STS 270/2011, 8 de Abril de 2011

PonenteJUAN ANTONIO XIOL RIOS
ECLIES:TS:2011:2499
Número de Recurso1656/2007
ProcedimientoCasación
Número de Resolución270/2011
Fecha de Resolución 8 de Abril de 2011
EmisorTribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a ocho de Abril de dos mil once.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los señores al margen indicados, el recurso de casación que con el n.º 1656/2007 ante la misma pende de resolución, interpuesto por la representación procesal de D. Juan Pedro , sucedido procesalmente por D.ª Fidela aquí representados por el procurador D. Antonio Francisco García Díaz contra la sentencia de 8 de junio de 2007 dictada en grado de apelación, rollo n.º 754/2006 por la Audiencia Provincial de Barcelona Sección 4 .ª, dimanante de procedimiento de juicio verbal n.º 176/2006, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Santa Coloma de Gramanet . Habiendo comparecido en calidad de parte recurrida la procuradora D.ª Rosalía Rosique Samper en nombre y representación de D. Gabriel .

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Santa Coloma de Gramanet dictó sentencia el 26 de junio de 2006 en el juicio verbal n.º 176/2006 cuyo fallo dice:

Fallo.

Que estimando la demanda formulada por el procurador Sr. Quemada Ruiz, en nombre y representación de D. Juan Pedro , contra D. Gabriel , representado por el procurador Sr. Muns Falcó, debo declarar y declaro resuelto por expiración del término del contrato de arrendamiento concertado con fecha 23 de septiembre de 1985 y cuyo objeto lo constituye el local sito en esta localidad y en su CALLE000 n.º NUM000 piso NUM001 . NUM001 condenando a dicho demandado a dejarlo libre y expedito y a disposición del actor dentro del plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario. Se imponen las costas procesales del presente procediendo al demandado.»

SEGUNDO

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Primero.- En el presente proceso, la propiedad, con amparo en lo dispuesto en la Disposición transitoria primera de la Ley 29/1994, de 24 noviembre , solicita que se declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el 23 de septiembre de 1985 por expiración del plazo, conforme a los artículos 1566 y 1581 del Código Civil .

A esta pretensión se opuso la parte demandada alegando que resulta de aplicación el sistema de prórroga forzosa previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que el contrato en cuestión hace constar en su cláusula 2 .ª que "El contrato empezará a regir el día 1 del mes de octubre del año en curso, concertándose el arrendamiento por años. Si antes de su terminación el inquilino lo renuncia, deberá abonar indemnización de cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo pactado que quedase por cumplir. Vencido el contrato, sus prórrogas se regirán por lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y si el inquilino decide su finalización vendrá obligado a comunicarlo por escrito a la propiedad con un mes de antelación". Siguiendo el tenor literal del contrato, el demandado considera aplicable el sistema de prórroga forzosa previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Segundo.- Dispone la Disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril sobre Medidas de Política Económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre .

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disposición transitoria segunda .

La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta Ley . El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente Ley para los arrendamientos de vivienda.

Por su parte, el artículo 9 del Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril disponía: "los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-Ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre , y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil. 2 Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos".

Pese a lo alegado por el demandado, el contrato de arrendamiento no estaría sometido a la prórroga forzosa que se esgrime al haber sido concertado bajo la vigencia del Decreto de 9 de mayo de 1985 . El hecho de que se celebrara "por años" no puede entenderse como un pacto de prórroga forzosa ni de tiempo indefinido de duración del arriendo o sin fecha final, por cuanto se vulneraría la idea del plazo o término concreto y definido como exige el artículo 1543 del Código Civil .

En el contrato de arrendamiento, que repetimos, surgió bajo la vigencia de la LAU de 1964 (y del Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril no se pactó la prórroga forzosa, superado el primer año se fue produciendo la tácita reconducción hasta que tuvo lugar la entrada en vigor de la LAU de 1994, el 1 de enero de 1995 , lo que determinó que por aplicación de su Disposición Transitoria Primera, la primera tácita reconducción lo fuera por tres años (hasta el 1 de octubre de 1998 ), plazo vinculante para el arrendador y facultativo para el arrendatario, quien pudo manifestar al concluir cada anualidad su voluntad de no continuar en el contrato, en la forma y con los requisitos exigidos en el art. 9 de la nueva LAU , todo ello porque el contrato así prorrogado se ve sometido a la esta nueva normativa. Superado dicho plazo, sin que el contrato haya sido denunciado por una u otra parte, entra en juego el mecanismo de la prórroga del art. 10 , que es algo distinto de la tácita reconducción, ya que el contrato continua siendo el mismo, no surgiendo uno nuevo, como lo evidencia el propio tenor literal del precepto, y la interpretación sistemática de la LAU, de suerte que la relación continuará por plazos anuales hasta un máximo de tres más (1 de octubre de 2001), salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato, de lo que se colige que tal plazo era obligatorio para el arrendador y potestativo para el arrendatario, único que puede renunciar a ulteriores prórrogas anuales.

Llegados a este punto, la Audiencia Provincial de Vizcaya (sentencia de 23 de septiembre de 2002 ) se preguntaba qué acontece si vencido el plazo trienal del art. 10 el arrendatario continua ocupando la vivienda.

Se expone en la citada sentencia que la respuesta a esta cuestión, no es pacífica ni para la doctrina ni para la jurisprudencia menor, debiendo resumirse las posibles soluciones, en las siguientes:

a.- Nace el mecanismo de la tácita reconducción del art. 1556 y 1581 del CC , de manera que la duración del contrato será por años o meses según se haya determinado la renta, al darse la extinción del contrato por cumplirse el plazo máximo previsto en la Ley.

b.- Nace la tácita reconducción, mas como tal supone un nuevo contrato, el cual al no poder tener por virtud del art. 9 de la LAU una duración inferior a un año, éste será el nuevo plazo, con todas las consecuencias derivadas de la nueva relación contractual, y la duración mínima de cinco años.

c.- Nace de nuevo una nueva prórroga al amparo del art. 10 LAU de carácter trianual, voluntaria para el arrendatario que puede desistir del contrato cada año, y vinculante durante tres años para el arrendador, por impedir el art. 9 LAU la aplicación del art. 1566 CC .

En la citada sentencia se dice que no puede considerarse aplicable de nuevo el art. 10 LAU por cuanto que de la lectura del propio precepto no se infiere que ésta sea la voluntad del legislador en la medida en que de haber querido que hubiera podido darse prórrogas sucesivas de carácter trianual, así lo hubiera expresado como lo ha hecho para los arrendamientos rústicos en su art. 25 LAR , estableciendo un límite, antes al contrario el propio precepto declara que una vez transcurridos como mínimo cinco años "-...el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más", de lo que cabe inferir que el legislador no va a otorgar la consideración de prórroga del contrato a la situación de ocupación de la vivienda posterior a la primera y única reconocida, en el citado artículo.

Esta conclusión se ve avalada por el propio preámbulo de la Ley en el que se insiste en que si bien se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, en un afán de dotarlos de una cierta estabilidad garantizadora del reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada (art. 47 de la CE ), ello no obsta a que en la nueva regulación en la materia se presenta como una novedad legislativa fundamental la de su duración, estableciendo un plazo mínimo de cinco años, si el pacto inicial hubiere sido inferior, tras el cual si no hay denuncia surge el mecanismo "de prórroga tácita -que da lugar a un nuevo plazo articulado-, sobre períodos anuales, de tres años".

Esto es, el legislador entiende que con tal plazo de ocho años, ya se ha garantizado la estabilidad en la vivienda inspiradora de la reforma arrendaticia.

La postura acorde a la situación de estabilidad pretendida, en relación con la regulación legal, es la que considera que superado el plazo del art. 10 de la LAU , al igual que en la situación anterior regulada por el Decreto Boyer, si el arrendatario continúa ocupando la vivienda se produce la tácita reconducción del art. 1566 y 1581 del CC, pues estando ante una situación que no está expresamente prevista en la Ley arrendaticia, ello determina que por virtud del art. 4 sea de aplicación supletoria, a falta de pacto entre las partes, el CC y en concreto el plazo fijado en el art. 1581 antes citado "por años cuando se ha fijado un alquiler anual y por meses cuando sea mensual", pues no ha de olvidarse que ya ha transcurrido el plazo que la Ley arrendaticia reconocía para este contrato, y aunque como consecuencia de la tácita reconducción surge un nuevo acuerdo de voluntades entre las partes sobre el objeto y la renta, no puede considerarse que se inicia un nuevo ciclo del art. 9 y 10 LAU , ya que tal supondría una prolongación de la vida del contrato que el legislador específicamente no desea ni regula, e iría contra el espíritu de la propia LAU que trata de evitar las situaciones de prórroga forzosa o similar que acontecían en la legislación anterior y a la que trató de poner coto el RD L2/1985 de 30 de abril.

»Tercero. Trasladando lo expuesto en los Fundamentos de Derecho anteriores al caso de autos nos encontrarnos con que la entrada en vigor de la LAU de 1994, el 1 de enero de 1995, determinó que por aplicación de su Disposición Transitoria Primera, la primera tácita reconducción lo fuera por tres años (hasta el 1 de octubre de 1998). Superado dicho plazo, y dado que el contrato no fue denunciado por ninguna de las partes, se produjo la prórroga del art. 10, de forma que la relación continuó por plazos anuales tres años más (1 de octubre de 2001 ). Llegados a este punto, resultaba de aplicación la tácita reconducción de los artículos 1566 y 1581 del Código Civil . Al tratarse de un contrato de alquiler "por años", la tácita reconducción se fue produciendo cada año, hasta que el 24 de septiembre de 2004 el actor requirió al Sr. Gabriel mediante burofax que éste recibió el día 29 de dicho mes, para que desalojara el inmueble, concediéndole hasta el 15 de diciembre de ese mismo año para llevarlo a cabo, denegándole así una nueva tácita reconducción (documento 4 de la demanda) por lo que procede declarar la extinción del contrato por expiración del plazo.

»Cuarto.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1º se imponen las costas al demandado.»

TERCERO

La Audiencia Provincial de Barcelona Sección 4.ª, dictó sentencia el 8 de junio de 2007 en el rollo de apelación n.º 754/2006 cuyo fallo dice:

Fallamos.

Estimando el recurso de apelación presentado por la representación procesal de la demandada don Gabriel , debemos revocar y revocamos la sentencia dictada en fecha 26 de junio de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Santa Coloma de Gramanet , en autos de juicio verbal número 176/2006 y, en su lugar, desestimamos la demanda de desahucio por expiración del término instada por don Juan Pedro contra don Gabriel , absolviendo de sus pretensiones al referido demandado, con imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte actora y sin hacer expresa imposición de las de esta alzada.»

CUARTO

En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:

Primero.- Frente a la sentencia dictada por la Sra. Magistrada Juez de la primera instancia, que estima la acción de resolución del contrato de arrendamiento relativo a la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 .º - NUM001 .ª, con entrada también por la CALLE001 , número NUM002 , hoy números NUM001 y NUM003 , de Santa Coloma de Gramanet, por expiración del plazo, apela el arrendatario demandado don Gabriel alegando, en síntesis, que la voluntad de las partes, al suscribir el contrato de fecha 23 de septiembre de 1985, fue la de sujetar el mismo a la prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964 .

La parte demandante se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada con imposición de costas a la parte apelante.

Segundo.- Como antecedentes debemos destacar que:

1) El día 23 de septiembre de 1985, las partes suscribieron el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 , número NUM000 , piso NUM001 .º- NUM001 .ª, de Santa Coloma de Gramanet, por tiempo de "años".

2) Mediante carta remitida en fecha 23 de septiembre de 2004, el nuevo propietario don Juan Pedro indicó al arrendatario que el contrato que se hallaba en tácita reconducción, y que quedaba resuelto en el día de la fecha, si bien se le permitía quedarse en la vivienda hasta el día 15 de diciembre de 2004.

»Tercero.- En el presente caso, con posterioridad a la entrada del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril , las partes pactaron un contrato por "años" esto es, sin un periodo de tiempo determinado.

La cuestión litigiosa, reproducida en esta alzada, se centra en determinar si las partes al concertar un contrato sin un plazo de tiempo determinado desearon pactar un contrato sujeto a la prórroga forzosa del artículo 57 del TRLAU de 1964 , o un contrato sujeto, desde su inicio, a una tácita reconducción anual.

En este sentido el Tribunal Supremo, en la sentencia 13 de junio de 2002 , ha indicado "que la existencia del acuerdo del sometimiento del arrendador a la prórroga forzosa, en otros casos, puede caber deducirla implícitamente (no tácitamente) de los propios términos del contrato sin estar establecida en una cláusula específica", en el bien entendido que: "Tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe ese acuerdo".

Y en la sentencia de 4 de febrero de 1992 concluye en la necesidad de "una interpretación individualizada" de cada contrato sujeto al Real-Decreto para decidir adecuadamente.

»Cuarto.- Así pues, conforme a la anterior doctrina, partimos de la base de que la regla general es la no sumisión a la prórroga forzosa, pero que hay que determinar, atendiendo a los actos anteriores y coetáneos, en cada caso concreto, si realmente la voluntad de las partes fue excluir o no la prórroga.

Y en el presente caso, como ya indicamos en la sentencia dictada en el rollo de apelación número 933/2004, entendemos que las partes quisieron someter el contrato, celebrado por "años" no determinados, a la prórroga del artículo 57 TRLAU .

Así, en el caso hoy examinado, partimos de que se trata de un arrendamiento que ha sido pacífico durante 19 años, hasta que ha devenido nuevo propietario el hoy actor por escritura pública de compraventa de 9 de julio de 2004.

Se pacta un arrendamiento por tiempo de "años" y precio de 72.000 pesetas cada año, pagaderas por meses anticipados.

En la cláusula segunda se indica "el contrato empezará a regir el día 1 de octubre del año en curso, concertándose el arrendamiento por años. Si antes de su terminación el inquilino lo renuncia, deberá abonar indemnización de cantidad a la renta que corresponda al plazo pactado que quedase por cumplir. Vencido el contrato, sus prórrogas se regirán por lo establecido en la LAU, y si el inquilino decide su finalización, vendrá obligado a comunicarlo por escrito con un mes de antelación".

En la cláusula quince del contrato, expresamente se prevé que la renta mensual será acomodada anualmente conforme al IPC.

Y finalmente, al suscribir el contrato de arrendamiento, se autoriza al arrendatario a realizar un pintado general del piso, a efectuar obras de comunicación de comedor con habitación; a instalar una ducha en habitación o recaliente a cocina y ampliación de ésta.

En definitiva, del conjunto de la prueba practicada y del análisis conjunto de las cláusulas del contrato, entendemos que existen elementos suficientes para deducir que las partes quisieron pactar un contrato de larga duración y no un contrato sujeto a la indeterminación que para el arrendatario supone una tácita reconducción anual, máxime en un momento en el que se había suprimido la prórroga forzosa obligatoria, y en el que la ley ya permitía fijar un plazo concreto de duración del contrato, por lo que las partes podían haber fijado un contrato concreto por cinco o por diez años.

Por ello, como señalan las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20ª, de 31 de marzo de 2006 , y de la Audiencia Provincial de León, Sección 2ª, de 6 de abril de 2006 la indeterminación que supone la inclusión del término "años", nos lleva a concluir que la auténtica voluntad de las partes al firmar el contrato de 23 de septiembre de 1985, fue señalar una duración indefinida concediendo al arrendatario la prórroga prevista en el artículo 57 del TRLAU , por lo el recurso debe prosperar.

»Quinto.- La desestimación de la demanda conlleva, conforme al artículo 394 de la LEC, imponer las costas de la primera instancia a la parte actora, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de esta alzada, conforme al artículo 398 de la LEC

QUINTO

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Juan Pedro , sucedido procesalmente por D.ª Fidela se formulan los siguientes motivos:

Primero.- Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso: la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo según la cual el sometimiento a prórroga forzosa debe hacerse constar de forma expresa, ya que, como principio general debe entenderse excluida su aplicación.

Segundo.- Doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo vulnerada por la sentencia de apelación objeto del presente recurso.

1.- En cuanto al principio general de entender excluida la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al RDL 2/1985, artículo 9. [...]2 .- En cuanto a la interpretación de los contratos que corresponde a los tribunales de instancia habiendo en cualquier caso vulnerado la sentencia los artículos 1255, 1281 y 1282 del Código Civil sobre libertad de pactos e interpretación de los contratos

Alega el recurrente, en resumen, que la doctrina de esta Sala, contenida entre otras, en las Sentencias de 13 de junio de 2002 y 10 de junio de 1993 , efectivamente no prohíben que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985 puedan quedar sometidos, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 LAU 1964 , pero exigen que en estos casos, el acuerdo de sometimiento a tal régimen de modo que conste de una manera clara la voluntad de las partes de someterse a este régimen. Añade que la Audiencia Provincial no ha respetado la interpretación que del contrato realizó el Juzgado de Primera Instancia, lo que vulnera la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente indica que la interpretación del Tribunal de instancia debe ser respetada salvo que sea ilógica, irracional o arbitraria.

SEXTO

Por auto de 14 de abril de 2009 se acordó admitir el recurso de casación

SÉPTIMO

En el escrito de impugnación del recurso presentado por la representación procesal de D. Gabriel se formulan, en síntesis, las siguientes alegaciones:

  1. - El recurso de casación adolece de una defectuosa técnica casacional ya que la parte recurrente pretende reproducir sin más la controversia suscitada, olvidando que el recurso de casación no constituye una tercera instancia.

  2. - La interpretación de los contratos es una facultad privativa de los Tribunales de Instancia, salvo que sea ilógica o arbitraria.

  3. - El recurrente pretende alterar los hechos que sirvieron de base a la Audiencia Provincial para desestimar la demanda.

OCTAVO

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 30 de marzo de 2011, en que tuvo lugar.

NOVENO

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas jurídicas:

LAU 1964, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

LAU 1994, Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994

LEC, Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

RC, recurso de casación.

RDL 2/85, Real Decreto Ley de 6 de abril de 1985 sobre Medidas de Política Económica SSTS, sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Resumen de antecedentes.

  1. El Juzgado de Primera Instancia estimó una demanda mediante la que se ejercitaba una acción de desahucio de un inmueble destinado a vivienda por expiración del plazo del contrato de arrendamiento.

  2. Consideró el Juzgado, en síntesis, que de ni la lectura del contrato ni del resto de las pruebas practicadas se podía considerar que el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes de 23 de septiembre de 1985 estuviera sometido al régimen de prórroga forzosa regulado por la LAU 1964 . De este modo, razonó el juez, superado el primer año de vigencia, se fue produciendo la tácita reconducción, hasta que tuvo lugar la entrada en vigor de la LAU 1994, lo que supuso que, en aplicación de la DT 1 . ª, se llevara a efecto una nueva tácita reconducción, en este caso por tres años (vinculante para el arrendador, no para el arrendatario) y transcurrido este periodo, como el contrato no fue denunciado por ninguna de las partes, se prorrogó por otros tres años más por efecto del artículo 10 LAU 1994 , y a partir de aquí, de manera anual, conforme los artículos 1566 y 1588 CC , reguladores de la tácita reconducción. En definitiva, cuando el actor requirió al demandado en el año 2004, le denegó válidamente una nueva tácita reconducción, por lo que, en definitiva el juez declaró la expiración del contrato y la estimación de la demanda.

  3. La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación formalizado por la parte demandada.

  4. Consideró, en síntesis, que del conjunto de la prueba practicada y del análisis de las cláusulas del contrato existían elementos suficientes para concluir que las partes quisieron pactar un contrato de larga duración, sometido al régimen de prórroga forzosa. Los elementos a los que se refería se concretaban en el hecho de que la duración del contrato se fijó «por años», estableciéndose en la estipulación segunda que, vencido el contrato, sus prórrogas se regirían por lo establecido en la LAU. Además se incluía una cláusula de actualización de la renta anualmente, en atención a las variaciones experimentadas por el IPC y se autorizaba a realizar al arrendatario diferentes obras, tales como un pintado general del piso o la ejecución de obras de comunicación entre el comedor y la cocina.

  5. La parte actora ha formalizado recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º LEC .

SEGUNDO

Enunciación de los dos motivos del recurso de casación

El motivo primero se introduce con la siguiente fórmula:

Primero. Infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso: la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo según la cual el sometimiento a prórroga forzosa debe hacerse constar de forma expresa, ya que, como principio general debe entenderse excluida su aplicación.

El motivo segundo del recurso se introduce con la siguiente fórmula:

Segundo. Doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo vulnerada por la sentencia de apelación objeto del presente recurso.

1. En cuanto al principio general de entender excluida la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al RDL 2/1985, artículo 9. [...]2 . En cuanto a la interpretación de los contratos que corresponde a los tribunales de instancia habiendo en cualquier caso vulnerado la sentencia los artículos 1255, 1281 y 1282 del Código Civil sobre libertad de pactos e interpretación de los contratos

Alega el recurrente, en resumen, que la doctrina de esta Sala, contenida entre otras, en las Sentencias de 13 de junio de 2002 y 10 de junio de 1993 , efectivamente no prohíben que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985 puedan quedar sometidos, en cuanto a su duración, al régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 LAU 1964 , pero exigen que en estos casos, el acuerdo de sometimiento a tal régimen de modo que conste de una manera clara la voluntad de las partes de someterse a este régimen.

Por otro lado señala que la Audiencia Provincial no ha respetado la interpretación que del contrato realizó el Juzgado de Primera Instancia, lo que vulnera la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente indica que la interpretación del Tribunal de instancia debe ser respetada salvo que sea ilógica, irracional o arbitraria.

El recurso de casación debe ser desestimado.

TERCERO

Contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/1985. Sometimiento al régimen de prórroga forzosa.

  1. Deben ser rechazados los argumentos que ofrece el recurrente respecto a que la Audiencia Provincial ha vulnerado la doctrina de esta Sala al no respetar la interpretación del contrato dada por el Juzgado de Primera Instancia. No debe confundirse el término «Juzgado de Primera Instancia», con el de «Tribunal de Instancia», que es el que se recoge en la doctrina que a tal efecto cita como infringida. La jurisprudencia contenida en las sentencias que sobre la interpretación cita, se refieren a la necesidad de respetar la interpretación ofrecida por el Tribunal de Instancia, a saber, la Audiencia Provincial, órgano al que corresponde en exclusiva fijar los hechos probados con carácter incontrovertible, por gozar de un conocimiento pleno o plena jurisdicción que, con los límites que imponen la prohibición de la reforma peyorativa y el principio tantum devolutum quantum apellatum [solo se transfiere al superior lo que se apela], le permiten resolver en apelación todas las cuestiones de hecho y de derecho objeto de debate en la primera instancia

  2. La entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007 ]).

CUARTO

Aplicación de la jurisprudencia al caso actual.

La aplicación de esta doctrina al caso que ahora se examina, exige la desestimación del recurso. La Audiencia Provincial, acudiendo a una interpretación literal del contrato de arrendamiento, valora que la duración de los mismos se pactó por un plazo de vigencia anual, aunque con la posibilidad de que pudieran prorrogarse anualmente de manera facultativa para el arrendatario y forzosamente para el arrendador, aplicándose, de manera convencional, una remisión expresa a la prórroga forzosa regulada en el artículo 57 LAU de 1964. Además , tras analizar las potestades conferidas al arrendatario, concretadas en sus facultades para ejecución de obras el local objeto de arrendamiento y la larga duración del contrato, razona que las mismas resultan plenamente coherentes con la prórroga estipulada en el negocio jurídico que vincula a las partes. En definitiva, lo que pretende la parte recurrente, como así se deduce del escrito de interposición de su recurso, es una nueva interpretación del contrato para obtener, de este modo, una conclusión acorde con sus intereses, cuando es también doctrina reiterada de esta Sala que la interpretación de los contratos realizada por el tribunal de instancia, no puede ser revisada en casación, en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquélla en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario y, con ello, la infracción de la ley aplicada por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Tales defectos, en modo alguno pueden predicarse de la Sentencia recurrida.

QUINTO

Costas.

Desestimado en su integridad el recurso, las costas del mismo se imponen a la parte recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

  1. Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de D. Juan Pedro , sucedido procesalmente por D.ª Fidela contra la sentencia dictada el 8 de junio de 2007 por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4.ª, en el rollo de apelación n.º 754/2006 , cuyo fallo dice:

    Fallamos.

    Estimando el recurso de apelación presentado por la representación procesal de la demandada don Gabriel , debemos revocar y revocamos la sentencia dictada en fecha 26 de junio de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Santa Coloma de Gramanet , en autos de juicio verbal número 176/2006 y, en su lugar, desestimamos la demanda de desahucio por expiración del término instada por don Juan Pedro contra don Gabriel , absolviendo de sus pretensiones al referido demandado, con imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte actora y sin hacer expresa imposición de las de esta alzada.»

  2. No ha lugar a casar por los motivos formulados la sentencia recurrida, que resulta confirmada con este alcance.

  3. Se imponen las costas del recurso de casación a la parte recurrente.

    Expídase la correspondiente certificación a la referida Audiencia Provincial, con remisión de los autos y rollo de Sala en su día enviados.

    Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos l Juan Antonio Xiol Rios. Jesus Corbal Fernandez. Jose Ramon Ferrandiz Gabriel. Encarnacion Roca Trias. Rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Juan Antonio Xiol Rios, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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