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CONTRATO DE OPCION DE COMPRA. REQUISITOS. Los requisitos que la sentencia recurrida considera necesarios para la opción de compra aparecen efectivamente afirmados también por la jurisprudencia de esta Sala, siendo tales requisitos no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo, requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra y que en la cláusula debatida se omitió por completo. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado, pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera a derecho dentro del mismo. De aquí que la cláusula debatida no tenga encaje en el esquema de la opción de compra, pues no sólo se omitió cualquier referencia a plazo alguno, como ya se ha dicho, sino que además quien en su caso tenía que vender a la actora-recurrente no era ninguna de las otras dos partes firmantes del acta sino un tercero, el Consorcio de la Villa Olímpica, que al no suscribir el documento no pudo ver limitadas sus facultades de disposición ni quedar vinculada a la genérica referencia "precio de coste". En primera instancia se desestima la demanda. Se desestima la suplicación. Se desestima la casación.
☞ Sentencia Favorable a: Demandado
Estudio de la extinción de la opción de compra y su cancelación y caducidad. Doctrina de la D.G.R.N.
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La razón de la supuesta incongruencia radica en que la desestimación de la demanda por la Sala a quo se funda en la existencia de una escritura de modificación del régimen de la propiedad horizontal, que fue otorgada unilateralmente cuando ya parte de los departamentos de que se componía habían sido vendidos, por cuya consideración se rechaza la demanda, en tanto en cuanto que va dirigida contra la comunidad y no contra quienes como condóminos o aspirantes a serlo han de ser convocados a juicio para ser oídos, y poder ser vencidos en su caso, entendiendo con ello la existencia de un defecto de litisconsorcio pasivo necesario y una falta conexa de legitimación pasiva en la comunidad demandada. El motivo decae en el aspecto del derecho positivo, con vista del art. 14 del Reglamento Hipotecario, y de la inscribibilidad del derecho de opción de compra, pues, cualquiera que sea su naturaleza en el plano teórico y especulativo, sienta con claridad una estructura de carácter real muy superior a los ius al rem, que por vocación real de futuro o de garantía de su cumplimento en el área obligacional puede trascender a la órbita de los derechos reales, por lo que la protección de sus derechos, como de los que ya adquirieron el dominio, requiere el conocimiento de ese status comunitario por su publicidad registra), su convocatoria para la alteración del mismo y su llamada al procedimiento judicial. Es evidente que la servidumbre cuya realización efectiva se pretende en este procedimiento exige la llamada al mismo de todos los condóminos, siendo insuficiente la demanda dirigida contra la comunidad.
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