STS, 21 de Marzo de 1995
| Ponente | RAFAEL CASARES CORDOBA |
| ECLI | ES:TS:1995:10237 |
| Fecha de Resolución | 21 de Marzo de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 258.-Sentencia de 21 de marzo de 1995
PONENTE: Excmo. Sr. don Rafael Casares Córdoba.
PROCEDIMIENTO: Incidental de la Ley Arrendamientos Urbanos.
MATERIA: Cláusula de estabilización de renta. Eficacia.
NORMAS APLICADAS: Arts. 7.° y 1.255 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del TS, de 27 de enero, 25 de noviembre de 1987, 24 de mayo de 1982, 9 de marzo de 1988 y 19 de abril de 1990 .
DOCTRINA: Cuestionado la efectividad de la cláusula de elevación de renta del local de negocio que
figura en el contrato correspondiente. La fijación en el contrato arrendaticio de la cláusula en
cuestión, en nada contradice ni al principio de libertad de pacto, ni al que veda dejar al arbitrio de
una de las partes el precio del arriendo. Sin que, por otra parte, la voluntaria dejación por el
arrendador de su facultad de elevación de renta, contractualmente prevista, en un determinado
período de tiempo, tenga más alcance que el de afectar a la renta de ese concreto período, mas sin
alterar el coeficiente de elevación correspondiente que permanece vivo, ya que de otro modo, se
vería burlada la finalidad perseguida por la cláusula de estabilización, de mantener el equilibrio de
prestaciones.
En la villa de Madrid, a veintiuno de marzo de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, recaída en autos de juicio incidental de arrendamientos urbanos procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 14 de los de esta capital, sobre revisión de rentas y declaración sobre eficacia de una cláusula arrendaticia, que ante nos penden en virtud de dicho recurso extraordinario formulado por don Eusebio , mayor de edad, representado por el Procurador de los Tribunales Sr/a. Rueda López, bajo la dirección del Letrado don Julio María Miguel Valero; contra don Simón , mayor de edad, representado por el Procurador de los Tribunales Sr/a. Ferrer Recuero, bajo la dirección del Letrado don Rafael Iruzubieta Fernández. Compareciendo todos ellos en la vista el día y hora señalados para la celebración de la misma, siendo la misma de una duración aproximada de veinte minutos.
Antecedentes de hecho
El Procurador Sr. Ferrer Recuero, en nombre y representación de don Simón , formuló demanda de juicio incidental de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 8 de los de Madrid, contra don Eusebio , sobre reclamación de cantidad y declaración de procedencia de revisión de renta, y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimaba de aplicación al caso, terminaba suplicando al Juzgado que, previos los trámites legales dictara sentencia por la que: 1.º Se declarase el derecho del actor a percibir, por el concepto de renta del local de negocio sito en el piso NUM000 letra NUM001 de la CALLE000 núm. NUM002 , de esta capital, una suma de 64.264 ptas mensuales, en el período comprendido entre el 1 de noviembre de 1986 y 1 de noviembre de 1987, condenando al demandado a estar y pasar por dicha declaración; 2° Se declarase el derecho del actor a percibir, por el mismo concepto, la suma mensual de 66.770 ptas., en el período comprendido entre el 1 de noviembre de 1987 y el 1 de diciembre de 1988, condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración; 3.° Se declarase el derecho del actor a percibir, por el mismo concepto, y desde el 1 de diciembre de 1988, la suma mensual de 70.376 ptas., condenando al demandado a estar y pasar asimismo por dicha declaración; 4.° Condense al demandado al abono de la suma de 209.959 ptas., en concepto de atrasos correspondientes a las mensualidades comprendidas entre noviembre de 1986 y mayo de 1989, ambas inclusive, según el desglose efectuado en el hecho octavo de esta demanda, con sus intereses legales; 5.° Condenase asimismo al pago de las costas al demandado.
Admitida la demanda y emplazado el demandado, contesta a la misma en su nombre y representación el Procurador de los Tribunales Sr. Rueda López, y tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que creyó oportunos al caso, terminaba suplicando al Juzgado que desestimara y absolviera de cuantos pedimentos se formulaban en su contra.
Abierto el período de prueba, se practicaron las que, propuestas por las partes fueron estimadas pertinentes, poniéndose de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas, lo que se verificó en tiempo y forma, quedando unidas a los autos y pasando éstos a poder del Sr. Juez para dictar sentencia, lo que hizo el 13 de junio de 1990 y, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales, don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de don Simón , contra don Eusebio , debo declarar y declaro no haber lugar a la misma, absolviendo a dicho demandado de los pedimentos formulados en su contra y haciendo expresa condena en costas a la parte actora».
Interpuesto recurso de apelación ante la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid, dicha Sección dictó Sentencia el 29 de noviembre de 1991 , cuyo fallo literalmente es como sigue: "Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de don Simón , debemos declarar el derecho del actor a percibir por el concepto de renta del local de negocio sito en el piso NUM000 letra NUM001 de la CALLE000 núm. NUM003 , de esta capital, la suma de 70.376 ptas mensuales, a partir del 1 de enero de 1989, desestimando el resto de las pretensiones del actor, de las cuales podrá hacer uso en el juicio que corresponda, sin hacer expresa imposición de costas, ni en primera ni en segunda instancia».
El Procurador Sr/a. Rueda López, en nombre y representación de don Eusebio , formalizó recurso de casación contra la Sentencia dictada el 29 de noviembre de 1991 por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid , en base a los siguientes motivos:
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Por infracción de las Normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, al amparo del art. 1.692, ordinal quinto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Por infracción del art. 1.256 del Código Civil .
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Por infracción de las normas del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, al amparo del ordinal quinto, de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Por infracción del art. 7.° del CC .
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Por infracción de la doctrina jurisprudencial, al amparo del art. 1.692, ordinal quinto, de la LEC : Por infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en la interpretación y aplicación de las cláusulas convencionales, en cuanto proscribe la tesis de automaticidad en la modificación del precio del arrendamiento.
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Por infracción de la Norma del Ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, al amparo del art. 1.692, ordinal quinto, de la LEC : Por infracción del art. 6.2.°, del CC y de la jurisprudencia en cuanto, a la hora de interpretar el alcance de las cláusulas convencionales arrendaticias, refiere que su ejercicio en los plazos contractualmente previstos, implican una renuncia o abandono al derecho de revisión de renta respecto del pasado, quedando con plena vigencia para el futuro; se citan conjuntamente ambos en un solo motivo, como consecuencia de existir en ellos unidad de materia y conexión de doctrina.Cuarto: Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción por las partes, se mandaron traer los autos a la vista con las debidas citaciones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Rafael Casares Córdoba.
Fundamentos de Derecho
Declarado por la sentencia de la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid el derecho del propietario demandante a percibir del arrendatario desde el 1 de enero de 1989 por el concepto de renta del local de negocio objeto del arriendo suscrito el 1 de noviembre de 1980, la suma de
70.376 mensuales, consecuencia de la validez de la cláusula de estabilización 5.a de este contrato en el que las partes establecieron dicha cláusula de revisión anual en armonía con el IPC que fije el INE, dicha resolución es impugnada en el recurso por el arrendatario articulando al efecto cuatro motivos de casación en los que al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la infracción de los arts. 1.255 y 7.° del Código Civil , seguidos bajo la misma norma de cobertura procesal de la de la doctrina jurisprudencial correspondiente.
La cita en el recurso de los arts. 1.265 y 7.º del Código , como preceptos supuestamente infringidos carece de sentido ya que, de lo que se trata es de determinar el alcance de una cláusula fijada en el contrato de arrendamiento del local de negocio susceptible de interpretaciones diversas, tanto en el caso de resolver en un sentido, como en el opuesto -sentencia de primera instancia acomodada al criterio del arrendatario recurrente o de apelación ajustada al del arrendador recurrido en ambos casos ni la cláusula en sí, ni la interpretación que de la misma se haga, infringen el principio de libertad de pacto ni, mucho menos, la normativa que veda dejar el cumplimiento de lo convenido al arbitrio de uno de los contratantes, temas que constituyen el contenido del primero de los motivos del recurso ni, por otra parte, está en entredicho la exigencia de buena fe en el ejercicio de los derechos que consagra el art. 7.° del Código , cuya denuncia integra el segundo de los motivos de casación, cuya articulación se hace, no obstante ser igualmente, manifiesto que la decisión en uno u otro de los términos de la alternativa interpretativa propuesta, tampoco conculca esta otra norma. Así han de ser rechazados estos dos iniciales motivos del recurso, articulados por infracción de normas legales que no están afectadas tanto si se considera, en el decir del recurrente, que la prevista revisión de la renta en el contrato es una facultad del arrendador que puede o no ejercer, pero, cuyo ejercicio exige la oportuna declaración de voluntad recepticia en cada periodo de revisión previsto, so pena de que se entienda renunciada no sólo la elevación convenida para ese período, sino también el derecho al coeficiente de elevación correspondiente al mismo, como si, por el contrarío, se mantiene que el coeficiente aplicable a la revisión periódica está presente y permanece vivo desde la llegada del período en que la revisión era posible conforme a lo pactado, permitiendo el efectivo cumplimiento del pacto de acomodar la renta a la actualización prevista. De suerte que, independientemente de que exista por parte del arrendador una voluntaria dejación de su facultad de elevación de la renta en un período determinado, la situación de abandono del derecho así producido, sólo es predicable respecto de la renta de ese concreto período, mas no en lo que atañe al coeficiente de elevación correspondiente, que permanece vivo y ha de contar en el momento en que el arrendador decida ejercitar el derecho a la actualización de la renta convenida, ya que de otro modo se vería burlada la finalidad de mantener el equilibrio de prestaciones que, a través de la cláusula de estabilización las partes persiguieron. Tesis esta última que es la de la sentencia impugnada al hilo de la doctrina legal que cita, y cuya conculcación constituye el cuarto de los motivos de casación en el que se insiste en confundir la efectiva elevación de renta que sólo puede tener lugar mediante una declaración de voluntad recepticia que es insoslayable para que aquella elevación de renta tenga lugar en cada uno de los períodos de que se trata, con el montante del coeficiente de elevación a aplicar, el cual ha de ser tomado en toda su extensión desde que la última elevación tuvo lugar, abstracción hecha de que el arrendador hubiese o no aplicado los incrementos precedentes, porque sólo de esta manera se cumple, como se ha dicho, el designio contemplado en el contrato de que se mantenga la equivalencia y proporcionalidad de la prestación, esto es, de que el valor inicial convenido en concepto de renta, permanezca a cubierto del insistente y progresivo movimiento que sufre el poder adquisitivo del dinero ( Sentencias de 27 de enero y 25 de noviembre de 1987, 24 de mayo de 1982, 9 de marzo de 1988 y 19 de abril de 1990 ).
El último motivo que resta por examinar -rotulado ordinal tercero- plantea el tema omitido en el acto de la vista, del particular de la sentencia impugnada relativo al resto de las pretensiones del actor "de las cuales, dice el Tribunal, podrá hace uso en el juicio que corresponda», declaración que no comporta reconocimiento alguno de tales pretensiones, las cuales, por otra parte al haber sido expresamente desestimadas en la sentencia combatida carece de sentido incorporarlas a la impugnación de la misma, por la parte favorecida con la desestimación.Cuarto: La claudicación de los motivos del recurso, conlleva la desestimación de este, con el efecto en cuanto a costas que prevé el art. 1.715. de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Eusebio , contra la Sentencia dictada el 29 de noviembre de 1991 por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Madrid ; con imposición de las costas originadas a dicho recurrente. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos-Jesús Marina Martínez Pardo.-Teófilo Ortega Torres-Rafael Casares Córdoba.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Rafael Casares Córdoba, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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