STS, 6 de Noviembre de 1995

JurisdicciónEspaña
Fecha06 Noviembre 1995

Núm. 936.-Sentencia de 6 de noviembre de 1995

PONENTE: Excmo. Sr don José Luis Albácar López.

PROCEDIMIENTO: Juicio ordinario declarativo de menor cuantía.

MATERIA: Propiedad horizontal. Construcción de viviendas en terraza contrariado lo dispuesto en

los estatutos comunitarios.

NORMAS APLICADAS: Arts. 5." y 6.° y 16, regla L", de la Lev de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Arts. 3.°, párrafo final, 7.°3.º y 19 de la misma ley. Arts. 6.°.4, 7.º .1, 1.255,1.256,1.257 y 1.258 del Código Civil .

DOCTRINA: Cuando en la escritura de obra nueva y división horizontal se autoría a los propietarios

de los pisos 7.° derecha e izquierda al uso y disfrute exclusivo que crean conveniente de la terraza

existente encima de la cubierta de los pisos novenos, ello no comprende la posibilidad de edificar

en las mismas unas viviendas, por lo que al haberse procedido de esta forma se ha contravenido lo

consignado en los estatutos contenidos en dicha escritura pública. La interpretación contraria

supondría la legalización de un acto fraudulento contrario a las normas del título constitutivo.

En la villa de Madrid, a seis de noviembre de mil novecientos noventa y cinco. Visto por la Sala

Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña, como consecuencia" autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía (antes mayor cuantía), seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de La Coruña, sobre estar cimiento de comunidades de inmueble por bloques rendición de cuentas y otros extremos, cuyo recurso fue interpuesto por don Cristobal , representado por el Procurador de los Tribunales don Gabriel Sánchez Malingre: en el que es parte recurrida Luis Alberto , Presidente de la DIRECCION000 de Outeiro, representado por el Procurador de los Tribunales don Argimiro Vázquez Guillen, todos ellos asistidos por sus respectivos Letrados.

Antecedentes de hecho

Primero

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de La Coruña, fueron vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, promovidos a instancia de don Luis Alberto , que actúa en su propio nombre y asimismo en calidad de Presidente de la DIRECCION000 de Outeiro, de la ciudad de La Coruña, contra la Comunidad de Propietarios del edificio Ronda de Outeiro, 1.228-1.230, de La Coruña, don Mauricio , don Baltasar , don Cristobal , don Jose Miguel , doña Soledad , doña Susana , doña Valentina , don Javier , don Adolfo , don Santiago y las personas desconocidas e inciertas que tengan interés en estelitigio o les afecte el resultado del mismo, en rebeldía.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho que estimó convenientes, se dictara Sentencia por la que se declare: 1º Que el inmueble DIRECCION000 de Outeiro, en la zona de Los Mallos, de la ciudad de La Coruña, puede constituirse en comunidad de propietarios, con carácter independiente respecto del inmueble núm. 146 de la misma calle, sin perjuicio de que se lleven las cuentas conforme al reglamento de comunidad establecido en la escritura de obra nueva y propiedad horizontal aludida en la sección de hechos. 2.º Que el demandado don Baltasar está obligado a rendir cuentas desde su comienzo como administrador de los inmuebles núms. 146 y 148, de la referida calle coruñesa hasta que cesó en su cometido en relación con el inmueble que acciona activamente (el núm. 148), satisfaciendo, en su caso, a la comunidad de este último edificio el saldo positivo resultante a su favor 3° Que los demandados promotores, o quienes en Derecho les sucedieron, están obligados a realizar las obras necesarias para que el referido inmueble núm. 148 quede en su construcción material en la forma y condiciones que figuran en los proyectos, planos y expedientes tramitados y aprobados por el Ministerio de la Vivienda y referidos en la sección de hechos, de forma que se destruyan o derriben las edificaciones levantadas en la superficie de la sobrecubierta de la planta novena de dicho inmueble, con el consiguiente desalojo o lanzamiento de quienes habiten en las viviendas ilegalmente construidas; se destruya la piscina allí ubicada y el cuarto o dependencias de aseo de la misma; se elimine o suprima la planta de gas propano de tamaño industrial montada en aquella sobrecubierta; se supriman el cuarto de asco y la chimenea "inglesa» adosada a la cámara de aire, construidos en el piso séptimo izquierda del mismo inmueble; se elimine la ventana abierta de más en la fachada que da al patio interior de luces del inmueble núm. 148, dejando tal fachada, en su planta séptima, con las dos ventanas propias de la misma; se supriman en el rellano de la escalera de la planta séptima del propio inmueble las alteraciones en la arquitectura interior del mismo, dejando su tabique mayor en la línea y verticalidad que le corresponde, y suprimiendo en aquél la puerta abierta de más, que da acceso a la vivienda izquierda: y se construyan, en las plantas en que no existan, las paredes maestras del repetido inmueble en su límite con el edificio núm. 146 en su misma calle. Todo ello a realizar en período de ejecución de Sentencia, una vez firme ésta, y a costa de tales demandados; con la indemnización de daños y perjuicios a la comunidad accionante, que se determinarán en tal período, en cuanto no lo estuvieren ya en el de prueba, por los problemas materiales molestias y deterioros que, con tales obras y durante el período de tiempo de su realización efectiva y material, se irroguen a la misma. Declarando en relación con los habitantes u ocupantes de las viviendas cuya destrucción o derribo se pretende, erigidas ilegalmente en la zona de la sobrecubierta. planta novena del inmueble; núm. 148 la nulidad del arrendamiento o vinculación contractual, por la carencia de objeto lícito, consentimiento y aun causa, a la de cualquier otro título jurídico para su ocupación, como requisito previo a su desalojo o lanzamiento si tal pronunciamiento fuere necesario en Derecho, para lograr así la efectividad del cumplimiento material de lo suplicado anteriormente. Condenando a todos los demandados a que, una vez firme la Sentencia, la acaten y ejecuten en todos los pronunciamientos admitidos y estimados. Y con expresa imposición de costas a los demandados.

Admitida a trámite la demanda, el Procurador de los Tribunales don fin Belmonte Requejo en nombre y representación de don Jose Miguel don Cristobal , contestó a la demanda, alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimó oportunos, y terminó suplicando al Juzgado se dice. Sentencia desestimando en su totalidad la demanda y absolviendo de la misma representados, con expresa imposición de costas al actor.

El Procurador de los Tribunales Sr. Belmonte Requejo, en nombre y representación de la comunidad de propietarios del edificio Ronda de Outeiro, 1.228-1230 don Mauricio y de don Baltasar , contestó a la den» da, alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimó oportuno el terminó suplicando al Juzgado se dicte Sentencia desestimando la demanda absolviendo de la misma a sus representados y condenando en costas al actor.

Las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron condenados, insistiendo en los hechos, fundamentos de Derecho y súplica de sus escrita la demanda y contestación. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta» las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictara Sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 27 de mayo de 1988 cuya parte positiva es como sigue: "Estimando parcialmente la demanda interpuesta por do Luis Alberto que actúa en su propio nombre y asimismo en su calidad de Presidente de la comunidad de propietarios del inmueble núm. 148 de la calle de Ronda Outeiro, en la zona de Los Mallos, de la ciudad de La Coruña representado por el Procurador Sr.Astray Lastres, contra la comunidad de propietarios del edificio Ronda de Outeiro, 1.228-1.230, de esta capital, don Mauricio , don Baltasar don Cristobal y don Jose Miguel -presentados por el Procurador Sr. Fernández Porto, y contra doña Soledad , doña Susana , doña Valentina dos Javier , don Adolfo , don Santiago y las personas desconocidas e inciertas que tengan interés en este lilieioofo afecte el resultado del mismo, en rebeldía, declaro: 1." Que los espacios bajo cubierta que los promotores del edificio núm. 146 y 148 de la Ronda de Outeiro de esta ciudad construyeron en lo que actualmente es la décima planta del cuerpo de dicho edificio que lleva el núm. 148 no pueden ser utilizados como vivienda. 2.° Que son nota los contratos de arrendamiento o cualesquiera otros negocios jurídicos en virtud de los cuales se haya cedido el uso de dichos espacios a personas distintas de aquella a quien viene atribuido en el título constitutivo de la propiedad horizontal de dicho edificio. En consecuencia condeno a los demandados a que acatando los pronunciamientos de esta resolución, cesen en la referida utilización: y les absuelvo de todas las demás peticiones contra ellos deducidas. No se hace imposición de costas».

Segundo

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña, dictó Sentencia con fecha 31 de diciembre de 1990 , cuyo fallo es como signe: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesta por la representación ceden Jose Miguel y don Cristobal , contra la Sentencia dictada poro Juzgado de Primera instancia núm. 1 de esta capital, en el presente juicio de menor cuantía núm. 203/1982 (antes mayor cuantía), debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha Sentencia, con imposición de las costas causadas en el presentes curso a los expresados apelantes».

Tercero

El Procurador don Gabriel Sánchez Malingre en representación dedo» Cristobal , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: 1.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Infracción de lo dispuesto en el art. 396, párrafo cuarto, del Código Civil y de los arts. 5.º,6.º y 16, regla primera, de la Ley 49/1960, de 21 de julio , en cuanto dichos preceptos consagran la obligatoriedad de lo dispuesto en el título constitutivo y estatutos que rigen una comunidad horizontal, 2.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil - Infracción de los arts. 7.º, párrafo tercero, y 19 de la propiedad Horizontal 3 °. Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de lo dispuesto en el art. 3.°, párrafo final, de la Ley de Propiedad Horizontal . 5.° Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : infracción de lo dispuesto en los arts. 7.1 y 6.4 del Código Civil .

Cuarto

Admitido el recurso de casación formulado y evacuando el traslado conferido el Procurador don Argimiro Vázquez Guillen, en representación de don Luis Alberto , presentó escrito con oposición al mismo.

Quinto

No habiéndose solicitado por ninguna de las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 18 de octubre de 1995.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don José Luis Albácar López.

Fundamentos de Derecho

Primero

Promovida por don Luis Alberto , en su propio nombre y en su calidad de Presidente de la DIRECCION000 de Outeiro, de la ciudad de La Coruña, ante el Juzgado de Primera instancia núm. 1 de La Coruña demanda de juicio ordinario de menor cuantía contra la comunidad de propietarios del edificio de Ronda de Outerio, 1.228-1.230, don Mauricio y don Baltasar , con fecha 31 de diciembre de 1990 recayó Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña en la que, confirmando la dictada por el referido Juzgado el 27 de mayo de 1988, se estimaba la demanda. Sentencia contra la que se interpuso el presente recurso de casación por infracción de ley y en la que se sientan, entre otros, los siguientes hechos: A) Que en la escritura pública de obra nueva y división horizontal de 2 de octubre de 1972, se describe el edificio litigioso, sito en la Ronda de Outeiro, núms. 146-148, de esta ciudad, como formado por dos cuerpos o bloques compuestos de planta baja y nueve plantas altas, teniendo el de la derecha-actual núm. 146- además una planta de sótano. Posteriormente, en la descripción del piso 7.° izquierda del actual bloque núm. 148. se señala que le es anejo inseparable el uso y disfrute en exclusiva de la terraza que se forma encima o cubierta de los pisos novenos o áticos de este cuerpo, así como también el uso y disfrute en exclusiva del espacio bajo cubierta existente encima del ático izquierda de este mismo cuerpo. Asimismo, en cuanto a los pisos 7° derecha y 9 º izquierda del actual núm. 146 se dice que les corresponde en exclusiva el uso de las terrazas existentes sobre dicho bloque y el de los espacios bajo cubierta situados encima del ático derecha y del ático centro, respectivamente, del indicado bloque; anejos éstos que se reiteran nuevamente en la reglamentación de la comunidad establecida en el apartado quinto núm. 6 de la referida escritura de división horizontal, sin que en ningún momento dicho título constitutivo ( art. 5.°. párrafo 1.°, de la Ley de Propiedad Horizontal ) descríbalos espacios bajo cubierta como fincas independientes susceptibles de aprovechamiento separado, hasta el extremo que la suma de las cuotas de participación de las 45 fincasdescritas como independientes alcanza el 100 por 100. B) Que no obstante lo anterior, el informe pericial practicado constata la existencia de cuatro viviendas independientes sitas en los espacios bajo cubierta o, si se prefiere, en la planta décima. Es evidente, por tanto, que la construcción de las situadas en el espacio bajo cubierta del bloque num. 148 -único al que se refiere el fallo apelado y el recurso- constituye una infracción del título constitutivo de la Propiedad Horizontal ( art. 5." de la Ley de Propiedad Horizontal ), ya que como acertadamente razona el juzgador a quo, se produce, por un lado, una utilización como vivienda independiente de lo que no lo es y la participación en el disfrute de unos elementos comunes sin la correspondiente aportación para estos últimos, y por otro la por la utilización de esas viviendas por terceras personas distintas de los propietarios de los propietarios de los pisos a quienes se asignaron los espacios bajo cubieta como "anexo imparable» en el título constitutivo de la propiedad horizontal. De ahí que el actor tenga plena legitimación para postular el cese de esa situación irregular en cuanto que no sólo está realizando una contribución superior a los gastos comunes, sino que desde el momento en que está vinculado por aquel tu constitutivo, puede también pedir la observancia y respeto del mismo frente a quienes como promotores vendedores del edificio hayan sido precisamente los causantes de tal situación. C) Que la anterior interpretación no queda en absoluto contradicha la circunstancia de que en la cláusula 5.º del documento privado de 7 de junio de 1973 elevado a público por la escritura de 17 de septiembre de 1974, en virtud del cual el actor adquirió el piso 9.º o ático izquierda del actual bloque núm. 148, establezca la obligación de que el comprador queda sometido a la reglamentación de la comunidad en concreto, a las reservas allí establecidas en favor de los pisos 7.° y 9.º o ático izquierda, con relación a las terrazas sitas encima del inmueble y espacios de traste en el mismo existentes, quedando obligado a no impedir que los usuarios de tales trasteras puedan instalar en el mismo toda clase de elementos, objetos y utensilios así como efectuar las obras que crean necesarias y oportunas para poder destinar tales espacios al uso que tengan por conveniente... Tal cláusula en modo alguno compórtala asunción de una obligación por el actor contraria al titulo constitutivo, ya que éste» sólo se impone el demandante -como comprador- sino también a los promotores vendedores en cuanto otorgantes del mismo de tal forma que la posibilidad de destinar aquellos espacios "al uso que tengan por conveniente-, ha de interpretarse den» do que se trate de un uso conforme con el expresado título constitutivo, pues en otro caso, no sólo se estaría legitimando un acto contrario a las exigencias de la buena fe ( art. 7.1 del Código Civil ), sino que se estaría imponiendo al actor una absurda obligación nueva dirigida a permitir sólo a los recurrentes la contravención de la reglamentación de la comunidad que ellos mismos establecieron. D) Que una interpretación distinta de la aludida cláusula supondría la legalización de un acto fraudulento contrario a las normas imperativas reguladoras del contenido necesario del título constitutivo de la propiedad horizontal, que en modo alguno impediría la debida aplicación de la norma que se ha tratado de eludir ( art. 6.4 del Código Civil ) (fundamento jurídico tercero de la resolución recurrida).

Segundo

Fundado el recurso que nos ocupa en cinco motivos, de ellos el primer» denuncia infracción de los arts. 5.°, 6." y 16, regla primera, de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal y, con base en la circunstancia de que la resolución recurrida no decreta la demolición de los pisos de autos construidos en la planta décima del bloque 148, pretende que los aludidos preceptos autorizan a los copropietarios demandados a su construcción y disfrute. Motivo que debe de fracasar pues, como se ha hecho constar en el fundamento jurídico anterior, la resolución recurrida, interpretando la escritura de obra nueva y división horizontal llega a la conclusión de que si cuando en ella se autoriza a los propietarios de los pisos 7.º izquierda, al uso y disfrute exclusivo que crean conveniente de la terraza existente encima de la cubierta de los pisos novenos, ello no comprende la posibilidad de edificar en las mismas unas viviendas por lo que, al haberse procedido de esta forma, se ha contravenido lo consignado de estatutos contenidos en dicha escritura pública, lo que hace fracasar, no sólo este primer motivo, sino también el segundo en el que con alegación de haber sido infringido los arts. 7.°, párrafo tercero, y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal , se pretende que tales preceptos autorizan la aludida ocupación, sin que quepa entender que sólo se halle legitimada para exigir el cese de esta ocupación no legal la junta de propietarios tal y como se recoge en el párrafo 3." del art. 7.°, ya que ello sólo se produce en los supuestos en los que se solicita la desocupación de un piso por tener lugar en el mismo las actividades no permitidas en los estatutos. Y las mismas razones propician la desestimación del motivo cuarto, que acusa infracción de lo dispuesto en el art. 3.°, párrafo final de la misma ley, arguyendo que la posibilidad de disfrute de un piso por su propietario incluye la de cederlo a un tercero, pues si, como se ha reiteradamente sentado, no cate entender que los demandados tengan para disfrutar en calidad de viviendas los espacios de las plantas décimas, tampoco podrán ceder tal inexistente facultad a un tercero.

Tercero

El motivo tercero tampoco puede ser estimado dado que el mismo con cita de los arts.

1.255,1.256,1.257 y 1.258 y de la doctrina jurisprudencial sóbrelos* tos propios, pretende que el contrato de compraventa del piso noveno o ático izquierda del núm. 148 de la Ronda de Outeiro de La Coruña, obligó al demandado Sr. Luis Alberto , actor hoy recurrido, a respetar las obras que se creyesen necean y oportunas para destinar los repetidos espacios al uso que creyesen conveniente, vez más debe decirse, entre tales usos no estaba comprendido su habitación en concepto de vivienda que, al alterar el régimen decontribución a los gastos comunes, contravenía lo acordado en los estatutos.

Cuarto Finalmente, el motivo 5.° alega infracción de los arts. 6.°.4 y 7.°.1 del Código Civil y sin perjuicio de ser un razonamiento complementario u obiter dictum de la resolución recurrida, que basa su fallo, primordialmente, en la falta de autorización de los demandados a convertir en viviendas los huecos destinados a terrazas, es lo cierto que no falta acierto en la resolución que se recurre cuando razona que la interpretación que sostienen los recurrentes supondría la legalización de un acto fraudulento contrario a las normas reguladoras del título constitutivo, por lo que no cabe apreciar en la conducta de los demandados en fraude de ley, a cuyo remedio debe acudirse mediante la aplicación del precepto del art. 6.4 del Código Civil , que el recurrente reputa indebidamente aplicado en este quinto motivo, que debe asimismo decaer.

Quinto

El rechazo de la totalidad de los motivos comporta el del recurso en ellos fundado, con expresa imposición al recurrente de las costas causadas en el mismo y pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Cristobal contra la Sentencia que, con fecha 31 de diciembre de 1990, dictó la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña : se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas y pérdida del depósito constituido, y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación en su día remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Pedro González Poveda. José Luis Albácar López. Francisco Morales Morales. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr don José Luis Albácar López, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.

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