STS, 26 de Julio de 1995

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Córdoba, fueron vistos los autos de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, instados por don Baltasar y don Santiago , contra don David , sobre cumplimiento de contrato de compraventa de inmueble.

Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia "condenando al demandado al pago de 78.000 .000 de pesetas en el momento de otorgamiento de la escritura, mediante la entrega de ocho letras de cambio avaladas por entidad bancaria con vencimientos los días 15 de marzo y 15 de septiembre de 1992, 1993, 1994 y 1995, con el 7 por 100 de interés anual, así como al pago de las costas". Admitida a trámite la demanda y emplazado el mencionado demandado, la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando "sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas a los demandantes. A su vez, el demandado formuló reconvención contra los actores, en la que reiterándose en la diferencia de superficie existente y tras aducir los razonamientos jurídicos que estimó aplicables, solicitaba que se dicte sentenciaen laque se declare el derecho del demandado a aminorar del precio de compraventa a la parte proporcional a la menor cabida de la finca que resulte de su medición, respecto de la superficie reseñada en el contrato de 15 de junio de 1991, condenando a los actores a estar y pasar por esta declaración y al pago de las costas". Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ésta se celebró el día señalado, con asistencia de las partes sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó las que propuestas por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos las pruebas se convocó a las partes a comparecencia poniéndolas mientras tanto de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los autos en poder del Sr. Juez para dictar sentencia. El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 1 de Córdoba, dictó Sentencia de fecha 14 con el siguiente fallo: "Que estimando íntegramente la demanda inicial de estos autos, deducida por la Procuradora Sra. Peralbo Alvarez de los Corrales, en nombre y representación de don Baltasar y don Santiago , contra don David , representado por el Procurador Sr. Espinosa Lara, debo condenar y condeno al demandado a que en el momento de otorgar la escritura pública de compraventa, que se hará en el plazo máximo de un mes tras la firmeza de esta sentencia, entregue a los demandantes ocho letras de cambio, avaladas por una entidad bancaria legalmente reconocida, con vencimientos semestrales a partir de dicha fecha de otorgamiento de la escritura, por un valor total de setenta y ocho millones de pesetas (78.000.000 ptas.), con un interés del 7 por 100 anual, así como al pago de las costas."

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación de don David , y por los adheridos don Baltasar y don Santiago y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Córdoba, dictó Sentencia con fecha 28 de octubre de 1992 , con la siguiente parte dispositiva. Fallamos: "Que desestimando los recursos de apelación interpuestos por don David , y por los adheridos don Baltasar y don Santiago , ambos contra la Sentencia dictada el 14 de julio de 1992 por el limo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 1 de los de esta ciudad, la confirmamos íntegramente. No se hace expresa condena en cuanto a las costas procesales de esta instancia".

El Procurador don José Luis Ortiz-Cañavate, en representación de don David , interpuesto recurso de casación contra la Sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Córdoba, de fecha 28 de octubre de 1992 , con apoyo en los siguientes motivos: 1.º Al amparo del art. 1.692.4.º LEC , infracción por aplicación indebida del art. 1.281 CC y jurisprudencia que lo interpreta. 2 .° Al amparo del art. 1.692.4.º LEC , infracción por aplicación indebida del art. 1.451 , en relación con los arts. 1.445 y 1.450 CC. 3 .º Al amparo del art. 1.692.4.º LEC , infracción por inaplicación del art. 1.288 CC y la jurisprudencia que lo interpreta. Cuarto : Al amparo del art. 1.692.4.º LEC , infracción del art. 1.471 CC y consiguiente no aplicación de los arts. 1.469 y 1.470 del mismo Cuerpo legal.

Asimismo el Procurador don Antonio García Martínez, en representación de don Baltasar y don Santiago , interpuso recurso contra la mencionada sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, con apoyo en el siguiente y único Motivo: Al amparo del art. 1.692.4.º LEC , infracción de los arts I 091 1.258, 1.450, 1.500, 1.100.1.°, 1.101, 1.108.1 .º y 1.501 CC.

Admitidos los recursos, el Procurador Sr. Ortiz Cañavate en representación de don David , impugnó el recurso de casación formulado de contrario.

Asimismo el Procurador Sr. García Martínez, en representación de los también recurrentes don

Baltasar y don Santiago , impugnó los motivos del recurso de casación de la contraparte.

No habiendo solicitado ninguna de las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y tallo el día 12 de julio de 1995.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Antonio Gullón Ballesteros.

Fundamentos de Derecho

Común a los dos recursos. Mediante documento privado de fecha 3 de mayo de 1991, que las partes titularon "de promesa de compraventa", don Santiago y don Baltasar , representados por don Daniel Romero Fúster. prometieron vender a don David , que aceptó la promesa de venta, la finca " DIRECCION000 ", del término de Adamuz, inscrita en el Registro de la Propiedad de Montoro con el núm. NUM000 , remitiéndose las partes a las circunstancias obrantes en dicho Registro. Se pactó el precio y su forma de pago, estipulándose que "el contrato de compraventa se plasmará por escrito antes del día 19 de mayo de 1991".

El 15 de junio de 1991, entre los hermanos Baltasar Santiago y el Sr. David se celebró un contrato decompraventa que tenía por objeto unas fincas denominadas " DIRECCION001 o DIRECCION000 " de 905 Has, inscrita con el núm. NUM000 en el Registro de la Propiedad de Montoro, y constituida en el coto de caza núm. NUM001 , del que los vendedores manifestaron ser propietarios. Se pactó como precio de la citada finca de 905 Has la cantidad de 140.000.000 de pesetas, de los que los vendedores ya habían recibido 1.000.000; 11.000.000 entregaba en dos talones el comprador; 50.000.000 que pagaría cuando se desalojase la finca y se hiciese entrega de la misma, en todo caso antes del final del mes de junio de 1991; y el resto de 78.000.000, en el plazo de cuatro años, mediante letras avaladas bancariamente y a cargo del comprador, con vencimiento semestral a contar desde la fecha en que se otorgue la escritura pública, que no podrá exceder del 15 de septiembre de 1991, devengando la cantidad aplazada un 7 por 100 de interés anual, que sería abonado con cada plazo del precio.

El día 28 de junio de 1991 el comprador recibe la posesión de la finca comprada, depositando dos pagarés de 25.000.000 de pesetas cada uno contra el Banco Hispano Americano, oficina principal de Córdoba, en el Notario para su entrega al Sr. Romero Fúster, representante de los vendedores, lo que así se hizo.

El día 3 de octubre de 1991, el comprador notifica notarialmente a los vendedores, a través del Sr. Romero Fúster, que ha medido la finca y tiene 780 Has no 905, por lo que en el momento de la firma de la escritura quedaría depositada en el Notario cantidad suficiente para compensar la diferencia de superficie, una vez que se lleve a efecto una medición contradictoria, si así lo deseasen los vendedores. El Sr. Romero Fúster rechazó las alegaciones del comprador por no ajustarse al contrato de 3 de mayo ni al de 15 de junio de 1991.

Los vendedores demandaron al comprador solicitando que fuera condenado "a que en el momento del otorgamiento de la escritura pública definitiva en la forma acordada en el contrato privado, entregue a los actores ocho letras de cambio, avaladas por una entidad bancaria legalmente reconocida, vencimientos los días 15 de marzo y 15 de septiembre de 1992 1993 1994 y 1995, que garanticen el pago total de

78.000.000 de pesetas, en esos cuatro años, al 7 por 100 de interés anual, condenándolo asimismo al pago de las costas". El demandado se opuso y formuló reconvención en la que solicitaba la minoración del precio de modo proporcional a la minoración de la superficie que exista en relación con la señalada en el documento privado de venta.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención, condenando al demandado a que en el momento de otorgar la escritura pública de compraventa, que se hará en el plazo máximo de un mes tras la firmeza de esta sentencia, entregue a los demandantes ocho letras de cambio, avaladas por una entidad bancaria legalmente reconocida, con vencimientos semestrales a partir de dicha fecha de otorgamiento de la escritura, por un valor total de setenta y ocho millones de pesetas (78.000.000 ptas.), con un interés del 7 por 100 anual, así como al pago de las costas.

El demandado apeló la sentencia, siendo desestimada su apelación por la Audiencia. Los compradores se adhirieron a la apelación, que fue desestimada. Dice el fundamento jurídico segundo que "el actor se ha adherido al recurso, al haberse fijado en la sentencia una alteración de lo peticionado en la demanda, en relación con las fechas de vencimiento de los plazos reclamados, para el pago total del precio. No obstante, evidentes razones de eficacia y pragmatismo, conducen a esa resolución, ya que es inequívoco que vencieron los plazos de 15 de marzo y 15 de septiembre de 1992, y, no es menos cierto que el actor no reflejó la subsanación alternativa de esa pretensión, mediante el incremento de una indemnización de daños y perjuicios o del pago de intereses legales. De ahí, que se deba aceptar, también en ese particular, la sentencia apelada, porque otra cosa sería dar lugar a un pronunciamiento imposible".

El comprador y los vendedores han interpuesto los recursos de casación contra la sentencia de la Audiencia.

1. Recurso de casación interpuesto por don David .

El motivo primero, al amparo del art. 1.692.4.° LEC , alega infracción por aplicación indebida del art. 1.281 CC y jurisprudencia que lo interpreta. Se sostiene que las sentencias de instancia yerran al atribuir al contrato de promesa de venta de 3 de mayo de 1991 el significado y trascendencia de un auténtico contrato de compraventa, que no tiene en opinión del recurrente, fundada en la literalidad de sus expresiones. De ellas se obtiene inmediatamente que el mencionado instrumento es un precontrato, lo que impide interpretarlo conjuntamente con el posterior y definitivo contrato de compraventa de 15 de junio de 1991, que es el único que vincula a las partes.

El motivo se desestima porque es una opinión absolutamente arbitraria negar al juzgador el recurso alos actos de los contratantes anteriores a la celebración del contrato definitivo, a fin de indagar cuál fue su intención o voluntad común sobre el elemento discutido del supuesto de hecho negocial, que aquí consiste en saber si lo convenido fue una venta de una finca como cuerpo cierto, o a razón de un precio por unidad de medida. La actividad del juzgador en este sentido está autorizada por el art. 1.282 CC , pues aunque se alude a los actos coetáneos y posteriores al contrato, ningún inconveniente hay para englobar, por identidad de razón, a los anteriores relacionados con el contrato. Otra cosa sería si en éste constase clara c indudablemente la voluntad en contrario de las partes, que no es el caso del litigio.

El motivo segundo, al amparo del art. 1.692.4.° LEC , acusa infracción por aplicación indebida del art. 1.451 , en relación con los arts. 1.445 y 1.450, todos del Código Civil . En su fundamentación se dice: que para examinar cuál fue la verdadera voluntad de las partes sólo hay que atenerse al contrato definitivo de compraventa: que el contrato de promesa de venta no es sino un elemento preparatorio de aquél, en el que no se han recogido todas las condiciones de la venta, sino las que convenían al vendedor, que fue quien lo redactó; que a los términos literales del contrato definitivo de compraventa hay que estar, pues es donde queda plasmada la voluntad de las partes, mientras que en la promesa no se especifica más que la obligación de celebrar un posterior contrato.

El motivo se desestima porque nada tiene que ver su motivación con los preceptos que se dicen infringidos. No se acusa a la sentencia recurrida de haber interpretado mal los contratos de promesa de venta y compraventa en cuanto a su naturaleza jurídica, sino se le reprocha que se haya servido también del primero para indagar la intención de las partes sobre si quisieron una compraventa de la anca como cuerpo cierto o a razón de un precio por unidad de medida. En definitiva, es una vuelta al desestimado motivo primero buscando el amparo de unos preceptos legales que nada tienen que ver con el tema de los medios herme-náuticos a utilizar en la labor interpretativa de un contrato.

El motivo tercero, al amparo del art. 1.692.4.º LEC , cita como infringido por inaplicación el art. 1.288 CC y la jurisprudencia que lo interpreta. Se dice en pro de la tesis de que las dudas interpretativas no pueden perjudicar al recurrente, que el contrato lo redactó el Letrado-apoderado de la propiedad, al que él le dijo que hiciese mención de que el precio de la compraventa estaba en función de la superficie que los vendedores han afirmado que tenia la finca (905 Has, lo que no era verdad, eran menos). Si los términos en que el Letrado redactó el contrato han originado las dudas sobre si se vendió como cuerpo cierto o en función de un precio por unidad de medida, no deben recaer las consecuencias en el recurrente.

El motivo se desestima porque el art. 1.288 se aplica cuando haya una oscuridad en una cláusula contractual, es éste su presupuesto básico, que no es precisamente el del caso litigioso. En él, textualmente consta que se vende una finca determinada por un precio único, también determinado. Si esa cláusula tradujo o no la voluntad común (no sólo la del comprador) de los contratantes no es problema de oscuridad al que haya de darle solución por la vía del art. 1.288 , sino haciendo prevalecer, con arreglo al art. 1.281, esa voluntad común sobre el texto aparentemente claro de la cláusula .

Aunque se prescindiese de todo el razonamiento anterior, el motivo seria también desestimable, ya que el recurrente nos cuenta cuál fue su intención, pero nada nos dice cuál fue la intención "común" de ambos contratantes, vendedor y comprador, y no ha demostrado en el pleito que la de aquél fue la de la venta por unidad de medida. Por otra parte, el querer pagar un precio unitario por una finca en función de su superficie no es lo mismo que querer comprar a un precio por unidad de medida; no se puede en el primer caso dividir arbitrariamente aquel precio por la medida, equivaldría ello a anular en la práctica la venta como "cuerpo cierto", regulada en el art. 1.471 CC .

El motivo cuarto, al amparo del art. 1.692.4.º LEC , estima infringido por indebida aplicación el art. 1.471 CC , y consiguiente no aplicación de los arts. 1.469 y 1.470 del mismo Cuerpo legal. En él se combate la interpretación de las sentencias de instancia según la cual lo que se vendió fue la finca como cuerpo cierto y precio alzado, argumentando que, por el contrario, se vendió a un precio por unidad de medida.

El motivo se desestima porque olvida la constante y reiteradísima doctrina de esta Sala sobre la interpretación contractual, que la atribuye al juzgador de instancia y sólo es revisable en casación cuando sea ilógica o vulneradora de algún precepto legal. En el caso de autos ninguno de estos defectos concurren sino todo lo contrario, pues en las instancias los juzgadores han examinado exhaustivamente el material probatorio y han hecho un uso encomiable de los criterios legales de interpretación del contrato.

La desestimación del recurso, consecuencia de la desestimación de sús cuatro motivos, obliga por imperativo legal a condenar en costas al recurrente y a la pérdida del depósito constituido (art.1.715.3 LEC ).

2. Recurso de casación interpuesto por don Baltasar y don Santiago .

En el único motivo del recurso se citan como infringidos los arts. 1.091, 1.258, 1.450, 1.500.1.º, 1.095, 1.100.1 .°, 1.101, 1.108.1.° y 1-501, todos del Código Civil. En su desarrollo se combate el fallo de la sentencia de primera instancia, confirmado en apelación, por el que los intereses pactados de precio aplazado debían ser abonados por el comprador a partir de la fecha del otorgamiento de la escritura pública por los vendedores, que se haría en el plazo máximo de un mes desde la firmeza de la sentencia. Dicen los recurrentes que "de aplicar la fórmula decidida por el Juez, resultaría que el comprador, que con mala fe provocó el pleito, disfrutaría tanto de la finca como de los intereses del precio aplazado durante el tiempo que aquél durase, obteniendo así un enriquecimiento 788 injusto".

El motivo, carente de técnica casacional, es por completo inviable para casar la sentencia. En primer lugar, porque contra el reiteradísimos criterio de esta Sala, mezcla hasta nueve preceptos distintos, produciendo una total falta de claridad en el razonamiento, que impiden a esta Sala pronunciarse sobre las acusaciones con un ministro de rigor, pues hasta falta una justificación de por qué y cómo los ha infringido la Audiencia. En segundo lugar, el fallo puede ser atacado por incongruencia por la vía del ordinal tercero del art. 1.692 LEC , si se demuestra que no es conforme con la súplica de la demanda o por variar la acción ejercitada, y nada de esto se ha hecho.

Por otra parte, los recurrentes, actores en su momento, debieron de tener en cuenta las circunstancias sobrevenidas en la suerte del pago aplazado por la iniciación del pleito, y formular sus peticiones de manera apropiada a la duración del mismo. No lo hicieron en su momento y ahora se quejan en casación, sin apercibirse de que esta Sala no puede conocer más allá de si el fallo es adecuado a las pretensiones de la demanda, si se alega incongruencia a través del art. 1.692.3.º LEC con cita del art. 359 LEC , y ello, se repite, no lo han intentado siquiera. Claro está que siempre tienen el camino legal para ejercitar las acciones que en este proceso no se han ventilado. Pero esta Sala no puede declarar una hipotética incongruencia por sí y ante sí, además de que las sentencias de instancia son plenamente congruentes con las peticiones de la demanda, pues si las fechas del vencimiento de las letras se modificaron respecto a lo pedido fue para evitar que una interpretación del "suplico" condujese a la desestimación de la demanda, que se formuló incomprensiblemente sin atender a la previsible duración del proceso.

La desestimación del recurso, consecuencia de la de su único motivo, obliga a condenar al pago de las costas del mismo a los recurrentes y a pérdida del depósito constituido (art. 1.715.3 LEC ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar a los recursos de casación interpuestos respectivamente por don David y por don Baltasar y don Santiago , contra la Sentencia dictada por la Sección Primera de lo Civil de la Audiencia Provincial de Córdoba con fecha 28 de octubre de 1992. Con condena en costas a los recurrentes en cada uno de sus recursos y pérdida del depósito que han constituido. Comuníquese esta resolución a la mencionada Audiencia con devolución de los autos y rollo que remitió.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Pedro González Poveda. Antonio Gullón Ballesteros. Rafael Casares Córdoba. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.