STS, 26 de Mayo de 1994

El Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Barcelona tramitó los autos de juicio de menor cuantía (núm. 650/87 ), por razón de la demanda que fue promovida por la "Comunidad de Propietarios de la casa núm. NUM000 de la DIRECCION000 de la ciudad de Barcelona", en la que, tras exponer antecedentes de hecho y fundamentaciones jurídicas, se suplicó: "Dicte Sentencia por la que estimando íntegramente la demanda declare: a) Que los demandados, CIFISA", don Luis Enrique y don Cosme , son responsables solidarios de las infracciones relacionadas en el hecho sexto de la presente demanda y que acusa el edificio sito en la DIRECCION000 , núm. NUM000 , de esta ciudad b)Que se condena a dichos demandados para que solidariamente procedan a realizar a su entera costa y expensas, las obras necesarias para su subsanación, del modo y forma dispuesto en el dictamen emitido por los Arquitectos Sres. Alexander Jose Augusto , acompañado como documento núm. 17 con el presente escrito de demanda, así como cuantas se deriven de ellas y para el supuesto de que no las llegaran a efectuar en el término que se lije en ejecución de Sentencia, se les condene al pago de las mismas, con el mismo carácter solidario, y por una cantidad no inferior a la suma de 8.523.630 pesetas, sin perjuicio de la valoración efectuada en el período de pruebas y de abonar una suma superior en el supuesto de ascender a una cantidad más elevada, todo ello con imposición de las costas causadas a los demandados

La entidad demandada. "Compañía Internacional de Financiación Mobiliaria" (CIFISA). se personó en el pleito y contestó a la demanda, Oponiéndose a la misma con las razones fácticas y jurídicas que expuso, suplicando: "Dictar Sentencia por la que: "1.) Se de lugar a la excepción dilatoria de falta o incompetencia de jurisdicción que se opone y aduce según el hecho séptimo de los de este escrito y, por tanto, ese Juzgado se declare incompetente para conocer y resolver las acciones y derechos que se ejercitan en la demanda. 2.) En el improbable caso de que no se de lugar a la excepción dilatoria de defecto formal en el modo de proponer la demanda y, consecuentemente, se desestime la demanda y se absuelvade ella a mi mandante por defecto formal en el modo de proponer la demanda. 3.) En el improbable caso de que no se de lugar a ninguna de las expresadas excepciones dilatorias, se desestime la demanda y se absuelva de ella a mi mandante por las otras excepciones que en este escrito se oponen a la demanda y demás que dimanan de los hechos y fundamentos que se exponen en este escrito. Con imposición a la actora, en cualquiera de los casos de las costas de este juicio".

El demandado, don Luis Enrique , se personó y contestó a la demanda, mostrando su oposición con las alegaciones que aportó, para suplican "Dictar Sentencia por la que, desestimando la demanda en todas sus partes, se absuelva de la instancia a mi principal con expresa imposición de las costas a la parte actora por imperativo legal".

El también demandado, don Cosme , efectuó personamiento lo procesal y contestación a la demanda contra él interpuesta, a la que se opuso con razonamiento de hechos y de Derecho y suplicó: "Dicte en su día Sentencia desestimándola, y absolviendo libremente de ella a mi mandante, con imposición de costas a la parte actora".

El Magistrado-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Barcelona, dictó Sentencia el 11 de enero de 1991 , la que contiene Fallo que literalmente dice: "Que estimando en parte la demanda interpuesta por la "Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , núm. NUM001 ". de esta ciudad, contra la "Compañía Internacional de Financiación Inmobiliaria, S. A." a la realización en el inmueble de la actora de las obras siguientes: Corrección de la escalera de emergencia existente de forma que permita el acceso directo y sin obstáculos desde las puertas segunda y tercera de cada planta: construcción de una segunda escalera de incendios para las puertas primera y cuarta de cada planta; instalación en la nueva escalera de la correspondiente columna seca, y adecuación de la escalera general del edificio para que constituya una caja cerrada (las anteriores obras deben acomodarse a la normativa tecnológica de edificación para la protección del Fuego NTE-IPF l974) subsidiariamente, para el caso de que dichas obras no fueran realizadas dentro del plazo a fijar en ejecución de Sentencia, se condena a dicha demandada al pago a la Comunidad actora de la cantidad de 8.523.630 pesetas, en que dichas obras fueron valoradas, cantidad que deberá ser debidamente actualizada en el momento de su pago. Se condena igualmente a la referida demandada al pago de las costas del presente juicio, salvo las derivadas de la comparecencia de los demandados. Sres. Luis Enrique y Cosme , que se imponen a la parte actora".

La entidad demandada "CIFISA". interpuso recurso de apelación contra la Sentencia del Juzgado para ante la Audiencia Provincial de Barcelona (rollo núm. 179/91 ), cuya Sección Primera pronuncio Sentencia en lecha 16 de mayo de 1991 , la que contiene la siguiente parle dispositiva. Fallamos: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad demandada, "Compañía Internacional de Financiación Inmobiliaria, S. A", contra la Sentencia de fecha 19 de enero de 1991, dictada en las presentes actuaciones por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de los de esta ciudad, debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo las costas de esta alzada a la parle apelante".

El Procurador de los Tribunales, don Eduardo Morales Price en nombre y representación de la "Compañía Internacional de Financiación Inmobiliaria". formalizó ante esta Sala recurso de casación contra la Sentencia de apelación, con los siguientes motivos: Uno: Por la vía del núm. 1.º del art. 1.692 de la L.EC . por exceso y abuso en el ejercicio de la jurisdicción. Dos: Al amparo del ordinal V del referido precepto procesal 1.692 . violación por inaplicación del art. 2.º-3 del Código Civil Tres : Conforme al referido ordinal, inaplicación del art. 2.º de la Ley 26/1984 de Defensa de Consumidores y Usuarios, en relación al art. 3.º-2 del Código Civil. Cuatro : Con la misma residencia procesal, violación por inaplicación del art. 1.468 del Código Civil .

Debidamente convocadas las partes personadas, la vista oral y pública del recurso tuvo lugar el pasado día 9 de mayo de 1994, con asistencia e intervención del Letrado de la parte recurrente, Sr. Golobar Perpiña, no compareciendo en el recurso la parte actora "Comunidad de Propietarios de la casa núm. NUM000 de la DIRECCION000 de la ciudad de Barcelona", ni los demandantes don Luis Enrique y don Cosme .

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil.

Fundamentos de Derecho

Al amparo del núm. 1 del art. procesal 1.692, en el motivo primero sostiene la recurrente, "Compañía Internacional de Financiación Inmobiliaria" (CIFISA), haberse producido exceso o abuso en elejercicio de la Jurisdicción, al sostenerse que el conocimiento de la controversia no es del ámbito de la Jurisdicción Civil, sino que pertenece al del Ayuntamiento de Barcelona y consecuentemente, a la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. A tales efectos cita como normas infringidas por aplicación indebida los arts. 51, 53 y 74 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el art. 9º 4ºde la Ley Orgánica del Poder Judicial , precepto 101-h) del Texto Refundido de la Ley de Régimen Local, de 24 de junio de 1955 , art. 25.2.C) de la Ley de Bases del Régimen Local, de 2 de abril de 1985 , art. 63.2.c) de la Ley Municipal y Régimen Local de Cataluña, y diversos Decretos legislativos, Ordenes y Ordenanzas municipales con normativa tecnológica relativas a la construcción, prevención y extinción de incendios.

El pleito no versa precisamente sobre el cumplimiento o incumplimiento de las condiciones que la legislación administrativa central y la especial municipal exigen en materia previsora de incendios, a fin de asegurar las edificaciones contra tales eventos que se presentan frecuentes y constatadamente peligrosos, ni tampoco sobre la legalidad o ilegalidad de las instalaciones y elementos correspondientes. Lo que aparece claramente delimitado, como objeto del debate, es la situación de incumplimiento de la relación contractual que vincula a "CIFISA" con la "Comunidad de Propietarios del edificio núm. NUM000 de la DIRECCION000 de Barcelona" -parte actora del pleito-, en razón de las compraventas de los pisos que construyó e integrados actualmente en régimen de propiedad horizontal. Se trata de una relación controvertida entre particulares, no se impugna acto administrativo alguno. La pretensión de la Comunidad recurrida no es otra que el adecuado cumplimiento contractual, para lo cual postula, y a efectos del correcto uso y destino de las viviendas adquiridas, la instalación de los elementos precisos y legalmente exigidos a los edificios de nueva planta, para prevenir y evitar incendios, es decir, se interesan una obligación de hacer las obras correspondientes, que se presentan como actividad complementaria y del todo necesaria para la debida perfección y cumplimiento del contrato y sólo, y, subsidiariamente, tendrá lugar el abono de indemnización sustitutoria que fue cifrada en 8.523.730 pesetas.

De esta manera, al discurrir el debate respecto de si la entidad recurrente entregó los pisos vendidos de acuerdo con las condiciones que por exigencia legal e incluso conforme al buen uso constructivo deben de reunir los espacios que se dedican a morada de personas o actividades comerciales, en los casos de locales y que conforman materia propia de la relación contractual, lleva a establecer que la Jurisdicción Civil es la única competente para decidir judicialmente el conflicto de intereses privados y así lo ha declarado esta Sala en los supuestos de pactos particulares, como el que es objeto de este enjuiciamiento casacional (Sentencias de 31 de julio de 1991 y 31 de octubre de 1992 . entre otras), y sin perjuicio de que para su cumplimiento haya de atenerse a la normativa administrativa general y municipal correspondiente.

El motivo se desestima, va que se aprovecha y se utiliza el mismo para llevar a cabo una extensa impugnación respecto a la cuestión de fondo, con aportación de narración propia de los hechos, sin acomodarse debidamente a la base fáctica que el Tribunal de apelación sentó como probada y que accede incólume a esta casación. De esta manera también se rebasa el cauce de la impugnación, lo que no procede, pues resulta terminante lo dispuesto al efecto en el art. 1.710.2 de la Ley Procesal Civil .

La denuncia del motivo segundo se refiere a haberse violado por inaplicación el art. 2º -3 del Código Civil , en cuanto declara que las leyes no tendrán efecto retroactivo si no se dispone lo contrario. Se construye la tesis impugnatoria en base a que la licencia de obras para construir el edificio se solicito en fecha 2 de octubre de 1974 y en dicha fecha no regia la normativa sobre incendios, toda vez que el Ayuntamiento barcelonés dictó Ordenanza definitiva el 19 de noviembre da 1974, y el Ministerio de la Vivienda las Normas Tecnológicas de Edificación a, medio de Orden de 26 de febrero de 1974 (NTE-IPF-74), vigentes a partir de febrero de 1975.

Con independencia de que la referida licencia se otorgó muy posteriormente, concretamente en fecha 29 de octubre de 1976, ha de tenerse en cuenta que durante la construcción del edificio, dicha normativa estaba vigente y era de cumplimento obligatorio, conformando hecho debidamente probado; así como que en la memoria, descriptiva del proyecto que redactó el Arquitecto- director, en mayo de 1976, es decir la fase de plena actividad constructiva, se hace constar, lo que puntualmente le destaca la Sentencia recurrida, que el proyecto se ajusta a la normativa tecnológica referida, NTE-IPF-74. No obstante ello, no fue atendido ni cumplimentado por la empresa recurrente, lo que resulta corroborado por los informes del Servicio de Bomberos y de Inspección Urbanística del Ayuntamiento. Por tanto, las disposiciones previsoras de incendios se habían integrado necesarias en la estructura constructiva del edificio y como adoptadas así se ofertaron los pisos al mercado inmobiliario, ya que no consta que "CIFISA" hubiera efectuado a los adquirientes reserva o advertencia alguna al respecto, con la consiguiente minoración de los precios de venta.

Los integrantes de la Comunidad, si bien ocuparon las viviendas, pues la obra finalizó sobre mediados del año 1977, sin embargo no fue concedida licencia de ocupación, lo que se solicitó el 21 de juliode 1977, en razón a las deficiencias expuestas, al no haberse adaptado a las ordenan/as municipales sobre incendios, produciéndose la denegación definitiva en fecha o de noviembre de 1.977.

Partiendo de esta clara situación, la denuncia de incumplimiento contractual resulta procedente, no teniendo acomodo jurídico en el art. 1.591 , sino en la normativa legal que resulta la aplicable, es decir la que correctamente se utilizó y corresponde a la genérica contractual, con amparo en los arts. 1.089, 1.901. 1.258 y concordantes del Código Civil , según reiterada doctrina de esta Sala (Sentencias de 2 de octubre de 1980, 21 de octubre de 1987, 9 de febrero de 1990 y 2 de octubre de 1992. entre otras).

Las licencias de obras responden a actuaciones administrativas de control y finalización, pero no se integran y menos someten a las mismas los contratos de compraventa de los edificios construidos, salvo pacto expreso en contra, de tal manera que los adquirientes acceden a la propiedad en orden y relación a que cumplan la finalidad que motiva su compra, es decir, la entrega de viviendas, por consecuencia de contrato de compraventa, libre y decididamente concertado.

Las referidas licencias de obras, en cuanto actos meramente administrativos municipales no pueden imponerse a los contratos civiles y menos tiranizarlos como se pretende, pues ello vendría a desnaturalizar la relación obligatoria y hacer dificultosa las exigencias de responsabilidades de constructores y promotores.

Opera necesariamente la entrega de espacio construido habitable y seguro, para servir adecuada y dignamente de morada a sus habitantes y esto no se cumple si la vivienda deja de ser real y se convierte en apariencia o incompleta, entre otras causas por defectos constructivos, entre los que se han de incluir las ausencias y deficiencias de las necesarias instalaciones para prevenir estados de incendio y aquellas que en el normal prevenir constructivo, han de reunir a efectos de cumplir con la mayor garantía el destino para el que se construyeron y con el cual se trasmiten onerosamente a terceros, que son, en definitiva, los que van a tener contacto directo y estable con el piso o local al que acceden.

Esta obligación adecuada a la finalidad y causa económico-jurídica de los contratos, no la ha llevado a cabo correcta y cumplidamente la sociedad que recurre, pues la ocupación no significa necesariamente recepción y aceptación, salvo que expresamente quede así constatado, lo que aquí no sucede.

La obligación de ejecutar "CIFISA" las reparaciones in natura necesarias o prestaciones específicas en materia de incendios que se reclaman, tanto las de corrección como las de orden nuevo precisas, resulta totalmente estimable y así lo postulo la Comunidad de propietarios actora, debiéndose de llevar a cabo a costa de la referida entidad, o bien en forma de indemnización subsidiaria por la que viene condenada, como incumplimiento por equivalencia.

Tal situación de irregularidad se presenta persistente y la Sentencia de apelación lo reafirma al declarar que "hoy en día, aún no se ha aprobado por el Ayuntamiento la terminación de las obras", las que materialmente finalizaron, y así se vendió lo construido, en el año 1977.

El motivo se desestima.

El motivo cuarto corre igual suerte de claudicación, toda vez que aduce, al amparo del ordinal 5." del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se alega violación por inaplicación del art. 1.468 del Código Civil, ya que si bien el edificio quedó terminado en 1977 y las ventas de los distintos pisos tuvieron lugar a partir del año 1979, la terminación material lo es ajuicio del recurrente como completa y definitiva, pero carece de corroboración oficial como se deja expuesto y la mera ocupación por los compradores, no significa que aceptasen las deficiencias de que adolece la edificación, pues las mismas, en forma alguna, fueron asumidas expresamente por los interesados que vienen a integrar la Comunidad de propietarios demandante.

Se viene así a reconocer las referidas carencias de los elementos constructivos necesarios contra el fuego. No se interpreta adecuadamente el precepto que se aporta, ya que el mismo supone que la cosa que se vende esté perfectamente determinada e integrada con todos sus elementos necesarios para la utilidad y función con que se adquiere y ello, por tanto, el estado físico como jurídico ha de ser conforme y coincidente con lo que se tuvo en cuenta al prestar el necesario consentimiento para otorgar los contratos de compra.

La especialidad de la venta de viviendas de nueva construcción impone la mayor lealtad en los vendedores y la situación de vicios o daños ruinógenos en las mismas, origina las consiguientes responsabilidades, que no encuentran exención en el precepto que se dice violado, cuando, como en el presente caso sucede, la recurrente no respeto ni cumplió debidamente la relación contractual, dadas lasexpresadas deficiencias que afectan al edificio, pues el deber del vendedor y derecho del comprador a la entrega de la cosa enajenada, lleva consigo los derechos que asiste a éstos y les otorga el art. 1.101, conforme dispone el 1.016, ambos del Código Civil . Concretamente no basta la simple entrega, sino que ha de hacerse con las condiciones con las que se compró, salvo pacto expreso en contra y en el caso de autos no se excluyeron las referidas medidas e instalaciones previsoras de incendios.

El tercer motivo argumenta infracción del art. 3.º-2 del Código Civil , en razón a que la Sentencia de apelación aplicó el precepto 2.º-1.c) de la Ley de 16 de julio de 1984 , para la Defensa de Consumidores y Usuarios. Aunque las deficiencias constructivas denegadas, constituyen estado permanencial, es evidente que a la época de enajenación de las viviendas (año 1979), la normativa sobre Defensa de los Usuarios y Consumidores no se hallaba vigente, üi referencia que hace la Sala de la instancia es más bien de mera aportación doctrinal y complementaria, pues, en modo alguno, se basó en la misma para rechazar las pretensiones de la recurrente, actuando a medio de obiter dictum y por tanto resulta irrelevante a efectos de la decisión del debate, toda vez que según consolidada doctrina de esta Sala un mero obiter dictum no es susceptible de sustentar un motivo casacional (Sentencias de 27 de septiembre de 1991, 16 de julio de 1992 y 6 de julio de 1993 . entre otras).

De esta manera su alegación carece de toda proyección para que se declare la acogida del recurso, cuya desestimación ha de decretarse, lo que determina que las costas del mismo sean de la entidad "CIFISA" que lo promovió, conforme al art. 1.715 de la Ley Procesal Civil , con la pérdida del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos desestimar y lo desestimamos el recurso de casación formalizado por la entidad "Compañía Internacional de Financiación Inmobiliaria" (CIFISA), contra la Sentencia pronunciada en fecha 16 de mayo de 1991, por la Audiencia Provincial de Barcelona -Sección Primera- en las actuaciones procedimentales de referencia, con imposición a la recurrente mencionada de las costas de la casación y la pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino legal correspondiente.

Líbrese certificación de la presente a expresada Audiencia, con devolución de rollo y autos que en su día remitió.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.-Eduardo Fernández Cid de Temes.-José Amagro Nosete.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Cortés Monge.-Rubricado.