SAP Valladolid 104/2008, 19 de Junio de 2008

PonenteJOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA
ECLIES:APVA:2008:903
Número de Recurso468/2007
Número de Resolución104/2008
Fecha de Resolución19 de Junio de 2008
EmisorAudiencia Provincial - Valladolid, Sección 3ª

SENTENCIA Nº 104

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA

En VALLADOLID, a diecinueve de Junio de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000449 /2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000468/2007, en los que aparece como parte apelante: MV MORILLO VELARDE ASESORES SL. MV ASESORES, representado por el procurador D. LUIS A. DÍEZ-ASTRAIN FONCES, y asistido por el Letrado D. FRANCISCO MORILLO VELARDE CHICLANA, y como apelado: MONASTERIO CORAZON DE JESUS Y SAN JOSE, representado por la procuradora Dª. YOLANDA RODRIGUEZ LOZANO, y asistido por el Letrado D. J. FRANCISCO LLANOS ACUÑA; sobre: Reclamación de cantidad.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO

Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO

Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 3 de Septiembre de 2007, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: .

TERCERO

Notificada a las partes la referida sentencia, por el demandante se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señalópara la Deliberación y Votación el pasado día 16 de Junio de 2008 .

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO

La mercantil MV MORILLO VELARDE ASESORES S.L. presentó demanda contra el MONASTERIO DE CARMELITAS DESCALZAS DE SAN JOSÉ DE MEDINA DE RIOSECO en reclamación de 160.000 euros en concepto de honorarios por la intermediación de la demandante en la venta del convento de San José, sito en la localidad de Medina de Rioseco.

La sentencia de instancia desestimó la demanda con el argumento de que las partes convinieron que la comisión se cobraría por el mediador sólo si la venta llegaba a consumarse, siendo así que tal venta no se produjo, pues lo único que tuvo lugar fue la firma de contrato de opción de compra a favor del CONVENTO DE CARMELITAS DESCALZAS DE CRISTO CRUCIFICADO DE GRAJAL DE CAMPOS, que no culminó en la venta del inmueble.

SEGUNDO

El apelante combate la sentencia formulando dieciséis motivos de impugnación, aunque el principal argumento se centra en que el contrato de firmado por la demandada con el convento de Grajal de Campos fue un contrato de compraventa. En consecuencia, según el parecer de dicha parte, se devengaron los honorarios a favor del mediador, que aquí se reclaman.

Es pacífico que las partes firmaron un acuerdo de intermediación en fecha 5 de abril de 2.005, modificado por otro de 30 de mayo de 2.005 en el que se pactó que la propiedad se comprometía al pago de los honorarios del mediador "en el momento de la firma del contrato de compraventa del inmueble".

De esta forma, tal y como las partes acordaron y de acuerdo con la caracterización jurisprudencial de la figura de la mediación o corretaje, el derecho del agente mediador a sus honorarios "dimana de la perfección del contrato, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, salvo pactos acordados al amparo del art. 1.255 del Cc " (SSTS de 19 de octubre de 1.993 y 4 de julio de 1.994 , que, a su vez, cita otras muchas).

Por consiguiente, la mediación o corretaje tiene como característica principal el ser una relación jurídica de resultado, en el sentido de que la obligación de pagar la gestión por parte del comitente al mediador, sólo se produce en el supuesto de que llegue a perfeccionarse el contrato objeto del corretaje, o cuando menos, la gestión haya producido el resultado pactado y apetecido por el mandante. (SAP Baleares de 8 de mayo de 2.003 y 27 de abril de 1.999 ).

TERCERO

Llegados a este punto, debemos plantearnos si la opción de compra firmada implica o no la existencia de un contrato de compraventa perfecto, que genere el devengo de la retribución del mediador.

El recurrente citó en su demanda la STS de 15 de diciembre de 1.997 , a cuyo tenor "la opción es aquella compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases convenidas contenidas en el acuerdo, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actuaciones, y así se infiere de lo que dicen las sentencias de esta Sala, de 9 de febrero de 1.985, 17 de noviembre de 1.986 y principalmente, la de 17 de mayo de 1.993 ".

El concepto "compraventa conclusa" que se emplea en la sentencia citada no puede confundirse con el de "compraventa perfecta", para lo cual, tal y como reconoce esta misma sentencia, es necesario un elemento que no contiene la opción, a saber, la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme y perfecto. Sin esa declaración de voluntad habrá opción, pero no habrá compraventa.

Hay que tener en cuenta que el concedente de la opción, sí se encuentra ya vinculado al contrato posterior. Por lo tanto, los elementos de éste han de preverse y, de algún modo, fijarse en el contrato de opción. De lo contrario, mal puede hablarse de un compromiso a un contrato falto de un elemento esencial, como es su objeto.Por eso la STS de fecha 11 de abril de 2000 señala que la opción es un precontrato unilateral por el que una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones.

Abundando en esta idea la STS de 1 de diciembre de 1.992 , con cita de otras de fechas Sentencias de 16 de abril de 1979, 4 de abril de 1987, 9 de octubre de 1987, 24 de octubre de 1990, 24 de enero, 28 de octubre y 23 de diciembre de 1991 , señala que «en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente en que se perfeccione o no.

En coherencia con lo expuesto debe distinguirse nítidamente el contrato de opción de compra respecto a la venta posterior y en este sentido la SAP Baleares de 7 de diciembre de 2.004 señala que la opción de tiene función económico-social autónoma y bien individualizada, que consiste en transformar en fija e inmutable la propuesta contractual y ello por voluntad de ambas partes.

CUARTO

El problema que aquí se plantea deriva del hecho de que las gestiones del agente inmobiliario fructifican, no en un verdadero contrato de compraventa, sino en un mero contrato de opción. En tales casos, la perfección del contrato de compraventa sólo se produce cuando el optante, dentro del plazo concedido en el contrato de opción, ejercita ésta. Caso de no hacerlo, el contrato de compraventa no se perfecciona. No es que no se consuma, sino que no llega a existir como tal contrato de compraventa y por tanto, el mediador no tiene derecho a los honorarios. En este mismo sentido lo resuelve la SAP Cantabria de 7 de abril de 2.005 .

Cabría plantearse si el convenio litigioso tiene la...

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