Modificación total o parcial de la propiedad horizontal. Cambio de uso y otros supuestos
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
No es infrecuente la modificación de una propiedad horizontal ya constituida anteriormente; la alteración de la misma puede afectar a la descripción de alguna entidad, cambio de superficies, anejos, un espacio aprovechable, instalación de un ascensor, etc. o modificar los estatutos de la comunidad, o se trate de reserva de derechos por la promotora, etc.
Hay que diferenciar dos situaciones:
- La modificación por el primer titular del total inmueble, antes de haber otorgado escritura pública de venta de alguna entidad.
- La modificación cuando hay titulares distintos inscritos.
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Contenido
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El propietario único de un edificio constituido en propiedad horizontal no tiene el problema de recabar el consentimiento de la comunidad, al reunir la totalidad de las cuotas, para modificarla, licencia urbanística aparte; es el caso en que todas las entidades pertenecen a un titular, sin haber enajenado ninguna de ellas.
El problema se plantea si el titular inicial de todas las entidades en que está dividido el inmueble ha vendido alguna en documento privado y, antes de formalizar escrituras de venta, desea alterar el título constitutivo .
La dificultad estriba en la norma del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que, como recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo nº 805/2010 de 2 de Diciembre de 2010 [j 1] (citando sentencia anterior) dispone claramente dos supuestos de modificación:
O por el propietario único del edificio, como sujeto del negocio jurídico unilateral, o por todos los copropietarios, sujetos del negocio jurídico plurilateral; además del laudo o resolución judicial, dice la sentencia de 30 de marzo de 1999 [j 2] que: tan sólo el propietario único o los propietarios pueden ser los sujetos de tales negocios jurídicos.
Firmados los documentos privados, parece que el titular no debería alterar ya el título constitutivo sin el consentimiento de los adquirentes en documento privado, aunque formalmente al no constar otros titulares en el Registro de la Propiedad su modificación por el titular registral único se podrá inscribir.
Pero hay que matizar la cuestión: nuestro Derecho se rige por la doctrina del título y el modo, y para la transmisión de la propiedad se exige la entrega de la cosa (sea la puesta en posesión o la tradición simbólica ínsita en la escritura pública). Por ello, la jurisprudencia entiende que:
No es sujeto la persona que ha comprado, pero no ha adquirido el derecho de propiedad sobre un piso o local, al haber obtenido título (contrato) pero no modo (tradición real o simbólica); y se añade: por ello resulta incuestionable, en virtud de la teoría del título y el modo, que para adquirir el dominio no es suficiente la perfección de un contrato transmisivo, sino que es precisa la concurrencia de la tradición.
Ahora bien, queda por indicar que únicamente si el titular único se reservó en los contratos privados el derecho a redactar o modificar la declaración de obra nueva (que es el caso de la citada Sentencia de 2 de diciembre de 2010) [j 3] el otorgamiento de la modificación será no sólo formalmente inscribible, sino que además será inatacable; en caso de falta de dicha reserva o autorización por los adquirentes se podrá modificar e inscribir la modificación, pero cualquier perjudicado podrá reclamar los daños o perjuicios en su caso producidos.
Modificación de la propiedad horizontal cuando hay varios titulares de distintas entidadesTratamos el supuesto en que ya hay inscritos en el Registro de la Propiedad varios titulares .
Debemos, a su vez, distinguir:
- Supuestos que afectan al total inmueble o a diversos propietarios distintos.
- Supuestos de alteración de una/s entidad/des determinada/s, pero que no afecta la superficie y cuota de los demás departamentos.
Podemos encontrarnos, entre otros, con los siguientes casos: la sobreedificación, sea en virtud de un derecho de vuelo o por decisión unánime de los propietarios de los diversos departamentos; o el supuestos en que la comunidad decide dotar el inmueble de algún servicio, como el ascensor, y por ello se va a alterar la superficie de alguno o algunos de los departamentos del inmueble así como los elementos comunes; o el caso en que la que era vivienda del portero, configurada como un elemento común, pasar a ser entidad independiente, con su correspondiente cuota, etc.
Requisitos: Unanimidad o mayoríaAtención: Hay que tener presente las disposiciones de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que al modificar (legislación básica en este punto) la redacción del art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH) ha diferenciado dos supuestos:
a).- Inmueble incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación:
Tendrá carácter obligatorio, y, por tanto, no requiere consentimiento de la comunidad de propietarios:
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
Pone de relieve la Resolución de la DGRN de 13 de febrero de 2015 [j 4] que para no exigirse el consentimiento de la comunidad por estar el edificio en una área de regeneración, rehabilitación o renovación urbanas (art. 10 LPH), debe existir un acto administrativo expreso que determine la inclusión de un edificio dentro de dicha área y en el que los interesados hayan participado dentro de los trámites administrativos correspondientes; ello no puede suplirse o entenderse implícito por la concesión de licencia de obras.
b).- Inmueble no incluido en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación:
Se requiere licencia, sin exigencia de la unanimidad y bastando la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para los mismos casos anteriores y además para la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes cuando concurran los requisitos a que alude el actual art. 26.6 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).
Otros supuestos.-
La regla general es exigir el consentimiento de los titulares de entidades privativas afectadas. Así lo indica Resolución de la DGRN de 18 de septiembre de 2015: [j 5] una modificación en la descripción de los elementos privativos (y aun cuando sea obligatoria por la necesaria adecuación de la edificación a la licencia municipal correspondiente) al afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual debe constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad. Esta doctrina ha sido reiterada por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de junio de 2020. [j 6]
En este sentido, por ejemplo, modificar el carácter que corresponde a unas terrazas, las cuales pasarían de ser elementos privativos para constituir elementos comunes del edificio, al afectar a los derechos de dominio de sus respectivos titulares, requiere el consentimiento individualizado de tales propietarios. (Resolución de 25 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública). [j 7]
Asimismo, no puede un acuerdo de la comunidad restringir los usos que pueda desarrollar en su propiedad el titular de los locales comerciales que en el mismo existen sin que se presente el consentimiento de dicho titular en documento público o resolución judicial que declare la viabilidad de la modificación, sin que baste el consentimiento presunto previsto por el artículo 17.8 de la Ley sobre propiedad horizontal. (Resolución de la DGRN de 27 de julio de 2018). [j 8]
Ahora bien, si se altera una entidad privativa, podrá la mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación fijar la determinación de la indemnización si la alteración produce daños y perjuicios. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la junta de propietarios, por idéntica mayoría. A este...
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