Define el contrato de compraventa el vigente Código Civil en el artículo 1445: “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. Es un contrato consensual pues se perfecciona por el mero acuerdo de las partes, exceptuando la venta de bienes muebles a plazos, que, se configura por la ley de 13 de julio de 1998 como un contrato real. Es bilateral, obligacional, oneroso y, normalmente, conmutativo. Leyes aplicadas: Código Civil , artículos 1445 a 1505 y 1507 a 1525.
Las arras aparecen con frecuencia en la vida diaria, en concreto cuando dos personas pactan la suscripción de un contrato de compraventa, con frecuencia de un bien inmueble, acuerdan el precio del mismo, y firman un documento más o menos sencillo, donde plasman precisamente dicho precio, y la cantidad que se entrega en dicho acto; el problema vendrá cuando hay que interpretar la función que a dicha cantidad, han pretendido darle las partes. El presente trabajo trata de poner en evidencia brevemente determinadas cuestiones entorno a la repercusión que la entrega de arras puede tener en la vida de un contrato, siendo diferentes sus efectos si estamos ante las denominadas arras confirmatorias, o bien se trata de arras penitenciales, o penales. Se apuntan ...
ARRAS. CONFIRMATORIAS. CESIÓN DE NAVE. Pretenden los recurrentes para la efectividad de "un contrato de arras confirmatorias" el otorgamiento de escritura pública de compraventa de la nave industrial que constituyó el objeto de aquel contrato, así como para la declaración de "invalidez jurídica" del derecho de tanteo y retracto sobre esa misma nave constituido a favor de sus propietarios, ajenos a aquel mismo contrato. Se aprecia que cuando se celebró el contrato litigioso entre los demandantes y la liquidadora de la quebrada, esta última no era aún propietaria de la nave, ya que su dación o cesión por los propietarios demandados se consumó con posterioridad a este contrato. Por ello se trata de una compraventa de cosa futura. La escritura de declaración de edificación y constitución en régimen de propiedad horizontal y la subsiguiente de dación en pago, la cual, pese a algunos términos equívocos del convenio de la quiebra sobre la toma de posesión de la nave por el liquidador, fue la que en verdad transmitió su propiedad a la sociedad liquidadora. Se estima parcialmente la demanda. Se rechaza el recurso de apelación. No se hace lugar al recurso de casación.
☞ Sentencia Favorable a: Demandado
Explicación previa.-II. Una necesaria precisión terminológica.-III. Arras: A) Las arras en el código civil de 1984; b) Las arras confirmatorias; c) Las arras penales; d) Las arras de retractación.-IV. Fianza: a) deuda y responsabilidad; b) Concepto de fianza. ¿Pago por tercero? C) ¿Garantía personal o real? D) ¿Debe proceder la subrogación en la fianza?-V. La pena obligacional: a) Denominación; b) ¿Mutabilidad o inmutabilidad de la pena? Sistema a elegir.
ARRAS CONFIRMATORIAS. ARRAS PENITENCIALES. Ha de estimarse que las arras confirmatorias forman parte del precio, pues las arras penitenciales tienen carácter excepcional, en atención a una interpretación restrictiva, lo cual es correcto y se atiene a una interpretación lógica y ajustada a las reglas hermenéuticas de los arts. 1281 y 1282. En primera instancia se estima la demanda. Se desestima la casaci?
☞ Sentencia Favorable a: Comprador
ARRAS. Esta Audiencia ya ha tenido oportunidad de pronunciarse sobre la naturaleza de las arras, presumiendo que son meramente confirmatorias salvo que expresamente las partes pacten o se deduzca del contrato que nos encontramos ante unas arras penitenciales (Sección Segunda, sentencia de 30 de marzo de 1998, o Sección Primera de 16 de octubre de 2006), considerando esta Sección Primera que no basta con emplear la expresión "arras o señal", pues las arras penitenciales tienen carácter excepcional, ya que no suponen una quiebra del principio de que los contratos nacen para ser cumplidos, lo que obliga a una interpretación restrictiva de tales pactos, que sólo pueden ser eficaces si existe una voluntad indubitada, clara, precisa y rotundamente expresada en tal sentido; no pudiendo considerarse arras penales en tanto no se haya pactado expresamente la sanción de pérdida de lo entregado en caso de incumplimiento del contrato. En primera instancia se desestima la demanda. Se estima la apelación.
☞ Sentencia Favorable a: Acreedor
FJ 2º a la meritada cuestión, se decanta por atribuir naturaleza confirmatoria y no penitencial al pacto de arras contenido en el estipulación 5ª del documento privado de compraventa, y ello, según razona, por cuanto el tenor literal de la cláusula es claro y no deja lugar a dudas en cuanto a que las entregadas en el acto de la firma de dicho documento lo fueron a cuenta del precio (y no como pena que permitiera al vendedor liberarse de sus obligaciones con la devolución de lo percibido doblado), ya que la suma restante quedó, por voluntad expresa de las partes, aplazada hasta la fecha del otorgamiento de la escritura. SEGUNDO .- Contra la anterior Sentencia se alza en casación la parte demandada y apelante, articulando su recurso al amparo procesal del ordinal 2º del artículo 477. 2...
...n de la Audiencia de considerarlas confirmatorias fruto de una hermenéutica "ilógica, absurda y co...
ARRAS. Sentada la accesoriedad de las arras respecto de un contrato principal de compraventa, pueden adoptar la forma de confirmatorias, penales y penitenciales o de desistimiento. Dada su trascendencia en orden a la eficacia del contrato principal en el que aparecen, el orden en el que debe presumirse su naturaleza es el ya expuesto; es decir, a falta de determinación clara, se presume que se trata de meras arras confirmatorias; en su defecto, de arras penales y, sólo cuando consta de manera evidente, de arras de desistimiento, en cuanto excepcionan la regla general de la eficacia obligatoria de los contratos sancionada por el artículo 1256 CC. Se estima parcialmente la demanda. Se acepta en parte el recurso de apelación.
COMPRAVENTA. TRATOS PRELIMINARES. Se alega que si no consta el carácter de las arras como penitenciales, se han de considerar que son confirmatorias y representan un simple anticipo a cuenta del precio. Tanto la sentencia de primera instancia, como la de apelación, han interpretado esa entrega en función de las relaciones entre las partes, que no dieron lugar a una compraventa perfecta por no estar determinado el precio ni la cosa, sino a unos tratos preliminares. Luego si no se impugna previamente esa calificación jurídica, demostrando que no existen tratos preliminares, sino compraventa perfecta, no se puede traer a colación la doctrina jurisprudencial que se dice infringida; la misma supone que entre las partes media un contrato de compraventa. No existió precio ni objeto determinado. Era preciso determinar cada una de las mitades dela planta mediante un acuerdo al que no se llegó pues lo único que se desprende de los actos de ambas partes es una serie de conversaciones, pero no puede deducirse de los actos unilaterales de la actora que la parte vendedora prestara su conformidad. En primera instancia se desestima la demanda. Se desestima la apelación. Se desestima la casación.
☞ Sentencia Favorable a: Vendedor
... autores designan como arras confirmatorias) y penitenciales, no desvirtúa esta unidad funcio...
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