Procedimiento de ejecución judicial sobre bienes hipotecados

AutorBarbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del AutorAbogada y Notario

La ejecución de bienes gravados con garantía real tiene un procedimiento específico que está actualmente regulado en los arts. 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Las reglas generales de esta clase de procedimiento (supuestos de hecho, requisitos procesales, competencia y legitimación, subasta, etc.,) se desarrollan en el tema específico de esta misma obra Reglas generales de la ejecución sobre bienes hipotecados y el llamado procedimiento extrajudicial en el tema Venta extrajudicial, el antes llamado procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria

Se procede, a continuación, a analizar las distintas fases del actual procedimiento sobre bienes hipotecados.

Contenido
  • 1 Actuaciones iniciales
    • 1.1 La demanda ejecutiva
    • 1.2 El control de abusividad de las cláusulas
    • 1.3 Despacho de ejecución y requerimiento de pago
    • 1.4 Certificación de dominio y cargas
    • 1.5 Comunicación al titular inscrito y a los acreedores posteriores
    • 1.6 Depósito o administración de bienes
  • 2 Subasta
  • 3 Pago del crédito y aplicación del sobrante
  • 4 Reclamación limitada y vencimiento anticipado parcial de deudas a plazos
  • 5 Reclamación total
  • 6 Los arrendamientos de fincas y la inscripción de la adjudicación de inmuebles
  • 7 Ver también
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia y doctrina administrativa citadas
Actuaciones iniciales

Cuestión previa:

Como se indica en el tema Reglas generales de la ejecución sobre bienes hipotecados para que pueda ejercitarse el procedimiento de ejecución directa o el procedimiento extrajudicial hay un requisito ineludible: la necesidad de que en la constitución de la hipoteca se haya fijado por el deudor o, en su caso, el hipotecante no deudor, un domicilio para notificaciones y requerimientos (Resolución de 9 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) [j 1].

La demanda ejecutiva

El procedimiento de ejecución hipotecaria se iniciará con una demanda ejecutiva (art. 685 LEC cuyo apartado 2 ha sido modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) a la que deberán acompañarse los siguientes documentos:

1.- Documentos particulares de la demanda de ejecución hipotecaria:

1.1. Título ejecutivo:

Se refiere, en concreto, al título de crédito, con los requisitos que la ley exige para el despacho de la ejecución (art. 685.2 LEC). Tales requisitos son los que regula el art. 517.2.4º LEC que establece que tendrán fuerza ejecutiva las «escrituras públicas, con tal que sea primera copia; o si es segunda que esté dada en virtud de mandamiento judicial y con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o que se expida con la conformidad de todas las partes».

Ahora bien, con la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal se reforma el art. 17.1.4º de la Ley del Notariado (LN) estableciéndose que «se considerará título ejecutivo aquella copia que el interesado solicite se expida con tal carácter». De tal forma que, lo determinante para la ejecutividad de una escritura pública no será que se trate de primera o segunda copia, sino que se acompañe una copia emitida con carácter ejecutivo (Auto de la AP Barcelona de 18 de junio de 2018). [j 2]

Por otra parte, señala el art. 685.2 LEC que, si se trata de ejecución sobre bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, en caso de que el título de crédito no pudiese presentarse (entendiéndose referido al supuesto en que no pudiese presentarse la copia que sirvió para la inscripción, según indica la Sentencia de la AP Barcelona de 8 de mayo de 2013), [j 3] se acompañará, con el que se presente, certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.

Para la ejecución de las hipotecas sobre bienes inmuebles constituidas a favor de una Entidad de las que legalmente pueden llegar a emitir cédulas hipotecarias o que, al iniciarse el procedimiento, garanticen créditos y préstamos afectos a una emisión de bonos hipotecarios (art. 685.4 LEC) bastará con la presentación de certificación registral que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca, que se completará con cualquier copia autorizada de la escritura de la hipoteca, pudiendo ser parcial comprendiendo tan sólo la finca/s objeto de la ejecución. Es decir, como advierte el Auto de la AP Sevilla de 17 de marzo de 2017, [j 4] en estos casos no se exige que sea primera copia expedida con carácter ejecutivo, ya que se trata de un documento complementario del verdadero título ejecutivo que es la certificación registral.

En cuanto a los supuestos de deudas garantizadas con hipoteca naval, la ley considera título suficiente para despachar ejecución el documento privado de constitución de la hipoteca naval inscrito en el Registro de Bienes Muebles conforme a lo dispuesto en el art. 128 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima.

1.2 Declaraciones necesarias de quien inste la ejecución

El art. 685.2 LEC a partir del 26 de mayo de 2023, según redacción dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda exige:

a). Expresión del carácter de la finca hipotecada:

En supuestos de demanda de ejecución sobre bienes hipotecados deberá indicarse si el inmueble objeto de la misma constituye la vivienda habitual del deudor, así como si concurre en la parte ejecutante la condición de gran tenedora de vivienda conforme a lo previsto en la letra b) del apartado 6 del artículo 439. En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

b). Posible vulnerabilidad del deudor:

Asimismo, deberá indicarse si el deudor se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento del deudor hipotecario de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
Este requisito también podrá cumplirse mediante:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que el deudor hipotecario no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos por la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
En el caso de que el acreedor hipotecario sea un gran tenedor de vivienda, el inmueble objeto de demanda sea la vivienda habitual del deudor hipotecario y se tenga constancia, conforme a los apartados anteriores, que éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirán las demandas de ejecución hipotecaria en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.ºEl documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.
En el caso de que el acreedor hipotecario sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los términos del apartado anterior.

Esta norma coincide con la nueva redacción del art. 655. bis de la LEC para toda subasta de bienes inmuebles.

2.- Documentos que, en general, han de acompañarse a la demanda ejecutiva (documentos del art. 550 LEC al que remite el art. 685.2 LEC).

3.- Documentos específicos que se han de acompañar a la demanda ejecutiva por saldo de cuenta (art. 573 LEC) y por intereses variables (art. 574 CC), por remisión del art. 685.2 LEC.)

El control de abusividad de las cláusulas

La STC 30/2020, 24 de Febrero de 2020 [j 5] reitera su doctrina sobre la exigencia del control previo de la abusividad de las cláusulas de la hipoteca cuya ejecución se insta, recordando que de acuerdo con la Directiva 93/13/CEE, conforme a la interpretación realizada por parte del Tribunal de Justicia (sentencia de 26 de enero de 2017), resulta evidente que...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR