STS, 14 de Junio de 1994
| Ponente | TEOFILO ORTEGA TORRES |
| ECLI | ES:TS:1994:22093 |
| Fecha de Resolución | 14 de Junio de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 569.-Sentencia de 14 de junio de 1994
PONENTE: Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.
PROCEDIMIENTO: Declarativo ordinario de menor cuantía.
MATERIA: Arrendamientos urbanos. Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 . Prórroga. Interpretación de los contratos.
NORMAS APLICADAS: Art. 9 del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 . Arts. 1.255,1.281,1.282,1.285 y 1.288 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 4 de febrero de 1992; 20 de abril y 10 de junio de 1993; 30 de junio de 1991; 18 de
junio y 30 de septiembre de 1992; 4 de mayo de 1993 y 30 de noviembre de 1964.
DOCTRINA: El sometimiento al régimen de prórroga forzosa puede convenirse 5º "explícita o implícitamente" en virtud de la
libertad de pacto que preconiza el art. 1.255 del Código Civil , posibilidad no prohibida en el art. 9 del Real Decreto-Ley de 1985
que se limita a suprimir el mero automatismo legal u ope legis, y sin el previo consentimiento de las partes, de aquel régimen de
prórroga. Así se infiere del título del citado art. 9 que reza "Supresión de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos"
cuando fácilmente hubiera podido decir "De la renuncia al derecho de prórroga forzosa". La interpretación de los contratos es
facultad de la Sala de instancia y sólo puede ser revisada en casación cuando resulte ilógica o contraría a los criterios legales.
Cada contrato constituye un todo orgánico.
Estando probado que las cláusulas contractuales se redactaron por el arrendador, la interpretación de la que nos ocupa no debe
favorecer a quien ocasionó su oscuridad.
En la villa de Madrid, a catorce de junio de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Madrid(Sección Decimotercera), como consecuencia de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Alcalá de Henares, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio, cuyo recurso fue interpuesto por don Humberto , representado por el Procurador don Alfonso Blanco Fernández, no habiendo comparecido al acto de la Vista, en el que es recurrido "Talleres Vique. S. A.", representado por la Procuradora doña Consuelo Rodríguez Chacón, Sin que tampoco su Iletrado defensor haya comparecido al acto de la Vista.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Alcalá de Henares, fueron vistos los autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía núm. 1/1989, promovidos a instancia de don Humberto , representados por el Procurador don José María García García, y asistido del Letrado don Enrique Naceros Sierra, contra "Talleres Vique, S. A.", representado por la Procuradora doña Josefina María Fátima García Ciarcía, y asistido del Letrado don Antonio González Bernal, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio y reclamación de cantidad.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho: "... dicte sentencia por la que declare resueltos los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos el 1 de noviembre de 1985 y 1 de mayo de 1987, por haber expirado el término de su vigencia, condenando a la demandada a pasar por la anterior declaración y a desalojar las naves que indebidamente ocupa, dejándolas libres, vacuas y expeditas, y sus terrenos anejos, así como a indemnizar a mi mandante de los daños causados por la indebida ocupación de las naves, desde la fecha fijada en el primer requerimiento que se le practicó, es decir, desde el 31 de octubre de 1988, hasta que el efectivo desalojo se produzca, los cuales son prudencialmente valorados por esta parte en 25.000 pesetas día, los referidos a la nave núm. 4, y 30.000 pesetas día, los causados por la ocupación de la nave núm. 5, y con expresa imposición de las costas de este procedimiento a la misma".
Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó alegando los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando al Juzgado: "... dicte en su día sentencia por la que se declare incompetente o, en otro caso, desestime la demanda declarando vigentes los contratos de arrendamiento, absolviendo al demandado de los daños y perjuicios que se le reclaman y, en todo caso, condenando al demandante al pago de las costas de este procedimiento".
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 23 de enero de 1990 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que desestimando la demanda interpuesta por la representación de don Humberto , contra "Talleres y Vique S.A.", sobre resolución de contrato de arrendamiento y reclamación de cantidad, debo declarar y declaro no haber lugar a tener por resueltos los contratos de arrendamiento concertados entre don Humberto y "Talleres Vique. S. A", sobre las naves 4 y 5 sitas en el km. 17.400 de la Carretera RN II. término municipal de San Fernando de Henares, y suscritos en 1 de noviembre de 1985 y 1 de mayo de 1987, respectivamente, y en su virtud debo declarar y declaro subsistentes dichos contratos; no dando lugar a la condena al pago de indemnizaciones, e imponiendo al demandante las costas de este recurso".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Decimotercera) dictó Sentencia con fecha 18 de marzo de 1991 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Fallamos: Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación mantenido por el Procurador de los Tribunales don Alfonso Blanco Fernández, en nombre y representación de don Humberto , contra la Sentencia dictada el día 23 de enero de 1991 por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 4 de Alcalá de llenares en los autos de menor cuantía núm. 1/89, seguidos con "Talleres Vique, S. A.", que ha estado representada por la Procuradora de los Tribunales doña Consuelo Rodríguez Chacón; resolución que se confirma íntegramente, imponiéndose las cosías procesales del presente recurso a dicho apelante".
El Procurador don Alfonso Blanco Fernández, actuando en nombre y representación de don Humberto , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:
Motivo primero. "Al amparo del apartado 5 del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de los principios jurisprudenciales sentados por esa Excma. Sala en las sentencias que se enuncian".
Motivo segundo. "Al amparo del apartado 5 del art. 1.692 de la ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto-ley 1985 . en relación con el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1.284 y 1.285 del Código Civil ".Cuarto: Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción se señaló para la Vista el día 2 de junio de 1994. en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Teófilo Ortega Torres.
Fundamentos de Derecho
La sentencia impugnada en este recurso, confirmatoria de la dictada en Primera Instancia que desestimó la demanda interpuesta por el hoy recurrente, don Humberto , declaró no haber lugar a la resolución de dos contratos de arrendamiento celebrados, respectivamente, en 1 de noviembre de 1985 y 1 de mayo de 1987, entre dicho Sr. Humberto - arrendador- y la demandada "talleres Vique, S. A." -arrendataria-, teniendo por objeto sendos locales de negocio. El fundamento de la pretensión ejercitada básicamente en la demanda es la extinción, por expiración de su plazo de duración (un año) y prórroga tácita, de ambos contratos, y el Tribunal a quo entendió que era de aplicación al caso el régimen de prórroga forzosa de los arrendamientos, por haberse así pactado no obstante ser los contratos posteriores a la videncia del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 sobre Medidas de Política Económica. Se funda el recurso en dos motivos, amparados en el art. 1.692-5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción anterior a la Reforma de 30 de abril de 1992, el primero de los cuales acusa infracción de la doctrina jurisprudencial sobre la renuncia de derechos, que ha de ser "clara, terminante e inequívoca", y el segundo, del art. 9 del citado Real Decreto-Ley , "en relación con el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1.284 y 1.285 del Código Civil ".
En cuanto al motivo primero, se tiene que reiteradamente (Sentencias de 4 de febrero de 1992 y 20 de abril de 1993 ) ha declarado esta Sala que el sometimiento al régimen de prórroga forzosa puede convenirse "explícita o implícitamente" en virtud de la libertad de pacto que preconiza el art. 1.255 del Código Civil , posibilidad no prohibida en el art. 9 del Real Decreto-Ley de 1985 que se limita a suprimir el mero automatismo legal u ope legis, y sin el previo consentimiento de las partes, de aquel régimen de prórroga, a lo que cabe añadir que así se infiere del título del citado art. 9 . que reza "supresión de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos" cuando fácilmente hubiera podido decir "de la renuncia al derecho de prórroga forzosa" (Sentencia de 10 de junio de 1993 ), quiere decirse, en resumen, que no nos hallamos ante una "renuncia del arrendador al derecho de dar por finalizado el contrato al fin de su plazo de vigencia", como sostiene el recurrente, sino que, ya en régimen de supresión de la prórroga forzosa, se pacta el sometimiento a ésta, lo cual desplaza la cuestión a si efectivamente se estableció así en los contratos, de la que trata el motivo siguiente, ha de decaer, pues, el examinado.
En el segundo motivo se argumenta, en síntesis, que "el contrato se encuentra excluido de la aplicación del art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , conclusión que se deriva del tenor del clausulado del contrato, interpretado de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1.284 y 1.285 del Código Civil , pues de otro modo su clausulado carecería de significado", a cuyo respecto ha de señalarse lo siguiente: a) La interpretación de los contratos es facultad de la Sala de instancia y sólo puede ser revisada en casación cuando resulte ilógica o contraria a los criterios legales (Sentencias de 30 de julio y 1 de octubre de 1991, 18 de junio y 30 de septiembre de 1992 y 4 de mayo de 1993 ); b) La Sala de instancia ha realizado su labor hermenéutica con sujeción a los preceptos legales aplicables y dentro de un proceso lógico que no revela incoherencia alguna, pues, en indagación de la intención común de las partes (art. 1.281 del Código Civil ), e incluso con base en el sentido literal de las cláusulas tercera ("el plazo de duración del presente contrato, será el de un año, contando a partir de la fecha del mismo, si bien y sin perjuicio de las disposiciones sobre la prórroga obligatoria establecidas en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, se entenderá tácitamente prorrogado por períodos de tres meses...") y octava ("si el arrendatario hiciera uso al transcurrir el período de duración del presente contrato, de su derecho de prórroga del mismo, la renta estipulada de 180.000 pesetas mensuales, serían automáticamente revisadas...") de los respectivos contratos de arrendamiento, ha de reconocerse la realidad del sometimiento al régimen de prórroga forzosa;
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Ello se ve confirmado porque, constituyendo cada contrato "un todo orgánico" (Sentencia de 30 de noviembre de 1964 ) y utilizando el medio hermenéutico de la totalidad expresamente previsto en el art. 1.285 , sucede que el sistema de revisión o actualización de rentas pactado presupone la continuidad por la prórroga forzosa de los contratos: d) Es significativo, desde la perspectiva del art. 1.282 del Código Civil , que, según consta en la sentencia impugnada, el reconocimiento del pacto sobre prórroga forzosa se ve confirmado "por los actos posteriores de la arrendataria de continuidad en el arriendo, vencido el término contractual, consentidos por la arrendadora en lo que al primero concierne, cuyo contenido es idéntico, salvo en el objeto, al de fecha posterior"; y e) Es cierto sin embargo, como alega el recurrente, que la referencia en la cláusula tercera a que el contrato "se entenderá tácitamente prorrogado por períodos de tres meses, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de darlo por rescindido, al menos con un mes de antelación al vencimiento de su plazo de vigencia, o de cualquiera de los períodos sucesivos deprórroga", introduce alguna confusión o contradicción en punto a la aceptación del régimen de prórroga forzosa, pero no alcanza a negar la realidad de ésta, por cuanto, estando probado que las cláusulas contractuales se redactaron por el arrendador, la interpretación de la que nos ocupa no debe favorecer a quien ocasionó su oscuridad (art. 1.288 del Código Civil ). Ha de perecer, consecuentemente, también este motivo.
La desestimación de ambos motivos del recurso comporta la de éste, con la consecuencia de imponerse al recurrente las costas causadas y la pérdida del depósito constituido, conforme preceptivamente establece el art. 1.715, in fine, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Humberto contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección Decimotercera) con fecha 18 de marzo de 1991 ; y condenamos a dicho recurrente al pago de las costas y pérdida del depósito constituido. Líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.
ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.-Jesús Marina Martínez Pardo.-Teófilo Ortega Torres.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Exento. Sr. don Teófilo Ortega Torres, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Llórente García.-Rubricado.
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