o sucesores", debiendo otorgarse la escritura de compraventa en el término de sesenta días a partir de la notificación o antes si así conviene al arrendador o sucesor. Posteriormente al elevar a público el contrato, por medio de la escritura pública de 11 de diciembre de 1997 (doc 8 de la demanda), se acordó la modificación de la cláusula sobre notificaciones en el sentido de que la dirección de notificación sería "Para el arrendador: su administrador FINCAS M. MARTRET, Urgel 280, entrlo. 3ª de Barcelona".
Habiendo discrepancia entre las partes acerca del tiempo y la forma en que, según lo pactado en el contrato, de conformidad con los principios de autonomía de la voluntad y libertad contractual del artículo 1255 del Código Civil, debía notificarse el ejercicio de la opción de compra por la demandante, es doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que solo si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil, según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.
En concreto, en relación con la opción de compra, es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de diciembre de 2005;RJA 1217/2005 ), la que viene manteniendo la necesidad de una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales relativas al plazo de ejercicio de la opción compra, ya que mientras subsiste el derecho de opción se mantiene una situación de indeterminación respecto al destino económico del bien que constituye su objeto, de modo que la interpretación rigurosa de las cláusulas contractuales relativas al plazo en el contrato de opción se cohonesta con su naturaleza de elemento esencial del contrato, plazo esencial que es de caducidad (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1994;RJA 5998/1994 ), por lo que si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa; pero ésta no nace si, al no ejercitar la opción en el plazo previsto, queda caducada (Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de marzo y 18 de junio de 1993, 24 de mayo y 30 de junio de 1994, 14 de febrero de 1997, y 11 de abril y 14 de noviembre de...
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